Schädlinge

Kommt es zu einem gehäuften Auftreten von unerwünschten Tieren in der eigenen Wohnung, werden diese allgemein als Ungeziefer oder Schädlinge bezeichnet. Die Anwesenheit der kleinen Mitbewohner kann als Mangel der Mietsache angesehen werden, so dass dieser grundsätzlich zur Mietminderung berechtigt. Wenn der Vermieter seiner Ordnungspflicht nachkommt und die Schädlinge in der Wohnanlage beseitigen lässt, kann er diese Kosten aber unter Umständen auf den Mieter umlegen.

Dauerhaftes Problem oder Einzelfall

Allerdings nur dann, wenn die Kosten dafür laufend, also regelmäßig wiederkehrend anfallen. So fällt die Beseitigung eines Bienen- oder Wespennestes in der Regel nicht mehr als einmal an und ist somit nicht als Posten der Betriebskostenabrechnung umzulegen. Dagegen müssen beispielsweise Schwalbenwanzen regelmäßig bekämpft werden, wenn die hervorrufenden Nester aus Naturschutzgründen nicht beseitigt werden dürfen und somit die Wanzen immer wieder von Neuem auftauchen.

Eine weitere Voraussetzung ist, dass die Bekämpfung des Ungeziefers auf den Gemeinschaftsflächen stattfindet. Das bedeutet, die Ursache des Schädlingsbefalls bzw. deren Beseitigung geht nicht nur von einer Mietwohnung aus. Entscheidend ist, in welcher Umgebung die Ursache entsteht.
Haben sich die unliebsamen Tierchen aus einer bestimmten Wohnung ausgebreitet, muss der entsprechende Mieter auch die Beseitigungskosten für das Gesamtobjekt tragen.
Ein Beispiel: Füttert beispielsweise ein Mieter Tauben und beseitigt deren Kot und Kadaver nicht und geht durch die dann auftretenden Taubenzecken eine Ungezieferbelastung für die Gesamtanlage aus, muss der Mieter die Beseitigung zahlen.
Hat der Vermieter dagegen in Teilen der Wohnanlage die Taubenbekämpfung vernachlässigt, stammt die Ursache also aus seinem Zuständigkeitsbereich. In diesem Fall kann er die Kosten nicht umlegen und muss diese selbst tragen.
Die Verantwortung liegt außerdem dann beim Vermieter, wenn die Ursache des Schädlingsbefalls mit der Bausubstanz zusammenhängt. Kommt es durch einen Mangel oder Fehler an dieser zu einem ständigen Ameisen- oder Mottenbefall, muss der Vermieter die Kosten für die Beseitigung tragen. Ist ein Teil des Gebäudes vom Holzbock befallen, dient die Beseitigung der Instandhaltung der Bausubstanz und ist als solche nicht auf die Mieter umlegbar.

Wann spricht man von Ungezieferbefall?

Es ist strittig, wann ein Tierauftreten als Ungezieferbefall eingestuft wird. Das kann von Art und Ort des Auftretens sowie der Anzahl der Tiere abhängen. Das bedeutet, dass eine Ameisenbekämpfung außerhalb des Gebäudes keine Ungezieferbekämpfung im Sinne der Betriebskostenverordnung ist. Innerhalb des Gebäudes kann dagegen eine Bekämpfung dann auf die Mieter umlegbar sein, wenn die Ameisen in größerem Umfang auftreten.