Zustellung des Kündigungsschreibens

Nebenkostenabrechnung bei unbekannter Verzugsadresse

In der Regel hat der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsperiode zwölf Monate Zeit, um eine Abrechnung über die Neben- und Betriebskosten zu erstellen und diese dem Mieter zuzustellen. Versäumt er diese Abrechnungsfrist, kann er keine Nachzahlungen mehr fordern. Zieht der Mieter während des Abrechnungszeitraums aus, wird die Nebenkostenabrechnung an die neue Adresse gesendet. Aber was passiert, wenn er keine Anschrift hinterlässt? Welche Folgen hat dies für die Zustellung der Abrechnung? Wer muss in diesem Fall das Verstreichen der Abrechnungsfrist verantworten?

Ausnahme von der Ausschlussfrist schützt Vermieter

Wenn dem Mieter die Betriebskostenabrechnung nicht rechtzeitig zugesandt wird, weil er den früheren Vermieter in Unkenntnis über die neue Anschrift gelassen hat, so muss der Vermieter die Verspätung nicht vertreten. Ein solcher Fall zählt zu den wenigen Ausnahmen, in denen der Vermieter auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch etwaige Nachforderungen geltend machen kann. Dieser Anspruch unterliegt nach der Rechtsprechung auch keiner Verjährungsfrist. Dennoch kann sich der Vermieter nicht einfach darauf berufen, dass der Mieter ihm die Information über eine neue Adresse nicht hinterlassen hat.

Vermieter muss Nachforschungen anstellen

Der Vermieter ist verpflichtet, die Nebenkostenabrechnung rechtzeitig zu erstellen und zu übersenden. Das beinhaltet auch, dass er im Fall einer unbekannten neuen Adresse des betreffenden Mieters zeitnah zumutbare Maßnahmen ergreifen muss, um die Anschrift in Erfahrung zu bringen. Hier stehen ihm verschiedene Möglichkeiten offen:

  • Einwohnermeldeamt – Hat der Mieter seine Meldepflicht erfüllt, bekommt der Vermieter beim Einwohnermeldeamt Auskunft über die aktuelle Adresse.
  • Post – Im Falle eines Nachsendeantrags kann der Vermieter mithilfe der Anschriftenprüfung der Post die gewünschte Information erhalten.
  • Detektiv – Diese Option ist dann denkbar, wenn es sich um sehr hohe Nachforderungen handelt. Der Mieter müsste in diesem Fall die Kosten für den Detektiv tragen.

Wenn der Vermieter diese Maßnahmen ergriffen hat (mit Ausnahme der Beauftragung eines Detektivs), so muss er dies sorgfältig dokumentieren. Für den Fall eines Rechtsstreits kann er somit Beweise vorlegen, dass er alle zumutbaren Möglichkeiten ausgeschöpft hat.

Treuepflicht des Mieters

Der Mieter geht mit Abschluss des Mietvertrags eine Treuepflicht gegenüber dem Vermieter ein. Nach dieser muss er den Vermieter über seine neue Anschrift informieren. Sollte dies nicht erfolgen, stellt es eine Obliegenheitsverletzung dar. Für den Mieter kann dies weitreichende Konsequenzen haben, da der Vermieter die Nachforderung mit der noch ausstehenden Kaution verrechnen kann und vor Gericht auf Schadensersatz klagen kann für die Kosten, die ihm durch die Nachforschungen entstehen.