Das Gebot der Wirtschaftlichkeit bei Versicherungen in den Nebenkosten

  • Das Gebot der Wirtschaftlichkeit besagt, dass der Vermieter gut haushalten muss.
  • Soll der Abschluss einer Versicherung wirtschaftlich sein, so muss er sinnvoll sein und ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis aufweisen.
  • Hat der Vermieter Prämienerhöhungen selbst zu verantworten, kann er diese nicht in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen.
  • Bekommt der Vermieter Teile der Prämien zurückgezahlt, muss er sie auch den Mietern gutschreiben.

Beim Abschluss von Versicherungen für sein Haus muss der Vermieter – wie auch bei allen anderen Nebenkosten – das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten. Das bedeutet nicht zwangsläufig, dass er immer das günstigste Angebot nehmen muss. Aber er ist verpflichtet, Vergleichsangebote einzuholen und auf ein vernünftiges Preis-Leitungs-Verhältnis zu achten.

Das Gebot der Wirtschaftlichkeit bedeutet auch: sinnvolle Versicherungen

Sach- und Haftpflichtversicherungen sind generell als Betriebskosten umlagefähig. Bei allen Spezialversicherungen, wie etwa Terrorversicherungen, Vandalismusversicherungen und Erdbebenversicherungen, stellt sich jedoch die Frage, ob sie wirklich sinnvoll für das Haus sind. So wäre das im Falle einer Erdbebenversicherung für Häuser in nicht gefährdeten Gebieten zum Beispiel zu verneinen. Auch der Abschluss einer Terrorversicherung ohne eine klar erkennbare Gefährdungslage würde gegen das Prinzip der Wirtschaftlichkeit verstoßen.

Die Frage, ob eine Terrorversicherung grundsätzlich umlagefähig ist, wurde 2016 vom Bundesgerichtshof (BGH) entschieden – und zwar positiv. Auch wenn es in dem verhandelten Fall um eine Gewerbeimmobilie ging, erstreckt sich das Urteil auch auf den Wohnungsmarkt und ist exemplarisch für das Gebot der Wirtschaftlichkeit bei Versicherungen. Der Versicherer der Vermieterin hatte Terror aus der bereits abgeschlossenen Police nachträglich ausgeschlossen, so dass sie sich gegen dieses Risiko neu absichern wollte. Da es jedoch zum damaligen Zeitpunkt nur einen Anbieter für eine explizite Terrorversicherung gab, entschied das Gericht, dass die Vermieterin das Recht hatte, diese Versicherung abzuschließen und als Teil der Betriebskosten auf ihre Mieter umzulegen. Das Prinzip der Wirtschaftlichkeit war also nicht verletzt worden. Der BGH erstellte allerdings auch eine Liste mit Kriterien, die zutreffen müssen, damit eine Terrorversicherung berechtigt ist. Der Vermieter muss sich also trotzdem die Frage nach der Sinnhaftigkeit einer solchen Versicherung stellen lassen.

Nicht umlagefähige Policen dürfen nicht die Prämie erhöhen

Der Vermieter darf auch nicht einfach eine teurere Versicherung abschließen, weil sie für ihn persönlich vorteilhafte Konditionen enthält. So sind z.B. private Rechtsschutzversicherungen und Reparaturversicherungen nicht umlagefähig. Erstere nicht, weil der Mieter dann seinen Gegner in einem möglichen Rechtsstreit finanzieren würde und letztere nicht, weil Instandsetzung Sache des Vermieters ist und er den Mietern diese Kosten nicht auf Umwegen aufbürden darf. Wenn die Versicherungsprämie also höher ausfällt, weil Versicherungsleistungen mit inbegriffen sind, die nicht umlagefähig sind oder nur dem Vermieter persönlich zugutekommen, dann ist das kein Argument für den teureren Abschluss.

Allerdings ist es unter Umständen möglich, eine Sammelversicherung abzuschließen, die normalerweise nicht umlagefähige Aspekte enthält, wenn sie nicht teurer ist als eine Police ohne. Die Sammelversicherung könnte dann z.B. eine Mietausfallversicherung enthalten, obwohl diese nicht umlagefähig ist.

Prämienerstattungen wirken sich aus, Erhöhungen nicht immer

Zum Gebot der Wirtschaftlichkeit bei Versicherungen gehört auch, dass der Vermieter keine Prämienerhöhungen umlegen darf, die er selbst zu verantworten hat. Weist das Haus etwa zunehmend bauliche Mängel auf, weil es vom Vermieter nicht ordentlich instandgehalten wird und erhöht die Versicherung deswegen die Prämien, dann muss die Erhöhung der Vermieter selbst tragen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn es immer wieder zu Rohrbrüchen kommt, weil die Rohre schlecht instandgehalten werden. Erhöht sich dadurch die Prämie der Leitungswasserversicherung, darf der Vermieter den zusätzlichen Betrag nicht auf die Mieter umlegen.

Bei Rückerstattungen sieht es jedoch anders aus. Bekommt der Vermieter Teile der gezahlten Prämien zurückerstattet, weil es keine Versicherungsfälle gab, dann muss er auch diese Rückerstattungen den Mietern gutschreiben.

Bei Zweifeln an der Wirtschaftlichkeit sollte der Mieter Belegeinsicht nehmen

Der Vermieter muss in der Nebenkostenabrechnung im Übrigen nicht angeben, welche Versicherungen genau abgeschlossen wurden. So wie die Betriebskostenverordnung einfach nur auf Sach- und Haftpflichtversicherungen verweist und damit alle umlagefähigen Versicherungen einschließt, so kann das auch in der Nebenkostenabrechnung passieren. Hat ein Mieter also Zweifel an der Art der umgelegten Versicherungen, dann empfiehlt es sich, Belegeinsicht zu nehmen und die angegebenen Versicherungen mit einer Liste umlagefähiger Prämien abzugleichen bzw. sich anzusehen, welche Versicherungen nicht umlagefähig sind.