Keine Nachzahlung bei verspäteter Nebenkostenabrechnung

Wenn der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nicht rechtzeitig über die Betriebskosten abrechnet, dann kann der Vermieter sich nicht darauf berufen, er hätte die verspätete Abrechnung nicht zu verantworten. Er kann in einem solchen Fall auch keine Nachzahlung mehr verlangen, urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) Ende Januar.

Abrechnung normalerweise innerhalb von 12 Monaten

Laut Gesetz hat der Vermieter, also auch der Eigentümer einer Wohnung, zwölf Monate Zeit, um seinem Mieter eine Nebenkostenabrechnung zuzustellen. Schafft er es nicht, innerhalb der Frist über die Betriebskosten abzurechnen, kann er keine Nachzahlung mehr einfordern – auch, wenn die Abrechnung eine solche ergibt. Zu dieser Regelung nennt der entsprechende Paragraph des BGB nur eine Ausnahme: Wenn der Vermieter nicht daran schuld ist, dass die Nebenkostenabrechnung zu spät kommt. Dann kann er trotzdem Nachzahlungen verlangen. Er muss jedoch selbst beweisen, dass er nicht verantwortlich ist. Die Ausnahme greift etwa, wenn die Abrechnungen der Dienstleister fehlen, die der Vermieter z.B. für Energie, Gartenpflege, Wartung etc. bezahlt. Fehlen ihm diese Zahlen, kann er tatsächlich keine Abrechnung der Nebenkosten erstellen.

Betriebskostenabrechnung ist nicht gleich Jahresabrechnung der WEG

Für Wohnungseigentümer stellt die Jahresabrechnung über die Bewirtschaftungskosten der Immobilie i.d.R. die Grundlage für eine Betriebskostenabrechnung dar. Auf diese muss der Mieter jedoch nicht warten, sagte nun der BGH (VIII ZR 249/15). Kommt die Jahresabrechnung für den Eigentümer nach der Abrechnungsfrist für die Betriebskostenabrechnung, dann kann er sich nicht auf die gesetzliche Ausnahme berufen, wenn er in der Folge eine verspätete Nebenkostenabrechnung an seinen Mieter schickt.

Ähnlich wie über die Mieter-Betriebskosten wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft auch über die Bewirtschaftungskosten der Immobilie abgerechnet. Der Verwalter der Eigentümergemeinschaft rechnet die Vorauszahlungen der Besitzer und deren Ausgaben gegen und es ergeben sich entsprechend die Zahlungen, die jeder von ihnen geleistet hat oder noch leisten muss. Wie bei den Betriebskosten für Mieter ergeben sich also auch hier Guthaben und Nachzahlungen.

Die Hausgeldabrechnung für den Eigentümer ist jedoch nicht mit der Betriebskostenabrechnung deckungsgleich. Hausgeldabrechnungen können nicht einfach an die Mieter weitergereicht werden. Es gibt darin Positionen, die der Eigentümer, aber nicht der Mieter zahlen muss. Über die Jahresabrechnung für die gesamte Immobilie stimmt die Wohnungseigentümergemeinschaft in einer Versammlung ab. Normalerweise gilt die so verabschiedete Abrechnung der Eigentümer als Grundlage für die Betriebskostenabrechnungen für die Mieter.

Späte Hausgeldabrechnung keine Rechtfertigung für verspätete Betriebskostenabrechnung

Das muss jedoch nicht so sein, sagte nun der BGH. Im Gesetz steht nirgendwo, dass die Jahresabrechnung erst vorliegen muss, damit dann eine Betriebskostenabrechnung erstellt werden kann. Die gesetzliche Abrechnungsfrist (§ 556 BGB) von zwölf Monaten bleibt davon unberührt. Denn Mieter von Eigentumswohnungen würden sonst gegenüber anderen Mietern benachteiligt, wenn sie auf die Jahresabrechnung der WEG warten müssten. Im vorliegenden Fall hatte die Verwaltung der WEG gewechselt, unter anderem weil die alte Verwaltung keine ordentlichen Jahresabrechnungen erstellt hatte. Die neue Verwaltung musste entsprechend Abrechnungen aus vergangenen Jahren nachholen bzw. erneut erstellen.

Das Gericht sah diesen Umstand jedoch nicht als Grund an, der eine Abrechnung der Betriebskosten erst nach dem vorgeschriebenen Abrechnungszeitraum rechtfertigen würde. Der Eigentümer konnte sich also nicht darauf berufen, dass die Betriebskostenabrechnung nicht erstellt werden konnte, weil der Verwalter die Jahresabrechnung nicht rechtzeitig angefertigt hat und diese erst verspätet von den Eigentümern verabschiedet wurde. Über die Nebenkosten hätte trotzdem fristgerecht abgerechnet werden müssen, so das Urteil. Entsprechend konnte der Eigentümer auch keine Nachzahlungen geltend machen, denn die Abrechnung kam zu spät.