Diese Versicherungen gehören nicht in die Nebenkostenabrechnung

  • Versicherungen müssen in der Nebenkostenabrechnung nicht aufgezählt werden – Mieter sollten wissen, was nicht abgerechnet werden darf.
  • Versicherungen, die keine Sachversicherungen sind, also die Sache – das Haus oder die Anlage – nicht absichern, sind nicht umlegbar.
  • Auch Versicherungen, die Instandsetzungen oder private Risiken des Vermieters versichern, gehören nicht in die Nebenkostenabrechnung.
  • Nicht umlagefähige Versicherungen sind z.B.: Reparaturversicherungen, Mietausfallversicherungen, Rechtschutzversicherungen und private Hausratversicherungen.

Viele Versicherungen des Vermieters sind als Teil der Betriebskostenabrechnung umlagefähig. Die Betriebskostenverordnung spricht allgemein von Sach- und Haftpflichtversicherungen – dazu gehören Gebäudeversicherungen wie etwa eine Feuerversicherung, eine Versicherung für den Öl- oder Gastank oder auch eine Leitungswasserversicherung, die den Vermieter z.B. gegen Schäden durch Rohrbrüche absichert. Auch eine Versicherung gegen Elementarschäden, also Naturkatastrophen, ist umlagefähig. Da der Mieter diese Versicherungen über die Betriebskosten mit zahlt, ist er auch mitversichert.
Der Vermieter ist allerdings nicht verpflichtet, die Versicherungen in der Nebenkostenabrechnung genau aufzulisten. Der Mieter kann sich also darauf verlassen, dass nur umlagefähige Versicherungen umgelegt wurden oder er kann Belegeinsicht fordern und sich vergewissern. Die folgenden Versicherungen gehören nicht in die Betriebskostenabrechnung.

Prämien für Reparaturversicherungen sind nicht Teil der Nebenkosten

Vor allem Reparaturversicherungen sind nicht umlagefähig, weil sie einen Bereich betreffen, den der Vermieter verpflichtet ist, selbst zu zahlen. Sie sichern Schäden ab, die etwas mit der Instandsetzung des Hauses zu tun haben. Für die Instandsetzung ist jedoch der Vermieter zuständig. Der Mieter zahlt schließlich bereits seine Miete dafür, dass das Haus in einem ordnungsgemäßen Zustand gehalten wird. Er soll dafür nicht zusätzlich noch Betriebskosten entrichten. Beispiele für Reparaturversicherungen sind die Versicherung der Gegensprechanlage oder die Maschinenversicherung für den Heizkessel. Diese Anlagen muss der Vermieter so oder so pflegen, reparieren und für diese Arbeiten aufkommen.

Im Zusammenhang mit der Instandhaltungspflicht sind im Übrigen auch Prämienerhöhungen nicht umlagefähig, die durch Nachlässigkeit entstehen. Pflegt der Vermieter zum Beispiel die Rohre nicht ordentlich und der Versicherer erhöht seine Prämie für die Leitungswasserversicherung, darf die Erhöhung nicht in der Nebenkostenabrechnung auftauchen. Der Vermieter hat in einem solchen Fall die höhere Prämie zu verantworten und muss sie dementsprechend auch zahlen.

Keine Sachversicherung bedeutet nicht umlagefähig

Weiterhin sind Versicherungen nicht umlegbar, die nicht sinnvoll sind. Hier greift das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Der Vermieter darf keine unnötigen Kosten verursachen, die er dann seinen Mietern aufbürdet. Befindet sich ein Haus zum Beispiel nicht in einem erbebengefährdeten Gebiet, dann braucht der Vermieter auch keine Erdbebenversicherung.

Versicherungen, die private Risiken des Vermieters absichern, gehören ebenfalls nicht in die Nebenkostenabrechnung. Dazu zählen z.B. Rechtsschutzversicherungen oder Versicherungen gegen eine Betriebsunterbrechung, auch bekannt unter dem Namen Mietausfallversicherung. Diese Versicherungen sichern nicht die Sache – also die Immobilie ab – sondern ein Risiko des Vermieters als Unternehmer. Dieser kann seine Mieter nicht dafür zahlen lassen, dass das Haus oder einzelne Wohnungen vielleicht einmal vorübergehend nicht benutzbar sein werden – zum Beispiel durch einen Heizungstotalausfall oder einen größeren Wasserschaden. Würden Mieter in solchen Fällen die Miete mindern, aber gleichzeitig eine Mietausfallversicherung mitzahlen, dann würde das Instrument der Mietminderung unterlaufen.

Versicherungen, die nichts mit der Bewirtschaftung der Immobilie zu tun haben, sind ebenfalls nicht umlagefähig. Das gilt auch für eine private Hausratversicherung des Vermieters und sogar für die Vollkaskoversicherung eines Dienstwagens, auch wenn dieser nur für Fahrten innerhalb der Anlage genutzt wird. Trotzdem ist hier nicht das Gebäude versichert. Deswegen ist auch eine solche Versicherung nicht umlegbar.

Vorsicht bei der Höhe von Versicherungskosten bei Mischnutzung

Höhere Prämien können auch entstehen, wenn es in einem Mietshaus ein Gewerbe gibt – man spricht dann von einer Mischnutzung. Der Vermieter muss in einem solchen Fall klären, wie der Versicherer die Prämien kalkuliert hat. Er kann höhere Prämien, die sich durch das Gewerbe ergeben, nicht einfach auf die Privatmieter umlegen. Der Vermieter hat in diesem Fall die Möglichkeit, einen sogenannten Vorwegabzug vorzunehmen, also die Kosten für das Gewerbe für die Privatmieter herauszurechnen. Das ist eine Möglichkeit, von der der Vermieter grundsätzlich bei Mischnutzung von Gebäuden Gebrauch machen sollte. Denn auch andere Betriebskostenpositionen können in einem Wohnhaus mit Gewerbeanteil höher ausfallen als Kosten bei einem reinen Mietshaus.