Betriebskostenabrechnungen bei Eigentumswohnungen

  • Mieter von Eigentumswohnungen sollten aufpassen, ob tatsächlich eine Betriebskostenabrechnung erstellt wurde oder sie eine Hausgeldabrechnung erhalten haben.
  • Vereinbarungen, dass die Hausgeldabrechnung gleich der Betriebskostenabrechnung ist, sind nicht zulässig.
  • Hausgeld- oder Jahresabrechnungen enthalten Positionen, die Mieter nicht zahlen müssen.
  • Bei Eigentumswohnungen ist eine Umlage nach Miteigentumsanteilen möglich.

Mieter von Eigentumswohnungen bekommen wie auch Mieter aller anderen Wohnungen einmal im Jahr eine Betriebskostenabrechnung. Deren Erstellung richtet sich im Großen und Ganzen nach den gesetzlichen Grundlagen für Betriebskostenabrechnungen allgemein. Es gibt jedoch auch einige Unterschiede, auf die Mieter achten sollten.

Die Jahresabrechnung als Grundlage der Betriebskostenabrechnung

Bei Eigentumswohnungen gibt es im Grunde zwei Abrechnungen. Zunächst einmal werden die Kosten der Bewirtschaftung der Immobilie für die Eigentümergemeinschaft abgerechnet. Man sprich hier von der Jahresabrechnung oder der Hausgeldabrechnung. Diese Abrechnung enthält Positionen, die die Eigentümer tragen müssen – wie Verwaltung und Instandhaltung – die Mieter jedoch nicht. Eine Position, die bei Eigentumswohnungen üblich ist, aber nicht im Rahmen von Betriebskosten umgelegt werden darf, ist die Instandhaltungsrücklage. Das ist ein finanzielles Polster, dass Wohneigentumsgemeinschaften in der Regel anlegen, um entweder kurzfristig notwendige Reparaturen oder langfristige Investitionen in das Haus bezahlen zu können. Das muss der Mieter auf gar keinen Fall tragen.

Im zweiten Schritt werden aus der Jahresabrechnung die Betriebskostenabrechnungen für die Mieter. Voraussetzung dafür ist natürlich, dass eine Umlage der Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart wurde. Vereinbarungen, die besagen, dass die Jahresabrechnung als Betriebskostenabrechnung gilt, sind unzulässig. Mieter von Eigentumswohnungen sollten also genau überprüfen, wie ihre Nebenkostenabrechnungen aussieht. Die Betriebskosten werden, wie überall, nach einem vereinbarten Maßstab auf die Mieter umgelegt. Das ist fast dasselbe Verfahren wie auch bei Vermietungen kompletter Häuser aus einer Hand. Ist nichts vereinbart, erfolgt eine Umlage nach Wohnfläche – so, wie es im Gesetz steht.

Besondere Umlagemöglichkeit und Fehlerquelle bei Betriebskosten für Eigentumswohnungen

Es gibt die Besonderheit, dass bei vermieteten Eigentumswohnungen eine Umlage nach Miteigentumsanteilen vereinbart werden kann. Das sind die Anteile des Eigentümers an der gesamten Immobilie und sie entsprechen in etwa der Wohnung. Denn in der Regel werden Miteigentumsanteile in Abhängigkeit von der Wohnungsgröße festgelegt. Doch auch wenn das nicht der Fall ist, kann eine Umlage nach Miteigentumsanteilen vereinbart werden. Ist eine solche Umlage jedoch nicht im Mietvertrag vereinbart, dann ist sie auch nicht möglich. Legt der Vermieter trotzdem nach Miteigentumsanteilen um, muss der Mieter keine Nachzahlung leisten. Eine Umlage nach Miteigentumsanteilen ist nicht möglich, wenn diese Sondernutzungsflächen umfassen, die dem Mieter nicht zur Verfügung stehen. Das wäre zum Beispiel ein Garten sein, den der Mieter nicht nutzen kann.

Verwaltungskosten verirren sich generell gern in Nebenkostenabrechnungen – egal, wer vermietet. Die Fehlerquelle bei Eigentumswohnungen ist jedoch etwas anders gelagert. Der Fehler bei Privatvermietern liegt oft darin, dass die Hausgeldabrechnung an den Mieter durchgereicht wird. Das heißt, dass aus der ersten Abrechnung, die nur für den Eigentümer gedacht ist, keine zweite Abrechnung gemacht wird, die für den Mieter gemacht sein müsste. Dann kann es passieren, dass der Mieter diverse Positionen zahlt, die er eigentlich gar nicht zahlen müsste. Gegen eine falsche Nebenkostenabrechnung kann der Mieter natürlich auch bei einer gemieteten Eigentumswohnung Widerspruch innerhalb der gesetzlichen Frist von zwölf Monaten einlegen.

Bei bewusstem Verweis auf die falschen Positionen gilt die Widerspruchsfrist nicht

Sind allerdings die nicht umlagefähigen Positionen in der Abrechnung klar als solche bezeichnet und der Eigentümer verweist in seinem Anschreiben auf die Abrechnung und verlangt eine Zahlung des Gesamtbetrages, dann kann der Mieter das zu viel gezahlte Geld auch noch über die Widerspruchsfrist hinaus zurückverlangen. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH). Das Gericht argumentierte: Wenn der Vermieter bewusst auf die Abrechnung hinweist und dort steht, einige der Positionen seien nicht umlagefähig, dann sagt er quasi selbst, dass das der Fall sei. Er hat damit gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen, sagte der BGH. Der Vermieter konnte sich in dem Fall dann auch nicht darauf berufen, dass der Mieter erst nach Ablauf der Widerspruchsfrist Einwände dagegen erhoben hat.

Der Aspekt der Wirtschaftlichkeit und Möglichkeiten der Belegeinsicht

Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit hat bei Eigentumswohnungen einen eigenen Aspekt: Es gilt als unwirtschaftlich, wenn der Eigentümer sich nicht gegen eine falsche Hausgeldabrechnung wert. Er muss dafür sorgen, dass sowohl bei ihm selbst als auch im zweiten Schritt bei seinem Mieter richtig abgerechnet wird. Der Vermieter ist hier auch in der Beweispflicht. Um seinem Mieter nachzuweisen, dass das Prinzip der Wirtschaftlichkeit gewahrt wurde, kann er diesem zum Beispiel Belegeinsicht gewähren.

Mieter von Eigentumswohnungen können dabei zweierlei Einsicht verlangen. Sie haben einerseits das Recht, die Abrechnung des Eigentümers einzusehen und außerdem noch die Originalbelege, die der Hausgeldabrechnung des Eigentümers zugrunde liegen.