Heizung Ablesung
27. Mai 2014
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Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung

Der Verteilerschlüssel ist der Maßstab, mit Hilfe dessen der Vermieter die Betriebskosten eines Abrechnungsjahres auf die Mieter eines Hauses verteilt. Dem Vermieter stehen verschiedene Verteilerschlüssel zur Verfügung und er ist gesetzlich nicht dazu verpflichtet, den gerechtesten Verteilerschlüssel zu wählen. Legt ein Vermieter im Mietvertrag mit seinem Mieter jedoch gar keine Verteilerschlüssel fest, muss der Vermieter den Verteilerschlüssel bei der Abrechnung der Nebenkosten nach Wohnfläche ansetzen. Bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung hat der Vermieter zudem darauf zu achten, dass die Heizkostenabrechnung zumindest zu einem Teil nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden müssen.

Vermieter können Verteilerschlüssel selbst erstellen

Der vom Vermieter gewählte Verteilerschlüssel muss im Mietvertrag klar festgelegt sein, denn mit ihm wird regelmäßig die Belastung der einzelnen Mieter errechnet. Der Vermieter darf durch den Verteilerschlüssel weder selbst profitieren, noch einen sonstigen finanziellen Vorteil für sich erwirken.

Einem Vermieter sollte bewusst sein, dass er durch die Wahl eines möglichst verbrauchsabhängigen Verteilerschlüssels die Mieter generell zum Sparen von Energie und Rohstoffen motiviert. Demgegenüber steht für den Vermieter jedoch immer die Einfachheit eines möglichst starren Verteilerschlüssels, welcher in erster Linie auf konstanten Werten basiert. Hier hat es der Vermieter bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung deutlich einfacher, da er keine Werte ablesen muss, sondern den Großteil der Gesamtkosten auf alle Mieter bzw. Mietparteien zu gleichen Teilen umlegen kann. Ein wichtiger Punkt, der von Vermieter oft vergessen wird, ist, dass die Kosten, welche anteilig für eine leerstehende Wohnung anfallen, nicht etwa von allen Mietern mitbezahlt werden müssen, sondern einzig und allein vom Vermieter selbst.

In der Nebenkostenabrechnung muss für Mieter klar ersichtlich sein, wie der Vermieter die einzelnen Kostenpositionen errechnet hat. Ist das für den Mieter nicht möglich, sollte er den Vermieter zur Erstellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung auffordern. Bis zum Zeitpunkt, an welchem einem Mieter eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung vorliegt, hat dieser eine mögliche Nachzahlung nicht zu leisten.

Wahl eines Verteilerschlüssels

Legen Mieter und Vermieter im Mietvertrag keinen Verteilerschlüssel fest, muss der Vermieter den Verteilerschlüssel anhand der Quadratmeterzahl der Wohnung bestimmen. Neben der Abrechnung nach der Wohnfläche kann der Vermieter den Verteilerschlüssel auch anhand der Personenanzahl ansetzen. Das kann unter Umständen oft gerechter sein als ein Verteilerschlüssel, welcher rein auf Quadratmetern basiert. Jedoch muss der Vermieter dadurch auch ständig die Anzahl der Bewohner im Haus kontrollieren.

Eine weitere Grundlage, auf welcher ein Verteilschlüssel errechnet werden kann, ist die schlichte Anzahl der Wohneinheiten. Diese bietet sich für Vermieter an, wenn alle Wohnungen in einem Haus in etwa die gleiche Größe haben.

Eine weitere Möglichkeit den Verteilerschlüssel zu berechnen, ist die Berechnung nach Kubikmeter umbauten Raum. Diese wird hin und wieder bei Wohnungen verwendet, welche über unterschiedlich hohe Decken verfügen.

Die genauste aber auch aufwändigste Art einen Verteilerschlüssel zu erstellen ist, wenn der Vermieter diesen rein nach dem Verbrauch errechnet. Da eine Schätzung des Verbrauchs nicht zulässig ist, muss der Vermieter für eine ordnungsgemäße Verbrauchserfassung Sorge tragen.

Der Vermieter hat zudem die Möglichkeit verschiedene Arten der Berechnung eines Verteilerschlüssels miteinander zu kombinieren. Bei den warmen Betriebskosten – also der Heizkostenabrechnung – ist der Vermieter jedoch dazu verpflichtet mindestens 50% und maximal 70% nach Verbrauch auf die Mieter umzulegen. Tut er das nicht, bekommen die Mieter ein Kürzungsrecht.