Mietvertrag zwischen Angehörigen – worauf muss man achten?

Mietverhältnisse zwischen Verwandten oder anderen Angehörigen können Vorteile für beide Seiten haben. Neben dem Umstand, dass die Vertragsparteien in der Regel einander sehr gut kennen, können Vermieter bestimmte Ausgaben wie Werbungskosten von der Steuer absetzen. Damit dies vom Finanzamt jedoch anerkannt wird, müssen Vermieter wie Mieter an eine Reihe von Bedingungen beachten, wenn beispielsweise Eltern ihrem studierenden Sohn eine Einliegerwohnung innerhalb des eigenen Hauses vermieten.

Vermietung unter Geschwistern

Angehörigenmietverhältnis und steuerliche Anerkennung

Wenn nahe Angehörige ein Mietverhältnis eröffnen, ist damit ein Verwandtschaftsverhältnis im Sinne von Eltern, Kindern, Geschwistern gemeint, aber auch Großeltern und Enkelkinder können einen Mietvertrag miteinander abschließen ebenso wie Lebensgefährten. Damit das Mietverhältnis als solches und die damit verbundenen steuerlichen Absetzungen vom Finanzamt anerkannt werden, muss der Mietvertrag einen sogenannten Fremdvergleich bestehen. Das bedeutet, diejenigen Vereinbarungen, welche z.B. die Geschwister untereinander treffen, den Regelungen gleichkommen, welche Fremde miteinander beschließen würden. Des Weiteren ist es erforderlich, dass die Vertragsparteien an die Absprachen des Mietvertrags einhalten. Die Beweispflicht liegt im Zweifelsfall bei den Steuerpflichtigen, welche nachweisen müssen, dass das Mietverhältnis fremdüblich gestaltet worden ist.

Worauf müssen Angehörige bei Vertragsschluss achten?

Die erste und wichtigste Voraussetzung, damit das Mietverhältnis steuerlich anerkannt wird, ist das Vorhandensein eines Mietvertrags. So banal das erscheinen mag, aber die Vermietung muss schriftlich in einem Mietvertrag festgehalten werden. Eine mündliche Absprache ist steuerlich unwirksam. Zudem muss ein Mietvertrag zwischen Angehörigen ähnlich lautende Bestimmungen enthalten wie ein Mietvertrag zwischen Fremden. Das betrifft die Höhe der Miete, den Zahlungsmodus sowie Vereinbarungen zu den Nebenkosten.

Bei der Festsetzung der Miete ist es nicht förderlich, unverhältnismäßig wenig zu verlangen im Vergleich zu Mietverhältnissen zwischen Fremden. Wenn die Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, kann der Vermieter keine Werbungskosten mehr absetzen. Zu Orientierung bei der Festlegung der Miete dienen, wenn vorhanden, der Mietspiegel der jeweiligen Region bzw. Stadt oder im Ort übliche Miete für eine vergleichbare Wohnung. Für den Fall, dass das Mietverhältnis zwischen den Angehörigen länger andauert, sollten Mieterhöhungen im Rahmen der gesetzlich vorgeschriebenen Grenzen in Betracht gezogen werden, um nicht langfristig unter vorgeschriebenen die 66 % zu fallen. Einigen sich die Parteien auf eine Staffel- bzw. Indexmiete, sind Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag festgelegt. Schließlich ist es ratsam, neben der Kaltmiete auch die Zahlung von Betriebskosten zu vereinbaren und über diese jährlich abzurechnen. Ergibt die Nebenkostenabrechnung, dass eine Nachzahlung geleistet werden muss, so empfiehlt sich eine Überweisung auf das Konto der Vermieter gegenüber einer Barzahlung, um den Zahlungseingang nachweisen zu können. Gleiches gilt für die Zahlung der Kaution und der Miete. Diese Beträge sollten pünktlich und nicht in bar entrichtet werden.