Schädlinge in der Nebenkostenabrechnung

Unerwünschte Tiere in der eigenen Wohnung werden allgemein als Ungeziefer und Schädlinge bezeichnet. Vor allem ein gehäuftes Auftreten der kleinen Mitbewohner kann als Mangel der Mietsache angesehen werden, der grundsätzlich zur Mietminderung berechtigt. Wenn der Vermieter seiner Ordnungspflicht nachkommt und die Schädlinge in der Wohnanlage beseitigen lässt, kann er diese Kosten aber unter Umständen auf den Mieter umlegen.

Inhalt:

Dauerhaftes Problem oder Einzelfall

Der Vermieter kann die Schädlingsbekämpfung nicht ohne weiteres über die Nebenkosten abrechnen. Für eine Umlage auf Mieter müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein:

Erstens: Es muss sich um eine regelmäßige Schädlingsbekämpfung handeln. Regelmäßig wiederkehrende Kosten darf der Vermieter auf die Mieter umlegen, Kosten für eine einmalig erforderliche Beseitigung von Ungeziefer dagegen nicht.

Die Entfernung eines Bienen- oder Wespennestes zum Beispiel fällt in der Regel nur einmal an – somit darf sie nicht als Posten der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. Auch die Vergrämung eines Marders oder die Beseitigung eines akuten Befalls mit Ameisen oder Küchenschaben ist eine einmalige, anlassbezogene Schädlingsbekämpfung.

Wenn aber Schwalben beschlossen haben, an der Hauswand Nester zu bauen, dann dürfen die Schwalbennester aus Naturschutzgründen nicht beseitigt werden. Und weil Schwalben auch Parasiten wie Schwalbenwanzen mitbringen, müssen die Wanzen regelmäßig bekämpft werden – jedes Jahr von Neuem. Eine solche regelmäßige Schädlingsbekämpfung darf der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen.

Schädlingsbekämpfung im Gemeinschaftsbereich umlegbar!

Zweitens: Die Schädlingsbekämpfung muss auf den Gemeinschaftsflächen stattfinden, also zum Beispiel im Keller, im Treppenhaus, auf dem Dachboden oder im gemeinsam genutzten Garten oder auf dem Hinterhof.

Eine Schädlingsbekämpfung nur in einer oder mehreren einzelnen Wohnungen darf der Vermieter nicht auf die allgemeine Nebenkostenabrechnung umlegen. Meistens muss der Vermieter für die Schädlingsbekämpfung selbst aufkommen – schließlich ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der den Mieter nicht beeinträchtigt. Ungezieferbefall ist für den Mieter unzumutbar.

Silberfische und Wanderratten zum Beispiel gelangen über Rohrleitungen und Abflusssysteme in die Mietwohnung, Mäuse halten sich oft in Zwischenwänden und Zwischendecken auf. Das sind Bereiche, auf die der Mieter kaum Einfluss hat. Hier kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter einen Kammerjäger beauftragt und bezahlt.

Sonderfall: Schädlingsbekämpfung in einem vermieteten Ladenlokal

Wenn sich im Haus ein Ladenlokal befindet, kann es sein, dass der Vermieter regelmäßige Maßnahmen ergreifen muss, um einen Schädlingsbefall zu verhindern oder zu bekämpfen. Das gilt insbesondere für Ladenlokale, in denen Lebensmittel zubereitet und angeboten werden, zum Beispiel Bäckereien oder Restaurants, aber auch für Geschäfte wie zum Beispiel Blumenläden. Hier muss regelmäßig dafür gesorgt werden, dass Schädlinge wie Ratten, Mäuse oder Kakerlaken sich nicht ansiedeln oder ausbreiten. Die Kosten dafür können aber nicht auf alle Mieter des Hauses umgelegt werden – auf der Betriebskostenabrechnung hat ein Posten wie „Schädlingsprävention im Ladenlokal“ nichts zu suchen.

Drittens: Weder der Vermieter noch der Mieter darf den Schädlingsbefall verursacht haben. Eine Umlage der Schädlingsbekämpfung auf alle Mietparteien ist nicht zulässig, wenn ein einzelner Mieter den Schädlingsbefall verursacht hat. Haben sich die unliebsamen Tierchen aus einer bestimmten Wohnung ausgebreitet, muss nur der entsprechende Mieter auch die Beseitigungskosten für das Gesamtobjekt tragen. Dafür muss sich aber eindeutig beweisen lassen, dass der Mieter den Befall des Hauses mit Ungeziefer verschuldet hat.

Ungeziefer im Haus durch Taubenfütterung

Füttert beispielsweise ein Mieter Tauben und beseitigt deren Kot und Kadaver nicht und geht durch die dann auftretenden Taubenzecken eine Ungezieferbelastung für die Gesamtanlage aus, muss der Mieter die Beseitigung zahlen.

Die Vogelfütterung kann zudem Schädlinge wie Ratten und Mäuse anlocken – hier lässt sich die Ursache für einen Befall aber nur schwer beweisen.

Leichter lässt sich die Ursache bei einem Befall mit Heimchen klären. Heimchen sind kleine Grillenarten. Mieter, die zum Beispiel Schlangen oder Vogelspinnen in Terrarien halten, benötigen Heimchen als Lebendfutter. Es kommt häufiger vor, dass Heimchen entwischen und sich dann in anderen Wohnungen ausbreiten. Ihr nächtliches Zirpen kann andere Mieter erheblich stören, und außerdem können sie Lebensmittel verunreinigen. Kann ein Mieter als Verursacher eines Heimchenbefalls eindeutig festgestellt werden, dürfte auch die Rechnung für den Kammerjäger bei ihm landen.

Schädlingsbefall: Vermieter kann Mieter abmahnen

Selbst wenn der Mieter sein Verhalten nicht ändert und weiterhin Tauben füttert oder unbeabsichtigt Heimchen im Haus verteilt, könnte der Vermieter die Kosten für die Beseitigung des Ungeziefers nicht auf die Nebenkosten für alle Mieter draufschlagen – denn der Einsatz richtet sich immer gegen einen akuten Befall.

Allerdings wäre hier ein Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter zu erwarten. Der Vermieter kann den Mieter abmahnen und schließlich sogar kündigen, wenn der Schädlingsbefall fortgesetzt vom Mieter ausgeht.

Aber auch der Vermieter kann schuld am Schädlingsbefall sein. Hat der Vermieter zum Beispiel in Teilen der Wohnanlage die Taubenbekämpfung vernachlässigt, stammt die Ursache aus seinem Zuständigkeitsbereich. In diesem Fall kann er die Kosten nicht umlegen, sondern muss sie selbst tragen.

Die Verantwortung liegt außerdem dann beim Vermieter, wenn die Ursache des Schädlingsbefalls mit der Bausubstanz zusammenhängt. Kommt es durch einen Mangel oder Fehler an dieser zu einem ständigen Ameisen- oder Mottenbefall, muss der Vermieter die Kosten für die Beseitigung tragen. Ist ein Teil des Gebäudes vom Holzbock befallen, dient die Beseitigung der Instandhaltung der Bausubstanz und ist als solche nicht auf die Mieter umlagefähig.

Wann spricht man von Ungezieferbefall?

Es ist strittig, wann ein Tierauftreten als Ungezieferbefall eingestuft wird. Das kann von Art und Ort des Auftretens sowie der Anzahl der Tiere abhängen. Das bedeutet, dass eine Ameisenbekämpfung außerhalb des Gebäudes keine Ungezieferbekämpfung im Sinne der Betriebskostenverordnung ist. Innerhalb des Gebäudes kann dagegen eine Bekämpfung dann auf die Mieter umlegbar sein, wenn die Ameisen in größerem Umfang auftreten.

Abhilfe bei Ungeziefer in einer einzelnen Wohnung

Lebensmittelschädlinge wie Mehlwürmer oder Speckkäfer, aber auch Kleidermotten hat der Mieter dagegen in der Regel in die Wohnung gebracht, wenn auch unfreiwillig. Hier muss der Mieter selbst Abhilfe schaffen – das geht manchmal auch ohne Kammerjäger: Befallene Lebensmittel wegwerfen, neue Vorräte immer luftdicht verschließen, Mottenpapier in den Kleiderschrank legen.

Gegen vereinzelt auftretende Silberfischchen im Bad kann es auch reichen, das Badezimmer nach dem Duschen oder Baden ausgiebig zu lüften. 

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