Mieteigentumsanteile als Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung

Umlage der Nebenkosten nach Miteigentumsanteilen

In der Nebenkostenabrechnung ist der Vermieter gehalten, eine gerechte Verteilung der angefallenen Betriebs- und Nebenkosten auf seine Mieter zu gewährleisten.

Dazu dient ihm der Verteilerschlüssel, der grundsätzlich nach Wohnfläche erfolgen sollte. Von der Regel abweichen kann der Vermieter bei der Umlage jedoch, wenn er den entsprechenden Verteilerschlüssel im Mietvertrag wirksam vereinbart.

Eine Möglichkeit wäre die Verteilung nach Miteigentumsanteilen, die zumeist bei der Vermietung einer Eigentumswohnung angewandt wird.

Was sind Miteigentumsanteile?

Miteigentumsanteile sind Anteile an einem gemeinschaftlichen Gebäude oder an einem Grundstück.

Im Zuge einer Umwandlung eines Gebäudes in Eigentumswohnungen legen die teilenden Eigentümer fest, wie viele Anteile  auf welche Wohnung oder welches Gebäudeteil anfallen.

Grund für diese Aufteilung ist, dass ein Wohnungseigentümer nicht nur diejenigen Kosten zu tragen hat, welche auf seine Wohnung entfallen. Er muss auch solche Kosten bestreiten, die für das gesamte Haus entfallen. Beispielsweise zu nennen wären hier die Pflege und Instandhaltung von Gemeinschaftsanlagen, wie etwa von Dach, Keller oder Garten.

Würde jeder Eigentümer lediglich für diejenigen Kosten aufkommen, die für die Instandhaltung und den Betrieb seiner Eigentumswohnung anfallen, käme es zu unbilligen Ergebnissen.

Betrachtet man das Beispiel der Reparatur eines undichten Daches oder eines feuchten Kellers: Kurzfristig kommen hier die Reparaturen zwar denjenigen Eigentümern zu Gute, deren Wohnung unter dem Dach oder im Erdgeschoss liegen. Langfristig aber wird die Bausubstanz des Gebäudes erhalten, wovon alle Eigentümer profitieren.

Miteigentumsanteile als Verteilerschlüssel

Bei der Umlage der Betriebskosten durch den Verteilerschlüssels der Miteigentumsanteile wird grundsätzlich der Gesamtanteil des Gebäudes mit 1.000 oder 10.000 Anteilen festgelegt.

Denkbar sind jedoch auch Einheiten von 100 oder 100.000 Anteilen.

Den Eigentümern steht es grundsätzlich frei, das Grundstück in so viele Anteile aufzuteilen, wie sie es wünschen.

Die Berechnungsform der einzelnen Miteigentumsanteile, die auf eine Wohnung entfallen, ist gesetzlich nicht geregelt.

Die Menge der Anteile richtet sich in einer Vielzahl von Fällen nach der Wohnfläche.

Dieser Maßstab kommt einem fairen Ergebnis für alle Beteiligten in der Regel am nächsten.

Die Verteilung nach Wohnfläche ist jedoch nicht zwingend vorgeschrieben, auch bei diesem Punkt sind die teilenden Eigentümer völlig frei darin, die Anteile der einzelnen Wohnungen nach Belieben aufzuteilen. Möglich ist auch eine starre Aufteilung, beispielsweise in Wohneinheiten.

Dies hat zur Folge, dass jeder Wohnungseigentümer mit denselben Kosten belastet wird, auch wenn die Wohnungen unterschiedlich groß sein können.

Richtlinien und Vorgaben

Die Umlage nach Miteigentumsanteilen ist als solche gesetzlich nicht bestimmt und weicht von dem Grundsatz der Umlage nach Wohnfläche und Verbrauch ab.

Der Mieter sollte also darauf achten, dass die Umlage der Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen im Mietvertrag gesondert vereinbart ist. Weiterhin ist bei der Heizungs-und Warmwasserkostenabrechnung Vorsicht geboten. Hier ist eine Umlage nach Miteigentumsanteilen nämlich nicht möglich.

Die Umlage hat hier zwingend nach Wohnfläche und Verbrauch zu erfolgen.

Grundsätzlich hält die Nebenkostenabrechnung vor allem bei umlagefähigen Nebenkosten ein hohes Fehlerpotential inne.

Eine Prüfung der Nebenkostenabrechnung kann Aufschluss geben, ob der Verteilerschlüssel durchgängig korrekt angewandt wurde und ob andere Nebenkostenpositionen überhaupt umlagefähig sind.