Bewohner einer Wohngemeinschaft

Verteilerschlüssel Teil 2: Personenanzahl

Bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung muss der Vermieter stets angeben, wie er die Gesamtkosten auf die einzelnen Mieter verteilt. Diesbezüglich kann er aus mehreren Optionen  den sogenannten Umlage- oder Verteilerschlüssel wählen. Grundsätzlich sind die Nebenkosten nach der Wohnfläche umzulegen, es sei denn, Mieter und Vermieter haben etwas anderes vereinbart. Eine andere Variante besteht in der Rechnung mit der Personenzahl. Wir zeigen im Folgenden, was es bei diesem Verteilerschlüssel zu beachten gilt und welche Vor- und Nachteile er birgt.

Verteilung nach Personen muss vereinbart sein

Die Umlage der Nebenkosten nach der Anzahl der Personen pro Wohnung ist nur zulässig, wenn diese im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Ein Grund für die Wahl dieses Verteilerschlüssels kann darin bestehen, dass dieser mitunter gerechter sein kann, da mehr Personen zwangsweise für einen höheren Verbrauch sorgen und beispielsweise mehr Müll verursachen. Dies kann mithilfe der Wohnfläche nur bedingt erfasst werden. Andererseits gibt es Kostenpositionen in den Nebenkosten, die unabhängig von der Anzahl der Personen anfallen. Dazu zählen zum Beispiel die Versicherungen oder die Grundsteuer. Als Gesamtverteiler wird die Personenzahl des gesamten Hauses verwendet, durch die Gesamtkosten dividiert werden. Anschließend wird der errechnete Betrag mit der Anzahl der Personen der betreffenden Mietwohnung multipliziert, sodass der jeweilige Anteil pro Wohnung ermittelt werden kann. Aus der Nebenkostenabrechnung muss genau hervorgehen, mit wie vielen Personen er gerechnet hat. Ist das nicht der Fall, kann dies einen formellen Fehler in der Nebenkostenabrechnung darstellen und zur Unwirksamkeit einer etwaigen Nachforderung führen.

Ermittlung der Personenanzahl

Die große Hürde für Vermieter bei der Verteilung der Nebenkosten nach Personen besteht in der zuverlässigen Ermittlung der Personen, die das Mietobjekt bewohnen. Dabei ist es mitunter nicht leicht, zu bestimmten, wer als Bewohner zu zählen ist. Selbstverständlich sind zunächst alle Mieter, Untermieter und Bewohner, die nicht im Mietvertrag stehen, in der Rechnung zu berücksichtigen. Auch kleine Kinder und Säuglinge zählen als ganze Personen. Besucher sind auszulassen, selbst wenn diese sich für längere Zeit in der Wohnung aufhalten.
Im Hinblick auf die Personenzahl müssen ebenso vorübergehende Bewohner gezählt werden oder Personen, die während des Abrechnungszeitraums ein- bzw. ausgezogen sind. Das kann der Fall sein, wenn ein Mieter seinen Lebenspartner in die Wohnung mitaufnimmt. Hieraus ergibt sich ein großer Nachteil für Vermieter. Wenden diese den Verteilerschlüssel an, müssen sie ständig die genaue Anzahl der Bewohner des Hauses bzw. der jeweiligen Wohnungen im Auge behalten, was mehr Aufwand verursacht als beispielsweise die Berechnung nach der Wohnfläche. Zudem ist die Fehlerwahrscheinlichkeit ungleich höher. Zudem ist der Vermieter in der Beweispflicht, sollte der Mieter bestreiten, dass der verwendete Personenschlüssel der tatsächlichen Anzahl der Bewohner entspricht.