Betriebskostenabrechnung prüfen lassen

Den meisten Menschen ist der Unterschied zwischen Betriebskosten und Nebenkosten nicht wirklich bewusst. Meistens ist mit beiden auch dasselbe gemeint. Der grundlegende Unterschied zwischen beiden ist lediglich, dass der Begriff der „Betriebskosten“ gesetzlich klar definiert ist, wohingegen der Begriff „Nebenkosten“ mehr eine Art Überbegriff ist. So gehören zu den Nebenkosten eigentlich nicht nur die auf den Mieter umlagefähigen Betriebskosten, sondern auch die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, welche der Vermieter selbst tragen muss.

Es gilt also der Grundsatz: Alle Betriebskosten sind Nebenkosten, aber nicht alle Nebenkosten Betriebskosten.

Um im Dschungel der Vorschriften und Gesetze rund um das Thema Betriebs- und Nebenkosten nicht den Überblick zu verlieren, hilft Ihnen jetzt MINEKO.

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Neben der Umlagefähigkeit der einzelnen Positionen prüfen wir, ob alle wichtigen Angaben vorhanden sind und alle Fristen, die es bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung zu bachten gilt, eingehalten wurden. Schließlich überprüfen wir, ob der Kostenanteil für jede einzelne Betriebskostenposition richtig ermittelt wurde und ob die richtigen Verteilerschlüssel Anwendung finden.

Schaut man sich als Laie eine Betriebskostenabrechnung an, verliert man schnell den Überblick. Viele Vermieter selbst sind sich bei der Erstellung oft auch nicht immer sicher, welche Kosten sie umlegen dürfen und wenn ja, in welcher Höhe. Auch das Thema Fristen spielt hierbei eine wichtige Rolle und wird von vielen Vermietern oft weitgehend außer Acht gelassen.

Bewirtschaftungskosten sind nicht umlegbar

Kosten, die Vermieter oft auf Mieter umlegen, dies jedoch an sich nicht dürfen, sind die sogenannten Bewirtschaftungskosten. Unter diese fallen beispielsweise Kosten der Finanzierung, der Instandhaltung oder der Verwaltung. Diese Kosten muss der Vermieter mit den Einnahmen aus seiner Kaltmiete begleichen und kann sie nicht als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Wenn dies trotzdem geschieht, ist die Betriebskostenabrechnung zu hoch und kann angefochten werden.

Es gilt außerdem generell der Grundsatz, dass Vermieter nur regelmäßig anfallende Kosten auf Mieter umlegen können. Bestellt ein Vermieter zum Beispiel bei Schädlingsbefall einen Kammerjäger, kann er diese Kosten nicht auf die Mieter umlegen, da sie nur einmalig und nicht regelmäßig anfallen. Eine weitere wichtige Voraussetzung für die Umlage der Betriebskosten von Vermieter auf Mieter ist, dass beide Vertragsparteien im Mietvertrag die Umlagefähigkeit der Betriebskosten festgelegt haben. Legen Mieter und Vermieter bei Vertragsschluss eine Inklusivmiete oder eine Nebenkostenpauschale fest, kann der Vermieter keinerlei Mehrkosten nachfordern.

Warme und kalte Betriebskosten

Bei den Betriebskosten wird streng zwischen warmen und kalten Betriebskosten unterschieden. Auch wenn die warmen Betriebskosten meist den größten kostenmäßigen Anteil einer Betriebskostenabrechnung ausmachen, beziehen sie sich lediglich auf die Kosten der Heizung und der Warmwasserbereitung. Die Liste der kalten Betriebskosten kann von Haus zu Haus zwar variieren, jedoch ist sie deutlich länger als die der warmen Betriebskosten.

Eine Auflistung der für gewöhnlich anfallenden kalten Betriebskosten finden Sie hier.

Heizung in der Nebenkostenabrechung

Kalte Betriebskosten:

  • laufende öffentliche Lasten des Grundstücks
  • Kosten der Wasserversorgung
  • Kosten der Entwässerung
  • Betrieb des Aufzugs
  • Straßenreinigung und Müllbeseitigung
  • Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  • Gartenpflege

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  • Beleuchtung
  • Schornsteinreinigung
  • Sachpflicht-, Haftpflicht- und Hausratversicherung
  • Hauswart
  • Betrieb der Gemeinschaftsantennenanlage oder des Breitbandkabelnetzes
  • Betrieb der Wascheinrichtung
  • Sonstige Betriebskosten

Unter die laufenden öffentlichen Lasten eines Grundstücks fallen namentlich die Grundsteuer, jedoch auch Kosten wie etwa Deich-und Bodenverbände. Die Grundsteuer wird mittels des Hebesatzes der jeweiligen Gemeinden errechnet und bereits von Stadtteil zu Stadtteil unterschiedlich hoch ausfallen.

Bezüglich der Kosten des Aufzugs ist zu bemerken, dass auch Mieter, welche im Erdgeschoss eines Gebäudes wohnen, für den Aufzug mit aufkommen müssen. Ausnahme stellen nur Mieter dar, die soweit vom besagten Fahrstuhl entfernt wohnen, dass eine Nutzung für sie keinen Sinn machen würde.

Für die Kosten der Gartenpflege gelten teilweise auch Ausnahmen. So kann ein Vermieter zwar die Kosten eines Gärtners umlegen, wenn dieser regelmäßig Arbeiten am Garten ausführt. Die Geräte, welche dabei von einem Gärtner benötigt werden, kann er wiederum nicht auf die Mieter umlegen.

Bei den „Sonstigen Betriebskosten“ sind Vermieter verpflichtet diese klar aufzuschlüsseln und nicht nur „Sonstige Kosten“ und den Betrag in der Abrechnung aufzuführen. Unter diesen Posten fallen in der Betriebskostenabrechnung meist Dinge wie:

  • die Wartung von Feuerlöschern
  • die Kosten eines gemeinsam genutzten Schwimmbads bzw. einer Sauna
  • oder andere für alle Mieter zugänglichen Einrichtungen und Annehmlichkeiten

Lassen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung durch die Experten von MINEKO prüfen und Sie erhalten einen ausführlichen und verständlichen Bericht, in welchem klar ersichtlich ist, inwieweit die einzelnen Kostenstellen umlagefähig sind. Verschaffen Sie sich Gewissheit, dass Ihr Vermieter keine unzulässigen Kostenpositionen auf sie umgelegt hat.

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