Ungültige Mietvertragsklauseln im Mietvertrag

Unzulässige Mietvertragsklauseln zur Nebenkostenabrechnung

Ist ein Mietvertrag erst einmal unterschrieben, gehen Mieter meist davon aus, dass der Inhalt dieses Vertrages und Vereinbarungen über die Nebenkosten auch rechtlich bindend sind. Dies ist jedoch nicht immer der Fall und so kann auch die Nebenkostenabrechnung stark von der Gültigkeit oder Ungültigkeit einzelner Klauseln beeinflusst werden. Die Gültigkeit bzw. Ungültigkeit verschiedener Klauseln bestimmt im Zweifelsfall der Gesetzgeber und kann so, gerade bei Formularmietverträgen, durch diverse Gesetze Klauseln als unwirksam festlegen. Hierbei ist besonders der Schutz des Mieters vor unangemessener Benachteiligung im Blickfeld des Gesetzgebers. Aber selbst Vermieter nehmen unwirksame Klauseln nicht immer bewusst in den Mietvertrag mit auf, denn im Dschungel der Gesetze kann man schnell den Überblick verlieren und unwissentlich eine ungültige Formulierung oder die unmögliche Konstellation mancher Klauseln vertraglich versuchen zu vereinbaren. Welche möglichen unwirksamen Formulieren bezüglich der Nebenkosten und deren Abrechnung häufig auftreten, möchten wir in diesem Beitrag ein mal beleuchten.

Fehlerhafte Umlagevereinbarung

Generell muss die Übernahme der Nebenkosten durch den Mieter im Mietvertrag festgelegt sein, da andernfalls die Nebenkosten anteilig mit dem Mietzins als abgegolten anzusehen sind und tatsächliche Erhöhungen der Betriebskosten nicht mehr über die jährliche Betriebskostenabrechnung nachgefordert werden können.

Möchte der Vermieter die Nebenkosten auf den Mieter umlegen und beruft sich dabei auf den Paragraphen 27 der II. BV (Berechnungsverordnung), so ist die Klausel zur Umlage der Betriebskosten unwirksam. Denn im Januar 2004 wurde die BV durch die Betriebskostenverordnung (kurz BetrKV) abgelöst. Korrekt wäre also der Hinweis auf die BetrKV im Mietvertrag. Betriebskostennachforderungen sind daher nicht möglich, jedoch bleibt der im Mietvertrag festgelegte Betrag als Betriebskostenpauschale erhalten und muss gezahlt werden. Betriebskosten die nicht in der BetrKV aufgeführt, aber umgelegt werden sollen, müssen zusätzlich explizit im Mietvertrag als sonstige Betriebskosten aufgeführt werden.

Auch Formulierungen wie „der Mieter trägt die Nebenkosten“ oder „Nebenkosten für Fahrstuhl, Treppenreinigung, Hausmeister usw.“, sind ungültig, da der Mieter nicht klar darüber aufgeklärt, welche Kosten genau er zu tragen hat. Unwirksame Klauseln kann der Vermieter nachträglich nicht mehr abändern, um doch noch eine Umlagefähigkeit zu erwirken.

Nur umlegbare Betriebskosten sind auf den Mieter übertragbar

Unrechtmäßig ist auch die Übertragung von nicht umlagefähigen Nebenkosten auf den Mieter per Vertragsklausel , hierunter fallen z.B. Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, die Nutzerwechselgebühr oder Betriebskosten für leerstehende Wohnungen.

Auch eine Veränderung der gesetzlichen Fristen zur Anfertigung oder Zahlung der Nebenkostenabrechnung oder Betriebskostennachforderungen via Vereinbarungen im Mietvertrag sind unwirksam.

Konkludentes Handeln bzw. konkludente Vertragsänderung

Gibt es eine ungültige Vertragsklausel in Hinsicht auf die Nebenkostenabrechnung im Mietvertrag, aber keine der beiden Vertragsparteien bemängelt bzw. bemerkt dies, kann es sich, wenn man über einen langen Zeitraum trotzdem seine Nebenkostenvorauszahlung leistet oder Nebenkostennachforderungen bezahlt, um eine konkludente Vertragsänderung handeln. Hierbei geht es nicht zwingend darum, den Mieter zu schädigen, sondern auch darum, dass der Vermieter seine Ansprüche, besonders aus älteren Mietverträgen, noch sichern kann.

Jedoch wird, um konkludentes Handeln zu beweisen, meist der Nachweis des Rechtsgeschäftswillens gefordert. Einige Gerichte sehen dies nicht gegeben, wenn dem Mieter die Unrechtmäßigkeit der Klausel nicht bewusst war. Hier empfiehlt es sich rechtlichen Rat einzuholen.