Mietvertrag

Der Mietvertrag regelt das Verhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Mieter eines Hauses oder einer Wohnung. Hier wird unter anderem der Rahmen einer Benutzung der Mietsache festgelegt, sowie die zu entrichtenden Beiträge.

Mietverträge können dem Mieter oft unübersichtlich, verworren oder sehr komplex erscheinen. Es ist also auch als Mieter empfehlenswert mit den Grundzügen seines Mietvertrags vertraut zu sein.

Voraussetzungen für einen gültigen Mietvertrag

Wird ein Mietvertrag mündlich abgeschlossen, gilt dieser auf unbestimmte Zeit. Dies ist allerdings selten der Fall, da es schnell zum Streit über die Details des Vertrages kommt. Gebräuchlicher ist daher ein schriftlicher Mietvertrag. Zur rechtlichen Orientierung gelten die Regelungen des BGB.

Bei einem schriftlichten Mietvertragsabschluss sind folgende Mindestvoraussetzungen einzuhalten:

  • Zwischen wem wird der Vertrag geschlossen? Die Vertragsparteien müssen genannt werden
  • Um welches Objekt handelt es sich? Die exakte Beschreibung der Lage der Wohnung: Anschrift, Vorderhaus/Hinterhaus/Seitenflügel, Stockwerk etc.
  • Welche Kosten sind zu tragen? Die Höhe der zu leistenden Miete
  • Wie lange wird vermietet? Der Zeitraum des Mietverhältnisses, bei offenem Ende reicht nur der Beginn
  • Die Unterschrift der Vertragspartner

Weitere Vertragsbedingungen sind individuell festzulegen. Aber Achtung: Nicht alle Klauseln sind rechtens, hier empfiehlt es sich genauer zu prüfen. Denn Klauseln im Mietvertrag, die nicht gesetzlich abgedeckt sind, haben selbst bei Unterschrift des Mieters keine Wirksamkeit.

Wurde im Mietvertrag zum Beispiel keine Vereinbarung über Nebenkosten oder Schönheitsreparaturen getroffen, so muss der Mieter diese Kosten auch nicht tragen.

Arten von Mietverträgen

Bei mündlichen (hier ergibt sich meist ein unbefristeter Mietvertrag) und schriftlichen Mieterverträgen unterscheidet man noch in weitere Unterformen von Mietverträgen.

Unbefristeter Mietervertrag

Ist die Laufzeit vertraglich nicht geregelt, handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag. Die Kündigung des Mietvertrages fällt daher unter die gesetzliche Regelung.

Die Kündigungsfrist für Mieter ist bei unbefristeten Mieterverträgen auf maximal drei Monate begrenzt, für Vermieter ist die Kündigungsfrist abhängig von der Wohndauer des Mieters und kann bis zu neun Monate betragen. Eine Staffelung ergibt sich wie folgt:

  • bei bis zu fünf Jahren Wohndauer ergibt sich für den Vermieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten
  • von fünf bis acht Jahren sind es sechs Monate Kündigungsfrist
  • ab acht Jahren muss der Vermieter neun Monate vorher die Kündigung einreichen

Für eine Kündigung seitens des Vermieters bedarf es zusätzlich immer eines gesetzlich anerkannten Grundes. Hierunter fallen Eigenbedarf des Vermieters für den Wohnraum, Hinderung der wirtschaftlichen Verwendung des Grundstücks (z.B. Abriss des Hauses) oder grobe Vertragsverstöße. Die Begründung, man könnte durch Verkauf oder Neuvermietung ein besseres Geschäft machen, gilt nicht als Kündigungsgrund.

Das Kündigungsrecht kann durch eine ausdrückliche Vereinbarung von beiden Seiten für maximal vier Jahre ab Beginn des Vertragsverhältnisses ausgeschlossen werden.

(Qualifizierter) Zeitmietvertrag

Hierbei handelt es sich um einen schriftlichen Mietvertrag, in dem der Zeitraum des Mietverhältnisses festgelegt ist. Bei einem qualifizierten Zeitmietvertrag muss ein Befristungsgrund immer mit vereinbart werden. Vermieter und Mieter dürfen während der ersten vier Jahre nicht kündigen, danach gelten für den Mieter die gesetzlichen Kündigungsfristen.

Kann der Mieter den Wegfall des Befristungsgrundes nachweisen, so darf er unbefristet in der Wohnung bleiben.

Zeitmietverträge vor September 2001

Zeitmietverträge bis September 2001 konnten auch als einfache Mietverträge abgeschlossen werden, es war also kein Befristungsgrund notwendig. Diese einfachen Zeitmietverträge wurden ab September 2001 in unbefristete Verträge mit gesetzlichen Kündigungsfristen umgewandelt.

Staffelmietvertrag

Bei einem Staffelmietvertrag handelt es sich um einen Vertrag, in dem neben der ursprünglichen Miete auch die zukünftigen Mieterhöhungen festgelegt sind. Die konkreten Beträge müssen dabei fest im Vertrag geregelt sein. Bei zeitlich befristeten Verträgen greifen zudem die Regelungen für Zeitmietverträge.

Indexmietvertrag

Ähnlich dem Staffelmietvertrag ist in einem Indexmietvertrag ebenfalls die jährliche Steigerung der Miete festgelegt. Hierbei ist der Mietpreis jedoch an den Preisindex für allgemeine Lebenshaltung gekoppelt, welcher durch das Statistische Bundesamt ermittelt wird.

Untermietvertrag

Diese Form des Vertrags stellt ebenfalls einen „echten“ Mietvertrag dar, jedoch mit dem Unterschied, dass dieser mit dem Mieter des Mietobjekts und nicht mit dem (Haupt-)Vermieter abgeschlossen wird. Der Untermietvertrag endet spätestens mit dem Ende des Hauptmietvertrags.