Erstellung der Betriebskostenabrechnung – eine Pflicht des Vermieters!

Anfang des Jahres bekräftigte der Bundesgerichtshof (BGH) einmal mehr eines der Grundprinzipien der Erstellung von Betriebskostenabrechnungen – das der Nachvollziehbarkeit. Dass der Mieter in der Lage sein muss, die Abrechnung zu verstehen, ist oberstes Gebot bei Nebenkosten. Maßgeblich für die Beurteilung, ob etwas nachvollziehbar ist oder nicht, ist der Durchschnittsmieter. Was im Grunde bedeutet, dass eine Betriebskostenabrechnung ohne spezielle Kenntnisse von jedem verstanden können muss. Der BGH sprach in einem früheren Urteil vom „juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter“ – diesem muss die Abrechnung verständlich sein. Der Mieter muss erkennen können, ob eine Nachzahlung berechtigt ist.

Inhalt:

Anforderungen an eine formell richtige Betriebskostenabrechnung

Zu einer verständlichen Nebenkostenabrechnung gehört z.B., dass:

  • keine unverständlichen mathematischen Formeln verwendet werden, die nur von Fachleuten verstanden werden können,
  • keine unverständlichen Formulierungen verwendet werden, die sich nicht aus der Abrechnung erklären oder bei denen nicht klar ist, was sich dahinter verbirgt (in der Rechtsprechung als unverständlich wurden zum Beispiel folgende Formulierungen erachtet: „zuordnungsfähige Kosten“, „Abgrenzungen“, „Sonderkosten Warmwasser“),
  • keine obskuren und nicht nachvollziehbaren Abkürzungen verwendet werden (Beispiele hierfür sind „Str.Inter“ oder „HB-KOSTE“),
  • der Mieter die Betriebskostenabrechnung nachrechnen kann, ohne ständig zwischen mehreren Seiten hin- und herspringen zu müssen und die Rechenschritte generell ersichtlich sind,
  • die Abrechnung keine Schätzungen der Kosten enthält,
  • die Verteilerschlüssel nachvollziehbar sind,
  • die Kosten genau bezeichnet sind und auch die richtigen Kosten unter der richtigen Bezeichnung angegeben werden (das Landgericht Berlin urteilte etwa, dass der Austausch von Wasserzählern, weil die Eichfrist abgelaufen ist, nicht unter „Eichkosten“ sondern unter „Kosten für Kalt- und Warmwasser“ aufgeführt werden muss),
  • der richtige Mieter in der Abrechnung steht
  • und die Abrechnung sich auf den vorgegebenen Abrechnungszeitraum von zwölf Monaten bezieht.

BGH bestätigt Grundsätze der formellen Richtigkeit

Der BGH bekräftige jüngst noch einmal, dass für die „Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung […] die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter“ maßgeblich ist. Was die Nennung der einzelnen Betriebskostenpositionen angeht, so stellt der BGH in dem Urteil einen einfachen Grundsatz für die Praxis auf. Nachvollziehbarkeit sei gewährleistet, wenn die Bezeichnungen der Positionen den Ziffern der Betriebskostenverordnung (BetrKV) entsprechen. Die Positionen, die dort zusammengefasst sind, dürfen auch in der Abrechnung zusammengefasst werden – wie etwa alle umlagefähigen Versicherungen. Diese können in einer Position aufgeführt und müssen nicht einzeln genannt werden. Eine Zusammenfassung der Ziffern des Betriebskostenkataloges ist wiederum unzulässig, genauso wie Betriebskostenpositionen generell nicht zusammengefasst werden dürfen, auch wenn Bezeichnungen verwendet werden, die nicht zu hundert Prozent den Formulierungen der BetrKV entsprechen. Das Urteil nennt die Betriebskosten für Frischwasser und Schmutzwasser als Bespiel für eine zulässige Zusammenfassung. Diese könnten zusammen aufgeführt werden, wenn die „Berechnung der Abwasserkosten an den Frischwasserverbrauch geknüpft ist“.

Die formelle Unwirksamkeit einer Nebenkostenabrechnung führt dazu, dass Mieter eine eventuelle Nachzahlung nicht leisten müssen. Das gilt natürlich nur, wenn der Vermieter die Abrechnung nicht innerhalb der Abrechnungsfrist korrigiert.

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