Warum Betriebskosten und Nebenkosten nicht dasselbe sind!

Den meisten Menschen ist der Unterschied zwischen Betriebskosten und Nebenkosten nicht wirklich bewusst. Meistens ist mit beiden auch dasselbe gemeint. Der grundlegende Unterschied zwischen beiden ist lediglich, dass der Begriff der „Betriebskosten“ gesetzlich klar definiert ist, wohingegen der Begriff „Nebenkosten“ mehr eine Art Überbegriff ist. So gehören zu den Nebenkosten eigentlich nicht nur die auf den Mieter umlagefähigen Betriebskosten, sondern auch die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, welche der Vermieter selbst tragen muss.

Inhalt:

„Bewirtschaftungskosten“ sind nicht umlagefähig

Kosten, die Vermieter oft auf Mieter umlegen, dies jedoch an sich nicht dürfen, sind die sogenannten Bewirtschaftungskosten. Unter diese fallen beispielsweise Kosten der Finanzierung, der Instandhaltung oder der Verwaltung. Diese Kosten muss der Vermieter mit den Einnahmen aus seiner Kaltmiete begleichen und kann sie nicht als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Wenn dies trotzdem geschieht, ist die Betriebskostenabrechnung zu hoch und kann angefochten werden.

Es gilt außerdem generell der Grundsatz, dass Vermieter nur regelmäßig anfallende Kosten auf Mieter umlegen können. Bestellt ein Vermieter zum Beispiel bei Schädlingsbefall einen Kammerjäger, kann er diese Kosten nicht auf die Mieter umlegen, da sie nur einmalig und nicht regelmäßig anfallen. Eine weitere wichtige Voraussetzung für die Umlage der Betriebskosten von Vermieter auf Mieter ist, dass beide Vertragsparteien im Mietvertrag die Umlagefähigkeit der Betriebskosten festgelegt haben. Nur die hier vertraglich vereinbarten Kosten dürfen vom Vermieter umgelegt werden. Legen Mieter und Vermieter bei Vertragsschluss eine Inklusivmiete oder eine Nebenkostenpauschale fest, kann der Vermieter keinerlei Mehrkosten als die dort vereinbarten vom Mieter nachfordern.

Warme und kalte Betriebskosten

Bei den Betriebskosten wird streng zwischen warmen und kalten Betriebskosten unterschieden. Auch wenn die warmen Betriebskosten meist den größten kostenmäßigen Anteil einer Betriebskostenabrechnung ausmachen, beziehen sie sich lediglich auf die Kosten der Heizung und der Warmwasserbereitung. Die Liste der kalten Betriebskosten kann von Haus zu Haus zwar variieren, jedoch ist sie deutlich länger als die der warmen Betriebskosten.

Hier Auflistung der für gewöhnlich anfallenden kalten Betriebskosten:

  • Beleuchtung
  • Schornsteinreinigung
  • Sachpflicht-, Haftpflicht- und Hausratversicherung
  • Hauswart
  • Betrieb der Gemeinschaftsantennenanlage oder des Breitbandkabelnetzes
  • Betrieb der Wascheinrichtung
  • Gartenpflege
  • laufende öffentliche Lasten des Grundstücks
  • Kosten der Wasserversorgung
  • Kosten der Entwässerung
  • Betrieb des Aufzugs
  • Straßenreinigung und Müllbeseitigung
  • Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  • sonstige Betriebskosten

Hier gelten Ausnahmen:

Unter die laufenden öffentlichen Lasten eines Grundstücks fallen namentlich die Grundsteuer, jedoch auch Kosten wie etwa Deich-und Bodenverbände. Die Grundsteuer wird mittels des Hebesatzes der jeweiligen Gemeinden errechnet und bereits von Stadtteil zu Stadtteil unterschiedlich hoch ausfallen.

Bezüglich der Kosten des Aufzugs ist zu bemerken, dass auch Mieter, welche im Erdgeschoss eines Gebäudes wohnen, für den Aufzug mit aufkommen müssen. Ausnahme stellen nur Mieter dar, die soweit vom besagten Fahrstuhl entfernt wohnen, dass eine Nutzung für sie keinen Sinn machen würde.

Für die Kosten der Gartenpflege gelten teilweise auch Ausnahmen. So kann ein Vermieter zwar die Kosten eines Gärtners umlegen, wenn dieser regelmäßig Arbeiten am Garten ausführt. Die Geräte, welche dabei von einem Gärtner benötigt werden, kann er wiederum nicht auf die Mieter umlegen.

Bei den „Sonstigen Betriebskosten“ sind Vermieter verpflichtet diese klar aufzuschlüsseln und nicht nur „Sonstige Kosten“ und den Betrag in der Abrechnung aufzuführen. Unter diesen Posten fallen in der Betriebskostenabrechnung meist Dinge wie:

  • die Wartung von Feuerlöschern
  • die Kosten eines gemeinsam genutzten Schwimmbads bzw. einer Sauna
  • oder andere für alle Mieter zugänglichen Einrichtungen und Annehmlichkeiten

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