Biotonne, Sperrmüll & Container

Müll in der Nebenkostenabrechnung: Wichtig für Mieter

Immer Ärger mit dem Müll. Viele unserer Kunden berichten davon. Sei es wegen Sperrmüll, der in der Nebenkostenabrechnung auf alle Mieter umgelegt werden soll, oder weil der Umlageschlüssel nach Personen angewendet wird, obwohl dieser nicht im Mietvertrag vereinbart wurde. Doch wir wollen mit diesem Artikel und den Unklarheiten zum Thema Abfallbeseitigung etwas aufräumen.

Prüfung der Müllgebühr ist Bestandteil der Nebekostenprüfung.Jetzt Müllgebühr & Nebenkostenabrechnung prüfen lassen »Müll & Müllgebühren in den Nebenkosten

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Kostenposition Müll ist umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag vereinbart wurde
  • Müllgebühren können direkt abgerechnet werden, wenn Sie einem Mieter zugeordnet werden können
  • Sperrmüll kann umlagefähig sein, wenn die Verursacher unbekannt sind
  • Neben Grundgebühren können auch Entleerungskosten anfallen
  • Müllmanagement durch den Hauswart ist nur umlagefähig, wenn es Kosten spart
  • Die meisten Fehler zum Nachteil der Mieter entstehen bei den Müllkosten durch Verwendung des falschen Umlageschlüssels

Umlagefähige und nicht umlagefähige Müllkosten

Laut Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 8 BetrKV) sind umlagefähig:

  • Müllgebühr an die Müllabfuhr
  • Die Kosten für den Müllschlucker
  • Beseitigungskosten von Sperrmüll unter gewissen Bedingungen
  • Reinigung von Müllbehältern bei Mietverträgen ab dem 01.01.2004
  • Wasser und Strom für Müllkompressoren
  • Betrieb einer Müllabfuhranlage und eines Müllschluckers
  • Eine Müllmengenerfassungsanlage 
  • Die Müllberechnung und Aufteilung

Nicht umlagefähig sind:

  • Müllmanagement durch den Hauswart, wenn es keine Kostenersparnis bringt
  • Anschaffungskosten der allgemeinen Mülltonnen für Restmüll
  • Anschaffungskosten einer Biotonne und einer Papiertonne

Das bedeutet auch: Wenn der Vermieter einen Container für Pappe oder den gelben Sack aufstellt, also Müll, der ins Recycling gehört, wäre das nicht umlagefähig. Daher sind solche Container in Wohnanlagen leider selten zu finden.

Was sind die Pflichten des Vermieters?

Der Vermieter muss für die ordnungsgemäße Müllbeseitigung sorgen, dies ist seine Pflicht. Seine dabei entstehenden regelmäßigen Kosten sind umlagefähige Nebenkosten. Die Müllabfuhrgebühren bekommt der Vermieter selbst als Rechnung von der Gemeinde oder einem Privatunternehmen zugestellt. 

Pflichtgemäß muss der Vermieter dafür sorgen, dass ausreichend viele Mülltonnen vorhanden sind und diese einen Stellplatz haben, der keine Geruchsbelästigung in den Wohnungen verursacht. Beides – die Zahl der Mülltonnen und der geeignete Platz – sind häufige Probleme. 

Weil der Vermieter die Anschaffung von Mülltonnen nicht auf die Nebenkosten umlegen kann, finden sich vielfach keine gesonderte Biotonne, keine Papiertonne und auch nur sehr selten ein Container für Pappe oder sonstiges Recycling. Der Vermieter könnte die Kosten steuerlich geltend machen, doch diesen Weg gehen die meisten Vermieter nicht.

Die Mülltonnen laufen über – was nun?

Wenn es überquillt, wäre der Vermieter in die Pflicht zu nehmen: Er müsste zusätzliche Mülltonnen anschaffen. Da er wie erwähnt diese Kosten nicht umlegen kann, vermeidet er diese Kosten, was zu überfüllten Mülltonnen führt. 

Außerdem müsste der Vermieter die Müllgebühr erhöhen, was zwar umlagefähig ist, aber zu einer Steigerung der Betriebskosten und damit zum Protest einiger Mieter führen könnte, wenn sie dies in ihrer Betriebskostenabrechnung sehen.

Überlaufende Mülltonnen sind aber für die Mieter höchst unangenehm, weil der Müll riecht und das Umfeld des Gebäudes verschandelt. Das gilt auch für Sperrmüll, den manche Mieter neben die Tonne stellen. 

Die Stadtreinigung wiederum ist berechtigt, überschüssigen Abfall liegen zu lassen. Wenn Vermieter so einen Zustand nicht beenden, können Mieter eine Mietminderung verlangen, weil sie schließlich mit ihren Nebenkosten die komplette Müllentsorgung bezahlen.

Hinweis: Auch Sie selbst können einen Beitrag dazu leisten, Müllkosten zu reduzieren, indem Sie Verpackungen möglichst klein machen, bevor Sie diese entsorgen.

Wie viele Mülltonnen muss der Vermieter aufstellen?

Hierfür gibt es leider keine Regel, obwohl doch vorstellbar wäre, pro Wohnung oder Bewohner ein Volumen zu berechnen, das die Mülltonnen aufnehmen müssen. Das Gesetz sagt aber nur, dass es „ausreichend viele“ Abfalltonnen sein müssen. 

Mülltonnen Nebenkosten

Das bedeutet, dass der Vermieter regelmäßig prüfen muss, wie die Müllsituation ist. Nur so können die Nebenkosten für die Abfallentsorgung sowohl für Mieter als auch Vermieter adäquat sein. Der Vermieter muss sich nach der tatsächlichen Notwendigkeit richten und nicht nach Richtwerten, die von dem Gesetzgeber oder einem Entsorgungsunternehmen stammen. 

Ein wichtiger Aspekt: Mietparteien ändern sich im Laufe der Zeit oder auch das Konsumverhalten und so ist es normal, wenn sich das Müllaufkommen ebenfalls ändert. Eine Überversorgung ist genauso unnötig wie eine Unterversorgung. Dennoch besteht für Mieter mit geringem Müllaufkommen kein Anspruch auf eine Änderung des Umlageschlüssels.

Müssen alle Mieter für den Sperrmüll zahlen?

Da der Sperrmüll mit zu den Müllabfuhrkosten zählt, wird eine kostenpflichtige Abholung auf alle Mieter umgelegt. Auch wenn es nur eine Mietpartei war, welche ihren Sperrmüll unberechtigt auf der Gemeinschaftsfläche abgestellt hat. 

Sperrmüll in den Nebenkosten

Wenn der Vermieter jedoch weiß, welcher Mieter für den produzierten Sperrmüll verantwortlich ist, bildet das natürlich eine Ausnahme. Dann ist er berechtigt, nur von diesem Mieter die Entsorgungskosten zu verlangen.

Für die Umlage von Kosten für die Abfuhr von Sperr- oder Sondermüll oder der Entrümpelung von Dachböden oder Kellern kommt es dabei darauf an, inwieweit diese regelmäßig anfallen und durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch veranlasst sind (z.B. in großen Wohnanlagen). 

Grundsätzlich nicht umlagefähig ist die einmalige Abfuhr von Sperrmüll auf Initiative des Vermieters, der den Mietern anbietet, ihre sperrigen Abfälle an einem bestimmten Tag zwecks Entsorgung an die Straße zu stellen. Entsprechende Formularklauseln sind unwirksam. 

Auch nicht ausnahmsweise kann eine einmalige Aktion berücksichtigt werden, obwohl der Verursacher nicht ausfindig gemacht werden kann und der Vermieter darlegt, welche Anstrengungen er unternommen hat, um den Verursacher ausfindig zu machen. Hier besteht kein Unterschied zu der einmaligen Kellerentrümpelung.

Die Umlage der Kosten der Sperrmüllabfuhr setzt daher nicht nur voraus, dass diese Kosten laufend entstehen, sondern auch, dass der Vermieter erfolglos versucht hat, das Ansammeln des Mülls zu verhindern, und es nicht möglich war, gegen den Verursacher vorzugehen.

Unter diesen Voraussetzungen sind die Kosten der Sperrmüllabfuhr nicht nur dann ansatzfähig, wenn Mieter unberechtigt Müll auf Gemeinschaftsflächen abstellen, sondern auch leider dann, wenn der Sperrmüll von Dritten rechtswidrig auf dem Gelände entsorgt wurde.

Wie darf der Vermieter die Kosten umlegen?

Die Mietparteien verursachen unterschiedlich viel Müll. Da die Kostenverteilung in der Nebenkostenabrechnung nicht grob unbillig erfolgen darf, also einzelne Mieter durch die Wahl des Verteilerschlüssels nicht unverhältnismäßig benachteiligt werden dürfen, ist die Wahl des Verteilerschlüssels entscheidend für die Müllbeseitigungskosten.

Daher muss er einen Verteilerschlüssel anwenden, der sich gewöhnlich nach der Wohnfläche richtet. Es sind auch andere Grundlagen wie die Zahl der Personen oder nach Wohneinheiten denkbar, doch diese müssen gesondert vereinbart werden. In manchen Häusern wird die Müllmenge mit einer Müllschleuse exakt erfasst. Dann kann der Vermieter den Müll pro Haushalt genau auf die Nebenkosten umlegen.

Sofern eine Anlage zur Müllmengenerfassung vorhanden ist, muss natürlich nach der real verbrauchten Müllmenge abgerechnet werden. Dazu müssen die Anlagen allerdings geeignet sein, die genaue Müllmenge zu erfassen. Eine pauschale Abrechnung nach Personen gilt dabei nicht als verbrauchsabhängig.

Hinweis: Sind Sie sich unsicher, ob bei Ihnen als Mieter beim Verteilerschlüssel nach Personen auch wirklich sämtliche Personen im Haus erfasst wurden, empfehlen wir eine Belegeinsicht, die die Belegungspläne des Vermieters beinhalten kann. In unserem für unsere Kunden verfassten Widerspruchsschreiben integrieren wir sämtliche Kostenpositionen, die Ihnen oder uns fragwürdig vorkommen, damit Sie nur das bezahlen, was rechtens ist.

Die Müllschleuse in den Betriebskosten

Vor einigen Jahren wurde die Müllschleuse explizit in die Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgenommen. Unter Punkt 8 wurden dort verschiedene Arten der Müllbeseitigung konkretisiert, die vorher nicht näher benannt waren. 

Neben Müllmengenerfassungsanlagen (Müllschleusen) wurden Müllkompressoren, Müllschlucker, Müllabsauganlagen – deren Betrieb und Kosten als umlagefähig benannt. Die konkrete Ausgestaltung der Umlage auf die Mieter führte hier und da jedoch zu Klärungsbedarf. 

Müllschleuse

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom April 2016 (VIII ZR 78/15) einige Grundsatzentscheidungen für die Berechnung und Umlage der verbrauchsabhängigen Müllmenge getroffen. Eine Mieterin verklagte ihre Vermieterin, weil diese zwar eine Müllschleuse angeschafft hatte, den Müll jedoch nicht komplett nach Verbrauch abrechnete. 

Die Vermieterin legte zunächst 30 Prozent nach Wohnfläche und die restlichen 70 Prozent Müll nach Verbrauch um. Sie entschloss sich dann jedoch, beim Verbrauchsanteil noch eine Mindestmenge zu berücksichtigen, die sich an den kommunalen Abfallgebühren orientierte. Die Kommunen geben eine Mindestjahresmenge pro Kopf an, die beim Müllverbrauch angesetzt wird.

Das Gericht entschied, dass das zulässig ist. Denn die Umlage und Abrechnung von Müll mittels einer Müllschleuse geschieht nicht nur auf Grundlage von Punkt 8 der Betriebskostenverordnung. Sie geschieht auch nach § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dort ist allgemein geregelt, nach welchem Schlüssel Betriebskosten umzulegen sind. 

Ist nichts Anderes vereinbart, geschieht das mit der Wohnfläche. Wird jedoch ein konkreter Verbrauch erfasst – wie in diesem Fall die genaue Menge Müll, die ein Haushalt produziert – dann muss zwar nach Verbrauch umgelegt werden. Das Gesetz sagt aber auch, dass der Vermieter auch eine Abrechnung „ganz oder teilweise“ nach dem Verbrauch durchführen kann. 

Daraus schlussfolgerte der BGH, dass auch das Ansetzen einer Mindestmenge gerechtfertigt ist. Der Vermieter muss also nicht komplett nach Verbrauch abrechnen und hat einen gewissen Gestaltungsspielraum.

Hinweis: Auch für einen 1-Personen-Haushalt kann die Umlage nach Personen oder Wohneinheiten ungünstig sein, wenn Ihre Quadratmeterzahl im Verhältnis zur Gesamtfläche des Objekts einen niedrigeren Quotienten ergibt als den, wenn man nach Personen oder Wohneinheiten berechnet.

Warum gibt es eigentlich Müllnomaden?

Durch das Ansetzen einer Mindestmenge wird unter anderem ein zusätzlicher Anreiz für die Mieter geschaffen, ihren Müll nicht irgendwo anders abzuladen. Die Einführung von Müllschleusen hat nämlich zu einer neuen Problematik geführt – den sogenannten Müllnomaden oder dem sogenannten Mülltourismus. 

Das heißt, dass Mieter versuchen, ihren Müll nicht unter ihrer Chipkarte in der hauseigenen Müllschleuse zu entsorgen, sondern in anderen Objekten, in denen vielleicht der Zugang zu Mülltonnen möglich ist. Damit werden die Mieter anderer Häuser natürlich über Gebühr belastet. 

Vermieter solcher Objekte können dann im Übrigen nicht einfach die zusätzlichen Kosten auf die Mieter umlegen. Sollte das Problem bekannt sein, muss der Vermieter Maßnahmen ergreifen, dem Mülltourismus vorzubeugen – also etwa die Mülltonnen nur für Mieter des Hauses zugänglich machen.

Lassen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung überprüfen!

Gerade die Müllbeseitigung verursacht schnell hohe Kosten, wenn sie nach Personen abgerechnet wird. Doch ist dieser Umlageschlüssel in Ihrem Mietvertrag wirklich vereinbart oder wurde er in Ihrem Mietverhältnis gar unrechtmäßig verändert? Wir prüfen das mit unserer jahrelangen Expertise. Bei den Müllkosten schauen wir uns an, ob diese exakt und laut gesetzlichen Vorschriften umgelegt wurden. Ihre Unterlagen laden Sie in wenigen Schritten hoch.

Jetzt Müllgebühr & Nebenkostenabrechnung prüfen lassen »15 Gründe warum das Prüfen der Abrechnung sinnvoll ist »

häufige Fragen zu Müllgebühren in den Nebenkosten

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Ist Müll auf Mieter als Nebenkosten umlagefähig?

Müll ist laut Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV Ziffer 8) umlagefähig. Zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören u.a. die Gebühren, Kosten der Betriebs von Kompressoren, Müllschluckern, Absauganlagen, Erfassungsanlagen und der Berechnung und Aufteilung.

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Darf Müll nach Personen abgerechnet werden?

Ist die Umlage nach Personen im Mietvertrag fixiert, ist bei den Müllkosten die Umlage nach Personen legitim. Ist der Verteilerschlüssel nach Personen nicht vereinbart, muss ein legitimer Verteiler angewendet werden, da die Umlage nach Personen keinen Verbrauch darstellt.

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Kann Sperrmüll auf Mieter umgelegt werden?

Die Umlage der Sperrmüllabfuhr auf Mieter setzt voraus, dass diese Kosten laufend entstehen und der Vermieter erfolglos versucht hat, das Ansammeln des Mülls zu verhindern, und es nicht möglich war, gegen den Verursacher vorzugehen.

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Wie werden Müllgebühren berechnet?

Ist kein Verteilerschlüssel im Mietvertrag vereinbart, muss § 556a Abs. 1 BGB angewendet werden, wonach die verbrauchsunabhängigen Kosten nach der anteiligen Wohnfläche zu verteilen sind. Oft angewendet wird auch die Berechnung nach Personen, was aber durch den Mietvertrag gedeckt sein muss.

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Können Müllkosten direkt auf Mieter umgelegt werden?

Müllkosten können direkt auf den Mieter umgelegt werden, wenn die tatsächliche Müllverursachung pro Mietpartei erfasst wird. Das ist durch Müllschleusen oder durch direkt dem Mieter zugeordnete Mülltonnen möglich. Ist dies nicht der Fall, muss ein Verteilerschlüssel angewendet werden.

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Sebastian S.
Sebastian S.
5 Sterne
vor 1 Tag
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Ich verwende MiNeKo bereits seit einigen Jahren standardmäßig zur Überprüfung meiner Betriebskostenabrechnungen. Ich bin jedes Mal überrascht in welcher Ausführlichkeit der Prüfbericht ausgestellt wird und wie alles für die weiteren Schritte vorbereitet ist. Zudem erreicht man immer jemanden und die Antwortgeschwindigkeit ist vorbildlich. Jährlich meine BK-Abrechnung prüfen zu lassen, gibt mir einfach das gute Gefühl, dass alles seine Ordnung hat und berechtigt ist. Danke und im nächsten Jahr dann wieder ;-)
Marina Burkert
Marina Burkert
5 Sterne
vor 3 Monaten
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Betriebskosten prüfen.... für Gewerbe zum Nulltarf wenn man bei der ARAG Rechtsschutz versichert ist !
Florian M.
Florian M.
5 Sterne
vor 1 Monat
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Absolut zufrieden mit dem Umfang des Prüfberichts. Bearbeitung genau innerhalb der angegebenen Frist vom Einreichen der Unterlagen bis zum Prüfergebnis innerhalb von wenigen Tagen. Der Bericht ist umfangreich und wenn man ihn aufmerksam liest, sind kaum offene Fragen übrig. Ich werde nächstes Jahr wieder prüfen lassen.
Yvonne Alsleben
Yvonne Alsleben
5 Sterne
vor 9 Wochen
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Bereits zum zweiten mal habe ich meine Abrechnungen für eine Wohnung und ein Gewerbeobjekt von Mineko prüfen lassen. Wie schon im Vorjahr, bin ich absolut zufrieden mit dem Resultat. Die Ergebnisse habe ich nach einer kurzen Bearbeitungszeit bekommen und die gefundenen Mängel wurden von beiden Vermietern problemlos anerkannt. Dadurch habe ich eine hohe Erstattung zu viel gezahlter Nebenkosten erhalten. Die Investition hat sich definitiv gelohnt. Vielen lieben Dank an das tolle Team von Mineko und bis zum nächsten Jahr :-).
Lara Wunder
Lara Wunder
5 Sterne
vor 2 Wochen
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Top Aufklärung und Beratung. Mir war nicht alles ganz verständlich, daher hat sich ein wirklich netter Mitarbeiter viel Zeit genommen, mir alles zu erklären und die möglichen Schritte durchzugehen. Zahlen muss ich statt gut 200 Euro dieses Jahr nichts, da die Abrechnung sehr fehlerbehaftet war. Vielen Dank und bis nächstes Jahr!