Das droht Ihnen wenn Sie trotz Kündigung oder Mietvertragsende nicht ausziehen

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    • Endet das Mietverhältnis, ist der Mieter zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet.
    • Kommt der Mieter seiner Rückgabepflicht nicht nach, kann der Vermieter eine Nutzungsentschädigung verlangen.
    • Die Nutzungsentschädigung kann höher sein, als die bis dato gezahlte Miete – sie kann u.U. die Höhe einer Neuvermietungsmiete haben.
    • Der Vermieter hat auch einen Anspruch auf die Nutzungsentschädigung, wenn er die Mietsache gar nicht neu vermieten will.

    Nach Beendigung des Mietvertrages oder einer Kündigung muss der Mieter die Mietsache zurückgeben, also etwa die Wohnung räumen und dem Vermieter wieder zur Verfügung stellen. Die sogenannte „Rückgabepflicht des Mieters“ legt § 546 BGB fest. Kommt der Mieter dieser Pflicht nicht nach, wird von einer Vorenthaltung der Wohnung gesprochen. Der Vermieter erhält dann ein Recht auf Nutzungsentschädigung. Das ist nicht ganz dasselbe wie die Miete und kann wesentlich höher ausfallen, wie ein jüngst ergangenes Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) beweist.

    BGH: bei Vorenthaltung Nutzungsentschädigung bis zur Höhe einer Neuvermietungsmiete möglich

    In dem verhandelten Fall wollte der Vermieter ein vermietetes Einfamilienhaus wieder zurück und kündigte wegen Eigenbedarfs. Die Mieter verblieben jedoch nach dem Kündigungszeitpunkt noch für einige Monate im Haus. In dieser Zeit zahlten sie ihrem Vermieter die im Mietvertrag vereinbarte Miete. Das war dem Vermieter jedoch nicht genug. Er argumentierte vor Gericht folgendermaßen: Hätte er die Wohnung zurückbekommen, hätte er sie zu einem wesentlich höheren Preis neu vermieten können. Der Mieter würde ihm also die Differenz zur Neuvermietungsmiete schulden. Hätte, hätte, Fahrradkette? Nein, sagte der BGH. Dem Vermieter stehe tatsächlich eine Nutzungsentschädigung zu, die höher ist, als die bis dahin gezahlte Miete.

    Denn das Haus wurde dem Vermieter vorenthalten und § 546a BGB besagt ergänzend zu § 546, dass der Vermieter „für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist“ verlangen kann. Diese ortsübliche Miete kann dementsprechend auch die erwartete Miete bei einer potentiellen Neuvermietung sein, so das Gericht.

    Laut BGH spielte noch nicht einmal eine Rolle, dass der Vermieter das Haus gar nicht neu vermieten wollte. Der Gesetzgeber wollte mit der Rückgabepflicht für den Mieter dafür sorgen, dass auf diesen Druck ausgeübt wird und Vermieter tatsächlich ihre Wohnungen wiederbekommen, argumentierten die Richter. Es würde somit reichen, dass der Vermieter theoretisch eine höhere Miete hätte verlangen können. Denn zwischen einer Kündigung und einem wiederwilligen Auszug könnte mitunter viel Zeit vergehen, in der der Vermieter eine wesentlich höhere Miete hätte nehmen können. Er sollte also nicht durch das Fehlverhalten des Mieters in der Weise bestraft werden, dass er nicht von den wirtschaftlichen Gegebenheiten des Marktes profitieren kann. Die Mieter mussten also laut Urteil rückwirkend rund 7.300 Euro mehr zahlen.

    In diesen Fällen verletzt der Mieter seine Rückgabepflicht

    Für die Frage, ob der Mieter die Rückgabepflicht verletzt oder nicht, ist nicht entscheidend, ob er in der Wohnung verbleibt. Es ist nur maßgeblich, ob der Vermieter die Wohnung wieder in Besitz nehmen kann. Denn der Mieter hat auch nicht das Recht, die Wohnung nur teilweise zurückzugeben. Eine Wohnung gilt in folgenden Fällen als nicht zurückgegeben:

    • wenn nicht alle Schlüssel der Wohnung zurückgegeben wurden,
    • wenn darin Sachen verbleiben, die eine Nutzung unmöglich machen, z.B. Einbauten nicht entfernt wurden oder die Entfernung einen großen Aufwand mit sich bringt
    • oder wenn ein Untermieter die Wohnung nicht räumt, obwohl der Hauptmieter ausgezogen ist.

    In solchen Fällen bekommt der Vermieter ein Recht auf Nutzungsentschädigung.

    Wann es sich nicht um eine Vorenthaltung der Mietsache handelt

    Zu den oben genannten Sachverhalten gibt es jedoch einige Ausnahmen, die situationsgebunden sind. So hat der Mieter seine Rückgabepflicht nicht verletzt, wenn:

    • er über das Ende des Mietverhältnisses hinaus noch Schlüssel behält, um etwa vereinbarte Schönheitsreparaturen durchzuführen,
    • er Gegenstände in der Wohnung lässt, die leicht entfernt werden können,
    • er die Wohnung in nicht ordentlichem Zustand verlässt
    • oder wenn der Vermieter die Kündigung nicht anerkennt und behauptet, die Wohnung nicht zurückhaben zu wollen.

    In diesen Fällen kann der Vermieter keine Nutzungsentschädigung verlangen, aber unter Umständen vielleicht Schadensersatz.

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