Vermieter Insolvenz – was passiert mit den Betriebskosten?

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  • Aus einer Vermieterinsolvenz kann sich ein Insolvenz- oder ein Zwangsverwaltungsverfahren ergeben.
  • Wird ein Zwangsverwalter bestellt, so übernimmt dieser die Pflichten des Vermieters, wozu das Erstellen von Betriebskostenabrechnungen gehört.
  • Das gilt auch für Betriebskostenabrechnungen aus der Zeit vor der Zwangsverwaltung, für die der Verwalter keine Nachzahlungen mehr einfordern kann, Guthaben jedoch auszahlen muss.
  • Wird ein Insolvenzverwalter bestellt, so muss auch dieser über Betriebskosten abrechnen und Nachzahlungen ggf. einziehen – Guthaben werden jedoch unterschiedlich behandelt, je nachdem, wann sie entstanden sind.
  • Stammt das Guthaben aus der Zeit vor Verfahrenseröffnung, kann der Mieter es mit seiner laufenden Miete verrechnen, stammt es aus der Zeit danach, muss der Verwalter es auszahlen.
  • Nachteile haben dadurch Mieter, deren Guthaben aus der Zeit vor dem Insolvenzverfahren stammt, die jedoch in der Zwischenzeit ausgezogen sind.

Die Zwangsverwaltung und ein Insolvenzverfahren sind zwei Szenarien, in denen der Vermieter pleitegegangen ist und durch einen Verwalter ersetzt wird. Insolvenzverfahren und Zwangsvollstreckung sind jedoch nicht dasselbe. Ein Insolvenzverfahren wird eröffnet, wenn der Vermieter seine Rechnungen nicht mehr bezahlen kann und selbst Konkurs anmeldet. Das Verfahren betrifft dann sein gesamtes Vermögen, aus dem versucht wird, alle vorhandenen Gläubiger zu befriedigen. Die Gläubiger bekommen aus der Insolvenzmasse – also dem Vermögen, was nach Eröffnung des Verfahrens noch übrig ist bzw. in der Zeit danach erwirtschaftet wird – einen bestimmten Prozentsatz. Dieser bemisst sich danach, in welchem Verhältnis ihre Forderung zu den anderen Forderungen steht und wie hoch sie ist.

Bei der Zwangsvollstreckung hingegen gibt es nur einen Gläubiger. Dieser hat erfolgreich seine Forderung gegen den Vermieter eingeklagt und nun wird dafür gesorgt, dass er möglichst viel Geld zurückbekommt. Etwaige andere Gläubiger bleiben außer Acht.

Wird ein Insolvenzverfahren oder Zwangsverwaltungsverfahren eröffnet, so wird vom jeweiligen Gericht eine Person bestellt, die die Geschäfte des Vermieters übernimmt. Dabei handelt es sich je nach Verfahren um einen Zwangsverwalter oder einen Insolvenzverwalter. Was Beiden gemein ist, ist, dass sie gewissermaßen an die Stelle des Vermieters treten.

Betriebskostenabrechnung unter Zwangsverwaltung

§152 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung besagt, dass Mietverträge auch einem Zwangsverwalter gegenüber wirksam sind. Einfacher formuliert bedeutet das, dass der Verwalter quasi zum Vermieter wird. Er übernimmt dessen Rechte und Pflichten und dazu gehört selbstverständlich auch, dass über die Betriebskosten abgerechnet wird.

Denn Aufgabe des Verwalters ist es auch, rückständige Zahlungen einzuziehen – dazu gehören Mieten und Betriebskostennachzahlungen. Da jedoch die Höhe einer Nachforderung nur ermittelt werden kann, wenn der Verwalter eine Betriebskostenabrechnung erstellt, muss er eine solche vorlegen.

Nun ergeben weiter zurückliegende Abrechnungen jedoch i.d.R. keine Nachforderungen. Denn hat der Vermieter in der Zeit vor der Zwangsvollstreckung versäumt, über die Betriebskosten abzurechnen, ist die Abrechnungsfrist vermutlich inzwischen abgelaufen und es können keine Nachzahlungen mehr gefordert werden. Das ändert jedoch nichts am Anspruch des Mieters auf eine Betriebskostenabrechnung. Und Guthaben müssen ausgezahlt werden, auch wenn die Betriebskosten verspätet abgerechnet werden.

Betriebskostenabrechnungen bei Insolvenzverfahren

Gibt es kein Zwangsverwaltungsverfahren, sondern ein Insolvenzverfahren, dann gelten ähnliche Regeln. Auch ein Insolvenzverwalter muss über Betriebskosten abrechnen. Nachforderungen kann der Verwalter einziehen, bei der Auszahlung von Guthaben ist zu differenzieren – je nachdem, ob das Guthaben vor oder nach Eröffnung des Verfahrens entstanden ist.

Fällige Guthaben, die aus der Zeit vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens stammen, gehören zu den Insolvenzforderungen. Das heißt, die Mieter müssen sich mit ihrer Guthabenforderung bei allen anderen Gläubigern einreihen und es kann sein, dass sie nichts oder nur wenig davon zurückbekommen. Denn auch ihnen wird in diesem Fall eine Quote im Verhältnis zu allen anderen Gläubigern zugewiesen. Mieter mit laufenden Mietverträgen können jedoch ihr Guthaben aus der Zeit vor Insolvenzeröffnung gegen ihre Miete aus der Zeit nach Insolvenzeröffnung aufrechnen. Das heißt, sie können das Guthaben einfach von ihrer Miete abziehen und es auf diese Weise in vollem Umfang erhalten. (Die Insolvenzordnung (InsO) schützt in diesem Fall den Mieter und erweitert in § 110 Abs. 3 InsO sein Recht zur Aufrechnung.)

Benachteiligt werden durch diese Regelungen Mieter, die ein Guthaben aus der Zeit vor dem Insolvenzverfahren erhalten müssten, aber in der Zwischenzeit ausgezogen sind. Denn ihr Guthaben wird zu einer Insolvenzforderung, ohne dass sie es gegen eine Miete aufrechnen könnten. Sie werden also zusammen mit allen anderen Gläubigern bedient.

Anders verhält es sich mit Guthaben, die nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens durch den Verwalter errechnet werden. Diese Forderung des Mieters ist eine sogenannte Masseforderung. Masseforderungen sind solche, die nach Eröffnung des Verfahrens entstehen und aus dem vorhandenen Vermögen beglichen werden müssen – ein Beispiel dafür sind etwa laufende Rechnungen von Dienstleistern, die Leistungen für das Gebäude erbringen. Erst wenn die Masseverbindlichkeiten befriedigt wurden, erfolgen die (anteiligen) Zahlungen auf die Insolvenzforderungen. Der Mieter wird in diesem Fall also den ‚normalen‘ Gläubigern vorgezogen. Das gilt für Bestands- und ausgezogenen Mieter gleichermaßen.

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