Umlage der Nebenkosten nach Miteigentumsanteilen

In der Nebenkostenabrechnung ist der Vermieter gehalten, eine gerechte Verteilung der angefallenen Betriebs- und Nebenkosten auf seine Mieter zu gewährleisten. Dazu dienem ihm die Verteilerschlüssel, der gängigste ist die Umlage nach Wohnfläche. Von der Regel abweichen kann der Vermieter bei der Umlage jedoch, wenn er einen anderen Verteilerschlüssel im Mietvertrag wirksam vereinbart.

Eine Möglichkeit wäre die Verteilung nach Miteigentumsanteilen. Diese Praxis wird zumeist bei der Vermietung von Eigentumswohnungen angewendet.

Inhalt:

Was sind Miteigentumsanteile?

Miteigentumsanteile sind Anteile an einem gemeinschaftlichen Gebäude oder an einem Grundstück.

Im Zuge einer Umwandlung eines Gebäudes in Eigentumswohnungen legen die teilenden Eigentümer fest, wie viele Anteile auf welche Wohnung oder welchen Gebäudeteil anfallen.

Grund für diese Aufteilung ist, dass ein Wohnungseigentümer nicht nur die Kosten zu tragen hat, welche auf seine Wohnung entfallen. Er muss auch solche Kosten tragen, die für das gesamte Haus anfallen. Beispielsweise zu nennen wären hier die Pflege und Instandhaltung von Gemeinschaftsanlagen, wie etwa von Dach, Keller oder Garten.

Würde jeder Eigentümer lediglich für diejenigen Kosten aufkommen, die für die Instandhaltung und den Betrieb seiner Eigentumswohnung anfallen, käme es zu verfälschten Ergebnissen. Betrachtet zum Beispiel die Reparatur eines undichten Daches oder eines feuchten Kellers, kommen hier in einer kurzfristigen Ansicht die Reparaturen zwar nur den Bewohnern zu Gute, deren Wohnung unter dem Dach liegt. Langfristig aber wird die Bausubstanz des Gebäudes erhalten, wovon alle Eigentümer gleichermaßen profitieren.

Miteigentumsanteile als Verteilerschlüssel

Bei der Umlage der Betriebskosten durch den Verteilerschlüssels der Miteigentums-Anteile wird grundsätzlich der Gesamtanteil des Gebäudes mit 1.000 oder 10.000 Anteilen festgelegt. Denkbar sind jedoch auch Einheiten von 100 oder 100.000 Anteilen. Die Menge der Anteile richtet sich meistens nach der Wohnfläche. Dieser Maßstab kommt einem fairen Ergebnis für alle Beteiligten in der Regel am nächsten.

Die Berechnungsform der einzelnen Miteigentums-Anteile, die auf eine Wohnung entfallen, ist gesetzlich nicht geregelt. Den Eigentümern steht es grundsätzlich frei, das Grundstück in so viele Anteile aufzuteilen, wie sie es wünschen.

Möglich ist auch eine starre Aufteilung, beispielsweise in Wohneinheiten. Dies hat zur Folge, dass jeder Wohnungseigentümer mit denselben Kosten belastet wird, auch wenn die Wohnungen unterschiedlich groß sein können.

Richtlinien und Vorgaben

Die Umlage nach Miteigentumsanteilen ist als solche gesetzlich nicht bestimmt und weicht von dem Grundsatz der Umlage nach Wohnfläche und Verbrauch ab.

Der Mieter sollte also darauf achten, dass die Umlage der Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen im Mietvertrag gesondert vereinbart ist. Weiterhin ist bei der Heizungs-und Warmwasserkostenabrechnung Vorsicht geboten. Hier ist eine Umlage nach Miteigentumsanteilen nämlich nicht möglich.

Die Umlage hat hier zwingend nach Wohnfläche und Verbrauch zu erfolgen.

Grundsätzlich hält die Nebenkostenabrechnung vor allem bei umlagefähigen Nebenkosten ein hohes Fehlerpotential inne.

Eine Prüfung der Nebenkostenabrechnung kann Aufschluss geben, ob der Verteilerschlüssel durchgängig korrekt angewandt wurde und ob andere Nebenkostenpositionen überhaupt umlagefähig sind.

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