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Was in der Warmmiete enthalten ist und worauf Mieter achten müssen.
In einer typischen Warmmiete sind enthalten: Kaltmiete, Heizkosten (Wärme und Warmwasser), Wasserversorgung und Abwasser, Müllabfuhr, Hausmeisterkosten, Treppenhausreinigung, Versicherungen (Gebäude, Haftpflicht), Grundsteuer (anteilig), Gartenpflege und Schornsteinfegerkosten. Ob Kabel-TV, Aufzug oder weitere Positionen inkludiert sind, hängt vom Mietvertrag ab.
Als Mieter haben Sie begrenzten Einfluss: Sie können Ihren eigenen Verbrauch durch energiebewusstes Heizen, Lüften und Wassernutzung senken. Außerdem können Sie die Betriebskostenabrechnung prüfen lassen – fehlerhafte Abrechnungen bedeuten oft überhöhte Nebenkosten, die zurückgefordert werden können. Eine Absenkung der Kaltmiete ist nur möglich, wenn diese den Mietspiegel deutlich überschreitet und Sie dagegen vorgehen.
Die durchschnittliche Warmmiete liegt bundesweit bei etwa 12–17 Euro pro Quadratmeter, je nach Region und Lage. In Metropolen wie München sind Warmmieten von 20–28 Euro/m² nicht ungewöhnlich; in ländlichen Gebieten sind 7–10 Euro/m² realistisch. Energiekosten machen einen erheblichen Anteil aus – effiziente Gebäude haben deutlich niedrigere Warmmieten als Altbauten ohne Sanierung.
Die Kaltmiete ist die Vergütung für die reine Raumnutzung, die Warmmiete enthält zusätzlich die Nebenkosten. Je nach Vereinbarung ist in der Warmmiete die Heizung inkludiert oder separat aufgeführt. Manchmal wird auch zwischen 'erster Warmmiete' (mit Heizung) und 'zweiter Warmmiete' (nur Kaltmiete + kalte Nebenkosten, Heizung separat) unterschieden. Klären Sie beim Abschluss eines Mietvertrags immer, was genau in der Warmmiete enthalten ist.
Die Warmmiete (auch Bruttomiete genannt) ist die Gesamtmiete, die ein Mieter monatlich zahlt – sie setzt sich zusammen aus der Kaltmiete (Nettomiete für die reine Wohnungsnutzung) und der Betriebskostenvorauszahlung (Nebenkosten, ggf. Heizung und Warmwasser). Sie ist der Betrag, der tatsächlich monatlich vom Konto abgebucht wird. Am Jahresende wird durch die Betriebskostenabrechnung die tatsächliche Kostensituation mit den Vorauszahlungen abgeglichen.
Der Begriff der Warmmiete kann verwirren, da allein schon der Begriff der Miete gesetzlich nicht festgelegt ist. Selbst unter Juristen besteht nicht immer Klarheit, was dann auch noch unter dem Begriff der Warmmiete zu verstehen ist. Doch was verbirgt sich dahinter? Wir klären auf.
Grundsätzlich umfasst die Miete alle Zahlungen, die der Mieter an den Vermieter leistet, um die Wohnung nutzen zu können. Die Miete ist daher der Kostenanteil für die bloße Gebrauchsüberlassung.
Die Grundmiete, auch Nettokaltmiete genannt, ist daher der Betrag, den der Mieter für die Nutzung der Wohnung ohne Berücksichtigung von Betriebskosten zahlen muss.
Die Betriebs- oder Nebenkosten hingegen sind alle Kosten, die im Zusammenhang mit dem Betrieb des Hauses anfallen. Diese können wiederum in kalte und warme Betriebskosten unterteilt werden.
Die kalten Betriebskosten sind diejenigen, die unabhängig vom Verbrauch des Mieters anfallen, wie beispielsweise Kosten für den Hausmeister oder die Gartenpflege. Diese Kosten fallen auch an, wenn der Mieter längere Zeit abwesend ist.
Kalt ist aber nicht wirklich immer verbrauchsunabhängig, denn zu den kalten Betriebskosten zählt auch die Wasserversorgung, also z.B. Frischwasser, Abwasser, Grundgebühren, welche darum kalte verbrauchsabhängige Kosten genannt werden. Hier hängt die Höhe der Kosten vom individuellen Verbrauch der Mieter ab.
Zu den warmen Betriebskosten zählen die Kosten für die Heizung und, sofern keine Boiler oder Durchlauferhitzer vorhanden sind, auch die Kosten für das Warmwasser. Warm bedeutet daher, es wird geheizt. Diese Kosten sind besonders im Winter ein wichtiger Faktor und können je nach Heizverhalten und Wohnungsgröße stark variieren.
Hinweis: Wegen des hohen und in den Kosten stark steigenden Energieaufwands hat das eigene Verbrauchsverhalten bei Heizung und Warmwasser einen großen Einfluss auf die Kosten des Mieters.
Haben Mieter und Vermieter eine sogenannte Warmmiete vereinbart, so meint dies, dass der Mieter die Kosten für Heizung und Warmwasser an den Vermieter zahlt und der Vermieter diese Kosten wiederum an den Energieversorger abführt. Es handelt sich hierbei, wie bei allen Betriebskosten, um durchgereichte Kosten.
Ist man sich als Mieter nun nicht sicher, ob man eine Warmmiete oder eine Kaltmiete zahlt, so muss man nur die Frage stellen, ob er seinem Vermieter gegenüber die Heizung zahlt, oder sich selber mit seinem Energieversorger rumzuschlagen hat.
Die Warmmiete hat für Mieter den Vorteil, dass sie ungefähr wissen, welche Kosten auf sie zukommen, da die Kosten kalkuliert sind. Auch müssen Mieter sich nicht selbst um die Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten kümmern, was Zeit und Aufwand spart.
Allerdings kann die Warmmiete auch Nachteile haben. Wenn der Vermieter die Heiz- und Warmwasserkosten nicht richtig abrechnet, kann es sein, dass Mieter am Ende mehr zahlen als nötig.
Für Vermieter gibt es bei der Warmmiete bestimmte Vorgaben, die sie einhalten müssen. So müssen sie die Heiz- und Warmwasserkosten nach der Heizkostenverordnung abrechnen.
Diese Verordnung legt fest, dass zu einem gewissen Prozentsatz die Kosten in Grundkosten und Verbrauchskosten aufzuteilen sind, es sei denn, es gibt Gründe, die dagegen sprechen, was jedoch mietvertraglich vereinbart sein muss.
Heiz- und Warmwasserkosten müssen zudem in einer jährlichen Heizkostenabrechnung abgerechnet werden, welche den Mietern zur Verfügung gestellt wird. Hierbei müssen die Vermieter bestimmte Vorgaben und Fristen einhalten, um ihre Pflichten zu erfüllen.
Auch bei den Betriebskosten muss der Vermieter eine jährliche Abrechnung erstellen und den Mietern zur Verfügung stellen. Hierbei müssen die Kosten auf die Mieter umgelegt werden, soweit sie nicht bereits in der Warmmiete enthalten sind.
Es ist wichtig, als Mieter die Betriebskostenabrechnung genau zu prüfen und Unstimmigkeiten oder Fehler zu melden. Denn auch hier gilt: Falsch berechnete oder gerade auch nicht umlagefähige Kosten können zu unnötigen Mehrkosten führen.
Es ist ratsam, als Mieter seine Abrechnung genau zu prüfen und bei Unstimmigkeiten oder Fragen den Vermieter zu kontaktieren. Wenn Sie sich unsicher sind, ob alles bei Ihnen richtig abgerechnet wird, lassen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung von unseren Experten überprüfen. Der Upload der Abrechnung mitsamt Ihres Mietvertrages geschieht in wenigen Schritten und Sie erhalten zeitnah einen Prüfbericht sowie ein für Sie verfasstes Widerspruchsschreiben. Und wussten Sie, dass 9 von 10 Abrechnungen fehlerhaft sind?
