Vermieter Insolvenz – was passiert mit den Betriebskosten?

Bei Insolvenz des Vermieters ist Mieter oft unklar, ob und wie die Zahlung von Miete und Nebenkosten weiter durchgeführt wird. Doch eines lässt sich klar sagen: Verbindlichkeiten des Mieters gegenüber seines Vermieters gelten nach wie vor, auch wenn eine Insolvenz angemeldet wurde. Grundsätzlich gibt es zwei Verfahren, nach denen ein Vermieter-Unternehmen aufgelöst werden kann.

vermieter-insolvenz-betriebskosten

Inhalt:

Welche Fälle der Vermieterinsolvenz gibt es?

Mit Zwangsverwaltung und Insolvenzverfahren gibt es zwei Szenarien, in denen der Vermieter „pleite gegangen“ ist und durch einen Verwalter ersetzt wird. Insolvenzverfahren und Zwangsvollstreckung sind jedoch nicht dasselbe.

Das Insolvenzverfahren wird eröffnet, wenn der Vermieter seine Rechnungen nicht mehr bezahlen kann und selbst Konkurs anmeldet. Das Verfahren betrifft dann sein gesamtes Vermögen, aus dem versucht wird, alle vorhandenen Gläubiger zu befriedigen. Die Gläubiger bekommen aus der Insolvenzmasse – also dem Vermögen, was nach Eröffnung des Verfahrens noch übrig ist bzw. in der Zeit danach erwirtschaftet wird – einen bestimmten Prozentsatz. Dieser bemisst sich danach, wie hoch die jeweilige Forderung ist und in welchem Verhältnis sie zu anderen Forderungen steht.

Bei der Zwangsvollstreckung hingegen gibt es nur einen Gläubiger. Dieser hat erfolgreich seine Forderung gegen den Vermieter eingeklagt und nun wird dafür gesorgt, dass er möglichst viel Geld zurückbekommt. Etwaige andere Gläubiger bleiben außer Acht.

Wird ein Insolvenzverfahren oder Zwangsverwaltungsverfahren eröffnet, wird vom jeweiligen Gericht eine Person bestellt, die die Geschäfte des Vermieters für die Dauer des Verfahrens übernimmt. Dabei handelt es sich je nach Verfahren um einen Zwangsverwalter oder einen Insolvenzverwalter. Beide haben die Gemeinsamkeit, dass sie gewissermaßen an die Stelle des Vermieters treten.

Nebenkostenabrechnung unter Zwangsverwaltung

§152 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung besagt, dass Mietverträge auch einem Zwangsverwalter gegenüber wirksam sind. Anders formuliert bedeutet das, dass der Verwalter quasi zum Vermieter wird. Er übernimmt dessen Rechte und Pflichten und dazu gehört selbstverständlich auch, dass die Nebenkosten abgerechnet werden.

Denn Aufgabe des Verwalters ist es auch, rückständige Zahlungen einzuziehen – dazu gehören Mieten und Nebenkostennachzahlungen. Da jedoch die Höhe einer Nachforderung nur ermittelt werden kann, wenn der Verwalter eine Betriebskostenabrechnung erstellt, muss er eine solche vorlegen.

Nun ergeben weiter zurückliegende Abrechnungen jedoch i.d.R. keine Nachforderungen. Denn hat der Vermieter in der Zeit vor der Zwangsvollstreckung versäumt, die Betriebskosten abzurechnen, ist die Abrechnungsfrist vermutlich inzwischen abgelaufen und es können keine Nachzahlungen mehr gefordert werden. Das ändert jedoch nichts am Anspruch des Mieters auf eine Betriebskostenabrechnung. Und Guthaben müssen ausgezahlt werden, auch wenn die Betriebskosten verspätet abgerechnet werden!

Nebenkostenabrechnungen bei Insolvenzverfahren

Gibt es kein Zwangsverwaltungsverfahren, sondern ein Insolvenzverfahren, dann gelten ähnliche Regeln. Auch ein Insolvenzverwalter muss die Betriebskosten abrechnen. Nachforderungen kann der Verwalter einziehen, bei der Auszahlung von Guthaben ist zu differenzieren – je nachdem, ob das Guthaben vor oder nach Eröffnung des Verfahrens entstanden ist.

Fällige Guthaben, die aus der Zeit vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens stammen, gehören zu den Insolvenzforderungen. Das heißt, die Mieter müssen sich mit ihrer Guthabenforderung bei allen anderen Gläubigern einreihen und es kann sein, dass sie nichts oder nur einen überschaubaren Betrag zurückbekommen. Denn auch ihnen wird in diesem Fall eine Quote im Verhältnis zu allen anderen Gläubigern zugeteilt.

Mieter mit laufenden Mietverträgen können jedoch ihr Guthaben aus der Zeit vor Insolvenzeröffnung gegen ihre Miete aus der Zeit nach Insolvenzeröffnung aufrechnen. Das heißt, sie können das Guthaben einfach von ihrer Miete abziehen und es auf diese Weise in vollem Umfang erhalten. (Die Insolvenzordnung (InsO) schützt in diesem Fall den Mieter und erweitert in § 110 Abs. 3 InsO sein Recht zur Aufrechnung.)

Benachteiligt werden durch diese Regelungen Mieter, die ein Guthaben aus der Zeit vor dem Insolvenzverfahren erhalten müssten, aber in der Zwischenzeit ausgezogen sind. Denn ihr Guthaben wird zu einer Insolvenzforderung, ohne dass sie es gegen eine Miete aufrechnen könnten. Sie werden also zusammen mit allen anderen Gläubigern bedient.

Anders verhält es sich mit Guthaben, die nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens durch den Verwalter errechnet werden. Diese Forderung des Mieters ist eine sogenannte Masseforderung. Masseforderungen sind solche, die nach Eröffnung des Verfahrens entstehen und aus dem vorhandenen Vermögen beglichen werden müssen – ein Beispiel dafür sind etwa laufende Rechnungen von Dienstleistern, die Leistungen für das Gebäude erbringen. Erst wenn die Masseverbindlichkeiten befriedigt wurden, erfolgen die (anteiligen) Zahlungen auf die Insolvenzforderungen. Der Mieter wird in diesem Fall also den ‚normalen‘ Gläubigern vorgezogen. Das gilt für Bestands- und ausgezogenen Mieter gleichermaßen.

Lassen Sie Ihre Ansprüche überprüfen!

Nebenkostenabrechnungen sind inhaltlich kompliziert und rechnerisch komplex! Die Erfahrung aus mehr als 52.000 geprüften Abrechnungen zeigt: Über 80 Prozent der Abrechnungen sind fehlerhaft, die durchschnittliche Ersparnis liegt bei 221 Euro!

Jetzt einfach Nebenkostenabrechnung auf unserer Website hochladen und bares Geld sparen!

Dürfen Mieter Hausflur und Treppenhaus ohne Genehmigung nutzen - MINEKO
Nebenkosten prüfen lassen - MINEKO
Nebenkosten prüfen lassen - MINEKO
Nebenkosten prüfen lassen
vermieter-fällt-baum-mieter-zahlen