Ungeziefer in den Nebenkosten

Ungeziefer & Nebenkostenabrechnung: Wer zahlt eigentlich?

Diese Frage ist leider nicht so einfach zu beantworten und führt nicht selten zu Streitfällen, die vor Gericht landen. Ansammlungen von Motten und Ameisen müssen nachhaltig entfernt werden. Ebenso werden Mäuse und Ratten, Wespen, Schaben und Kakerlaken als äußerst unwillkommen und teilweise kontaminierend angesehen und sollten entfernt werden.

Ungeziefer Kosten in der Abrechnung, das ist Bestandteil der Nebenkostenprüfung.Jetzt Kosten für Ungezieferbekämpfung prüfen lassen »Ungeziefer Nebenkostenabrechnung

Das Wichtigste in Kürze

Welche Kosten sind umlagefähig? 

  • regelmäßige Bekämpfung bei dauerhaftem Befall
  • Schädlingsbekämpfung in Gemeinschaftsbereichen
  • entsprechender Einsatz von notwendigen chemischen Mitteln
  • vorbeugende Maßnahmen bei Risikobefall

Welche Kosten sind nicht umlagefähig? 

  • einmalige und nicht wiederkehrende Bekämpfung (Einzelfall)
  • anlassbezogene oder saisonale Bekämpfung (Bsp. Bienen und Wespen Befall)

Doch wer ist verantwortlich für den Schädlingsbefall? Welche Kosten sind in der jährlichen Abrechnung ansatzfähig?

Dauerhaftes Problem oder Einzelfall?

Die Bekämpfung von Ungeziefer und Schädlingen gehört gemäß § 2 Nr. 9 Betriebskostenverordnung (BetrKV) zur Gebäudereinigung und kann grundsätzlich als Nebenkosten auf die Mieter abgerechnet werden.
Doch dies muss je nach Befall und Aufwand für die Beseitigung betrachtet werden.

Kammerjäger oder Eigeninitiative - Welche Kosten können entstehen?

Rattengefall

Schon lange gehören Mäuse und Ratten zu Begleitern des Menschen. Weil die Nager Krankheiten wie Salmonellen oder Toxoplasmose übertragen können, müssen sie unbedingt bekämpft werden. 

Bei massivem Befall sollte auf jeden Fall die Hausverwaltung informiert werden.

Bei Rattenbefall sind die Eigentümer sogar verpflichtet, die bezirklichen Gesundheitsämter zu informieren. Das Amt kontrolliert vor Ort, ob die Bekämpfung ordnungsgemäß erfolgt. Statt immer wieder den Kammerjäger zu rufen, ist es meist sinnvoller, der Ursache nachzugehen. Manchmal ist ein Leitungsrohr defekt oder die Kellerfenster sind nicht ausreichend vergittert, so dass Ratten eindringen können.

In den allermeisten Fällen hat der Vermieter für die Entfernung des Ungeziefers zu sorgen. Grundsätzlich gilt auch: Der Befall mit Schädlingen ist ein Mangel. Der Mieter ist verpflichtet, den Mangel zu melden – sonst kann er sich sogar schadensersatzpflichtig machen. Und der Vermieter muss den Mangel beseitigen.

Egal ob in den Gemeinschaftsräumen oder in der eigenen Wohnung, zur Bekämpfung von Ungeziefer sollte stets eine Fachfirma zu Rate gezogen werden. Oft müssen die Schädlinge mehrmals bekämpft werden und sind nur durch den Einsatz von professionellen Mittel, wie Gift, dauerhaft zu entfernen.

Sowohl für den Vermieter, als auch für den Mieter sollte es von Interesse sein, was die Ursachen für den Befall von Ungeziefer sind. Beide Seiten haben im Grunde kein Interesse daran, durch Ungeziefer mit Kosten belastet zu werden. 

Für alle gilt: Vorbeugen ist besser als bekämpfen!

Wann sind die Kosten umlagefähig?

Die Kosten der Ungezieferbekämpfung sind nur dann als Teil der Gebäudereinigung i. S. v. § 2 Nr. 9 BetrKV umlagefähig, wenn die Ungezieferbekämpfung in regelmäßigen, d.h. wiederkehrende Abständen zur Vorbeugung durchgeführt wird und Teile des Hauses betroffen sind, die von allen Bewohnern gemeinsam genutzt werden und somit auch alle Mieter betroffen sind.

Gebäudeteile im Gemeinschaftsbereich:

  • Zugänge und Zufahrten
  • Treppenhaus und Flure
  • Keller, Dachboden
  • Waschküchen und Aufzüge/Fahrstühle
  • Hinterhöfe und gemeinschaftlich genutzte Gärten
Regelmäßige Schädlingsbekämpfung in den Gemeinschaftsbereichen kann in der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden.

Wann sind die Kosten nicht umlagefähig?

Ungeziefer Ameisen

Neben diesen Kriterien ist auch die Art des zu bekämpfenden Ungeziefers für die Umlagefähigkeit entscheidend. Einmalige Einsätze eines Kammerjägers zur Ungezieferbekämpfung, wenn akuter Befall und Bedarf ist, sind nicht umlagefähig.

Folgende Betriebskosten der Schädlingsbekämpfung darf der Vermieter definitiv nicht auf die Gemeinschaft umlegen:

Grundsätzlich darf ein einmaliges Auftreten von Schädlingen nicht auf alle Mieter umgelegt werden. Ein hin und wieder vorkommendes, einzelnes Tierchen ist kein Befall und beschränkt sich in den meisten Fällen auf einzelne Wohneinheiten.

Folgende Beispiele sind solche einmaligen Vorkommnisse und zählen deswegen zur anlassbezogenen oder auch saisonbedingten Schädlingsbekämpfung (Wespen, Ameisen, Baumschaben und weitere treten hauptsächlich im Sommer in Erscheinung):

  • Bienen- oder Wespeninvasion: Beseitigung von Wespen- und Bienennestern
    (AG Freiburg WuM 1997, 471)
  • akute Anhäufung von Ameisen (umstritten, sind Ameisen Ungeziefer?)
  • akute Bekämpfung von Schaben
    (AG Oberhausen, 13. 09.1996, Az.:32 C 358/96)
  • Kakerlakenbefall, oft Trennung nach Wohnung und Gewerbe
    (AG Hamburg, 15. 08 2001, Az.: 45 C 35/01)

Wann spricht man von Ungezieferbefall?

Es wird unterschieden zwischen leichtem und erheblichem Vorkommen von Ungeziefer. Die Grenzen sind schwammig und nicht ganz eindeutig zu ziehen.

Fakt ist: Einzeln und sporadisch auftretende Schädlinge sind kein Befall.

Eine derartige Anhäufung von Ungeziefer wäre gegeben, wenn etwa innerhalb einer Woche 7-8 tote Motten vom Fußboden aufgekehrt werden, die noch dazu irreparable Schäden an Kleidung oder Kontaminierung von Lebensmitteln verursacht haben.

Niemals eigenständig Fachkräfte bzw. den Kammerjäger zur Bekämpfung beauftragen, sondern immer zuerst den Vermieter oder die Hausverwaltung verständigen und ihm die Buchung eines Kammerjägers überlassen.

Oft können einvernehmliche Maßnahmen getroffen und/oder Kosten individuell aufgeteilt werden.

Eine Frage der Verantwortung - Wer ist schuld?

Ungeziefer im Haus durch Taubenfütterung

Ungeziefer Tauben

In manchen größeren Städten Deutschlands ist das Füttern von Tauben streng untersagt (Androhung von Geldstrafen bis zu 5.000 €). Diese Tiere schleppen hochgradig gesundheitsschädliche Krankheitserreger ein und müssen deswegen nachhaltig bekämpft werden.

Bußgeld: Einige Städte können auch ohne ein direktes Fütterungsverbot ein saftiges Bußgeld erheben (starke Verschmutzung etwa von öffentlichen Einrichtungen). 

Die Fütterung von Tauben im Garten kann und sollte im Mietvertrag geregelt sein.

Taubenzecken - ein besonderer Fall

Eine Kontaminierung durch Taubenzecken ist im Mietrecht besonders schwerwiegend. Sie können erhebliche gesundheitliche Schäden verursachen. Gerade deswegen ist die Schuldfrage besonders heikel. Wer zahlt: wann und was?

Natürlich der Verursacher! Das klingt zunächst logisch. Aber wer ist denn der Verursacher? 

Das kann ein einzelner Balkonnutzer sein, der wegen Unsauberkeit das Ungeziefer sozusagen eingeladen hat. Oder der Vermieter, der durch Vernachlässigung bestimmter Gebäudeteile eine Taubenplage geradezu begünstigt hat.

In nicht seltenen Streitfällen muss ein Rechtsanwalt - notfalls vor Gericht -  zur Klärung des Sachverhalts hinzugezogen werden.

Abhilfe bei Ungeziefer in einer einzelnen Wohnung

Zunächst muss akribisch die Ursache für das Vorkommen ungebetener Gäste ermittelt werden. Erst, wenn die Ursache bekannt ist, können Maßnahmen zur Vorbeugung darauf abgestimmt werden.

Nicht jedes Mittel greift/wirkt bei allen Schädlingen gleichermaßen. Zudem braucht es Informationen darüber, welche Arten der Bekämpfung für etwaige Haustiere unbedenklich sind. 

Holen Sie sich in jedem Fall stets Hilfe und Beratung bei einer unabhängigen Fachfirma, wie z.B. professionelle Kammerjäger, bei der Bekämpfung der ungebetenen Gäste.

Beispiel für eindeutige Schuldzuweisung des Mieters: Er versäumt die regelmäßige Entsorgung von Abfall und/oder vernachlässigt routinemäßige Reinigungstätigkeiten. Ungeziefer wird unweigerlich angezogen und fühlt sich schnell heimisch. Das ist eindeutiges Selbstverschulden des Mieters und muss aus eigener Tasche bezahlt werden.

Vereinzelt auftretende Silberfischchen sind relativ unbedenklich und können durch ausgiebiges Lüften des Badezimmers leicht verscheucht werden. Auch Motten können Mieter sehr gut in Eigeninitiative bekämpfen.

Abmahnung bei Schädlingsbefall

Der Vermieter hat das Recht, seinen Mieter abzumahnen und notfalls das Mietverhältnis zu kündigen, wenn der Schädlingsbefall auf Verschulden des Mieters basiert und sich ohne geeignete Vorbeugung weiterhin fortsetzt.
Im Umkehrschluss kann der Vermieter zur Rechenschaft gezogen werden, wenn er nachweislich die Taubenbekämpfung vernachlässigt oder unterlassen hat. Das gilt auch für bauliche Mängel am Mietobjekt, die zu Schäden durch Ameisen und Motten führen. Die Beseitigungskosten solcher Fehler und Mängel sind nicht auf die Mieter umlegbar und müssen vom Vermieter getragen werden.

Hinweis: Die Kosten für die Beseitigung von Schädlingsbefall können vom Vermieter auf den Mieter übertragen werden, wenn dieser grob fahrlässig die Kontaminierung verschuldet hat (Beispiel mangelnde Hygiene).

Ausnahmen

Naturschutz

Schwalben stehen unter Naturschutz, weswegen deren Nester am Haus belassen werden müssen. Bekämpft werden müssen dagegen ihre Parasiten wie die Schwalbenwanzen oder Zecken, die von den Tieren mit eingeschleppt werden. Das zählt zur Ungezieferbekämpfung und muss in jährlichem Zyklus zur Vorbeugung wiederholt werden.

Da das eine regelmäßige Bekämpfung ist, dürfen diese Kosten vom Vermieter auf die Betriebskostenrechnung umgelegt werden.

Im Reisegepäck: Bettwanzen

Durch unsere gestiegenen Reisetätigkeiten hat sich die Bettwanze hierzulande fast explosionsartig verbreitet. Aber was tun…?

Wanzen & Zecken

Diese Tierchen können schwere allergische Reaktionen auslösen und sind nur mit der “chemischen Keule” dauerhaft zu bekämpfen. Doch obwohl das Ungeziefer fast immer von den Bewohnern eingeschleppt wird, ist in der Regel der Vermieter für die Beseitigung verantwortlich, da eine Reise ins Inn- oder Ausland kein schuldhaftes Verhalten darstellt.

Trotzdem muss der Mieter auch in eigener Sache verantwortungsvoll mit solch einer Situation umgehen und notwendige Vorkehrungsmaßnahmen treffen.

Transparenz in der Nebenkostenabrechnung

Das Recht des Mieters auf Belegeinsicht

Dem Mieter steht gemäß § 29 Abs. 2 NMV ein Recht auf Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege oder auf Übersendung von Belegkopien gegen Kostenerstattung zu. 

Der Anspruch auf Belegeinsicht bezieht sich auf alle Unterlagen, wie z.B. eingestellten Rechnungen und zugrunde liegende Lieferscheine oder Verträge von Dienstleistern, auf denen die Abrechnung beruht. Vorzulegen sind die Originalunterlagen und zwar in geordneter Form. Die Belegeinsicht hat in den Räumen des Vermieters oder dessen Hausverwaltung zu erfolgen. Es ist legitim dort eigene Kopien durch Fotos oder Scans zu erstellen.

Durch Einsicht in die Verträge mit den Dienstleistern und der Rechnungsbelege kann die Richtigkeit des vom Vermieters ausgewiesenen Betrages in der Nebenkostenabrechnung überprüft werden. Sie können gern selbst beim Vermieter Einsicht in die Belege nehmen.

So können Sie Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen lassen

Nebenkostenabrechnungen haben nicht nur wegen unrechtmäßig oder falsch umgelegter Rechnungsposten einen faden Beigeschmack.

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häufige Fragen zu Ungezieferbekämpfung in den Nebenkosten

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Wer trägt die Kosten der Ungezieferbeseitigung?

Die Kosten der Schädlingsbekämpfung sind nur dann als Teil der Gebäudereinigung i. S. v. § 2 Nr. 9 Betriebskostenverordnung auf Mieter umlagefähig, wenn das Ungeziefer in regelmäßigen Abständen zur Vorbeugung bekämpft wird und Teile des Hauses betroffen sind, die von allen Mietern genutzt werden.

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Wann ist Ungezieferbeseitigung nicht umlagefähig?

Einmalige Einsätze zur Ungezieferbekämpfung, wenn akuter Befall und Bedarf besteht, sind nicht auf Mieter umlagefähig. Dazu zählen saisonbedingte Bekämpfungen (z.B. bei Wespen) oder anlassbezogene Schädlingsbekämpfungen bei akuter Anhäufung (z.B. Ameisen).

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Beauftragt der Mieter oder Vermieter den Kammerjäger?

Gibt es einen Schädlingsbefall, muss der Vermieter verständigt und ihm die Buchung eines Kammerjägers überlassen werden. Befindet sich der Befall in der eigenen Wohnung, können einvernehmliche Maßnahmen getroffen und Kosten individuell aufgeteilt werden.

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Ist die Ungezieferbekämpfung steuerlich absetzbar?

Kosten für Schädlings- und Ungezieferbekämpfung können nach § 35a EStG in der Steuererklärung berücksichtigt werden. Kommt der Kammerjäger, handelt es sich um haushaltsnahe Dienstleistungen.

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Was ist, wenn die Kosten für die Ungezieferbeseitigung zu hoch sind?

Fällt einem Mieter auf, dass die Kosten der Schädlingsbekämpfung von einem Jahr rapide steigen, so ist das ein Indiz, dass ein akuter Befall bestand. Jedoch dürfen nur vorbeugende Maßnahmen auf die Mieter umgelegt werden. Es empfiehlt sich daher eine Belegeinsicht, damit sich der Mieter von den Kosten überzeugen kann.

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Sebastian S.
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5 Sterne
vor 1 Tag
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Marina Burkert
Marina Burkert
5 Sterne
vor 3 Monaten
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Betriebskosten prüfen.... für Gewerbe zum Nulltarf wenn man bei der ARAG Rechtsschutz versichert ist !
Florian M.
Florian M.
5 Sterne
vor 1 Monat
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Absolut zufrieden mit dem Umfang des Prüfberichts. Bearbeitung genau innerhalb der angegebenen Frist vom Einreichen der Unterlagen bis zum Prüfergebnis innerhalb von wenigen Tagen. Der Bericht ist umfangreich und wenn man ihn aufmerksam liest, sind kaum offene Fragen übrig. Ich werde nächstes Jahr wieder prüfen lassen.
Yvonne Alsleben
Yvonne Alsleben
5 Sterne
vor 9 Wochen
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Lara Wunder
Lara Wunder
5 Sterne
vor 2 Wochen
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Top Aufklärung und Beratung. Mir war nicht alles ganz verständlich, daher hat sich ein wirklich netter Mitarbeiter viel Zeit genommen, mir alles zu erklären und die möglichen Schritte durchzugehen. Zahlen muss ich statt gut 200 Euro dieses Jahr nichts, da die Abrechnung sehr fehlerbehaftet war. Vielen Dank und bis nächstes Jahr!