Versicherungen in der Nebenkostenabrechnung

Miete und Mietzins - MINEKO

Jeder Mensch hat das natürliche Bedürfnis, sein Eigentum auch abzusichern. Das ist auch bei Vermietern der Fall, die dafür Sorge tragen möchten, dass ihr Gebäude für etwaige Schäden ausreichend versichert ist. Darf der Vermieter die Kosten der Versicherung aber auch auf die Mieter umlegen? Tatsächlich ist er in vielen Fällen dazu berechtigt. Welche Versicherung von den Mietern mitgetragen werden muss und welche nicht, ist eine häufige Streitfrage. Im Prinzip klärt die Betriebskostenverordnung jedoch darüber auf, ob eine Versicherung umlagefähig ist oder nicht.

Grundlage für die Umlagefähigkeit von Versicherungen

Die Betriebskostenverordnung führt ausdrücklich Sach- und Haftpflichtversicherungen des Vermieters für das betreffende Gebäude als umlagefähige Betriebskosten auf. Daher ist es vollkommen legitim, wenn diese in der Abrechnung auftauchen. Dabei können diese durchaus unter dem Punkt „Versicherungen“ zusammengefasst werden. Der Vermieter hat keine Verpflichtung, jede Versicherung einzeln in der Abrechnung aufzuführen. Er muss jedoch auf Wunsch des Mieters die Belegeinsicht in die Unterlagen gestatten.
Außerdem können weitere Versicherungskosten in der Nebenkostenabrechnung durch den Mietvertrag abgedeckt sein. Voraussetzung dafür ist, dass dort umlegbare Nebenkosten vereinbart wurden und es sich nicht um Inklusivmieten oder Nebenkostenpauschalen handelt.
Die umlagefähigen Versicherungen kann der Vermieter dann, wenn im Mietvertrag nicht anders vereinbart, nach der Wohnfläche auf alle Mieter im Gebäude umlegen.
Anders sieht das aus, wenn es gewerbliche Parteien im Haus gibt. In diesem Fall ist der Vermieter dazu angehalten, die Versicherungen, die nur die gewerblichen Flächen betreffen, aufzuschlüsseln und vor der Abrechnung von den Gesamtkosten der Versicherungen abzuziehen.

Umlagefähige Versicherungen

Versicherungen, die gebäudebezogen sind und in der Betriebskostenverordnung oder im Mietvertrag vereinbart wurden, können vom Vermieter auf alle Mieter umgelegt werden. Dazu gehören im Allgemeinen Sach- und Haftpflichtversicherungen. Im Detail können folgende Versicherungen von Vermieter umgelegt werden:

  • Hagelversicherung
  • Feuerversicherung
  • Sturmversicherung
  • Öl- und Gastankversicherung
  • Aufzugversicherung
  • Glasbruchversicherung
  • Wasserschadenversicherung
  • Leitungswasserschadenversicherung
  • Schwamm- und Hausbockversicherung
  • Gebäudehaftpflichtversicherung
  • Versicherung für sonstige Elementarschäden wie Erdbeben

Im Falle einer Glasbruchversicherung kann der Vermieter das Verhältnis von Glasscheibengröße und Anzahl in einer Wohnung zur Berechnung der einzelnen Parteikosten nehmen.
Erhält der Vermieter von seiner Versicherung Beitragsrückerstattungen oder Schadenfreiheitsrabatte müssen diese dann natürlich ebenfalls auf die Mieter umgelegt werden.

Nicht umlagefähige Versicherungen

Der Vermieter hat zwar das gute Recht, das Gebäude zu versichern und auch manche Kosten hierzu auf die Mieter umzulegen. Das gilt jedoch nicht für private Versicherungen des Vermieters, Reparatur- und Instandhaltungsversicherungen oder generell alle nicht hausbezogenen Versicherungen.
So sind folgende Versicherungen absolut nicht auf die Mieter umlegbar, sondern allein vom Vermieter selbst zu tragen:

  • Rechtsschutzversicherung
  • Mietverlustversicherung
  • Privathaftpflichtversicherung des Vermieters
  • Gebäudehausratversicherung

Gerade alle Versicherungsarten, die den Vermieter vor Reparatur- oder Vandalismuskosten schützen sollen, können nicht an die Mieter weitergegeben werden, da es sich hier immer um entstehende Instandhaltungs- und Reparaturkosten handelt, die generell nicht umlagefähig sind.

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Gebot der Wirtschaftlichkeit

Auch bei Versicherungen muss der Vermieter sich an das Gebot der Wirtschaftlichkeit halten. Das bedeutet zum einen, dass er nicht einfach eine Versicherung beauftragen kann, sondern sich zunächst mindestens drei unterschiedliche Angebote einholen muss. Er ist jedoch nicht gezwungen, das kostengünstigste Versicherungsangebot zu wählen.
Zum anderen gibt es zwar keine einheitliche Deckelung der umlagefähigen Versicherungen, der Vermieter darf jedoch keine Versicherungskosten in Rechnung stellen, die nicht wirklich benötigt werden. Davon sind vor allem Elementar- und Terrorversicherungen betroffen. Diese sind nur dann umlagefähig, wenn das zu versichernde Gebäude in einer von z.B. Erdbeben gefährdeten Region liegt oder es ein wirkliches Risiko für Hochwasserschäden gibt. Ist das nicht der Fall, müsste ein Vermieter die Kosten einer solchen Versicherung selbst tragen.

Wie können Sie Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen lassen?

Nebenkostenabrechnungen sind rechtlich komplex und rechnerisch kompliziert. Die beste Möglichkeit ist daher, die Abrechnung von einem Experten prüfen zu lassen. Ob sich das lohnt, können Sie in unserem kostenlosen Schnell-Check in nur 2 Minuten herausfinden.

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