Mietvertrag – worauf sollten Mieter achten?

Sie haben eine neue Wohnung gefunden? Glückwunsch! Aber auch bei der tollsten Wohnung ist es gut zu wissen, worauf man sich einlässt: Welchen Anteil machen die Nebenkosten aus? Verpflichtet man sich zum Treppenputzen oder zum Schneeschaufeln? Wer übernimmt die Kosten für Reparaturen? Das sind Details, die Mieter vor Abschluss ihres Mietvertrags genau klären sollten, um später böse Überraschungen zu vermeiden.

Vertrag-Verhandlung

Zwei bis drei Millionen neue Mietverträge werden jedes Jahr abgeschlossen, so eine Schätzung des Deutschen Mieterbundes. Sie regeln meistens in schriftlicher Form, für welche Summe der Vermieter dem Mieter eine Wohnung zur Nutzung überlässt. Es gibt aber darüber hinaus aber noch eine ganze Reihe von Punkten, die man als Mieter beachten sollte.

Mit der Übernahme wird der Zustand der Wohnung festgelegt, der am Ende des Mietverhältnisses relevant werden kann und laut Berliner Mieterverein oft zu Streit führt – vor allem bei Mängelbeseitigungen, Modernisierungen und Instandhaltungen.

Nehmen Sie sich also Zeit, den Vertrag gründlich durchzugehen – idealerweise lassen Sie ihn von unabhängigen Experten prüfen. Viele Mietverträge enthalten nämlich Klauseln, die rechtlich unwirksam sind.

Die Anschrift des Vermieters

Klingt banal, ist aber äußerst wichtig: die vollständige Anschrift des Vermieters. Schließen Sie nie einen Vertrag ab, in dem keine konkrete Adresse vermerkt ist, an die Sie sich wenden können, wenn es Fragen gibt.

Angaben zur Wohnungsgröße

Die Angaben zur Wohnungsgröße im Mietvertrag sollten unbedingt überprüft werden, denn laut Deutschem Mieterbund sind die Quadratmeterangaben bei etwa zwei Drittel aller Mietwohnungen falsch. Akzeptieren Sie keine unverbindlichen Quadratmeterangaben im Mietvertrag. Abweichungen von bis zu zehn Prozent sind zwar tolerierbar, aber wenn die Wohnung 15 Prozent kleiner ist als im Mietvertrag vermerkt, haben Sie das Recht auf eine Mietminderung in Höhe von 15 Prozent.

Bereiche der Wohnung, die weniger als zwei Meter Raumhöhe aufweisen, zählen nicht als volle Wohnfläche. Balkone, Terrassen, Dachgärten und Loggien können bis zur Hälfte zur Wohnfläche eingerechnet werden. Reine Nutzflächen wie Keller, Speicher oder Waschküche dürfen nicht angerechnet werden.

Vergewissern Sie sich, dass die Wohnfläche im Vertrag korrekt angegeben wurde und ob zur Wohnung gehörende Nebenräume wie Keller und Garage genau bezeichnet sind.

Nutzung der Wohnung

Der Vermieter hat das Recht, eine gewerbliche Nutzung der Wohnung vertraglich auszuschließen. Auch eine Untervermietung ist genehmigungspflichtig: Wenn Sie Ihre Wohnung untervermieten möchten, weil Sie beruflich oft unterwegs sind, sollten Sie diese Option im Vertrag festhalten.

Ein weiterer wichtiger Punkt sind bauliche Veränderungen. Prinzipiell darf ein Mieter seine Wohnung so gestalten, wie er möchte. Aber nicht jede Baumaßnahme ist gesetzlich zulässig. Erlaubt sind nur Veränderungen, die leicht rückgängig zu machen sind. Größeren Veränderungen und Umbaumaßnahmen muss der Vermieter zustimmen. Außerdem sollten Sie festlegen, ob Sie Veränderungen beim Auszug rückbauen müssen.

Zu klären ist auch, ob Ihr Vermieter Haustiere akzeptiert. Die Haltung von Hunden oder Katzen muss nämlich genehmigt werden. Kleintiere wie Zierfische, Ziervögel, Hamster und Meerschweinchen sind von dieser Regelung ausgenommen.

Hund-in-Wohnung-erlaubt?

Dauer des Mietvertrags und Kündigung

Mietverträge sind prinzipiell unbefristet. Die Befristung ist nur dann legitim, wenn im Vertrag ein Grund angegeben ist, zum Beispiel ein Eigenbedarf des Vermieters. Nicht alle Befristungsgründe sind zulässig: Ist die Begründung unzulässig, gilt der Vertrag automatisch unbefristet.

Anspruch auf die Wohnung hat nur derjenige, der im Mietvertrag steht. Nur er kann im Schadensfall haftbar gemacht werden. Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, kann er nur gekündigt werden, wenn alle Beteiligten kündigen. Wird keine andere Regelung bezüglich der Kündigung getroffen, hat der Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Bei Staffelmietverträgen sind auch längere Kündigungsfristen möglich.

Miethöhe und Mieterhöhung

Prüfen Sie vor Vertragsabschluss, ob es sich um eine angemessene (ortsübliche) Miethöhe handelt und wann Mieterhöhungen vorgesehen ist. Die Miete kann nur alle zwölf Monate und innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden. Dabei darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten werden – außer bei Staffelmietverträgen, bei denen die Mietsteigerung im Vertrag vereinbart wurde.

Bei einer Staffelmiete steigt die Miete zu festen Zeitpunkten automatisch um einen bestimmten Betrag. Auch sie darf höchstens einmal jährlich steigen und schließt weitere Mieterhöhungen aus. 

Nebenkosten und Nebenkostenabrechnung

Bei Abschluss des Mietvertrags muss auch geklärt werden, welche Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden. Achten Sie darauf, dass die Vorauszahlungen nicht zu niedrig ausfallen, sonst kann es zu hohen Nachzahlungen kommen.

Bei der Berechnung der Nebenkosten gilt folgende Faustregel:

  • Betriebskosten: 1,50 Euro pro Quadratmeter
  • Heizkosten: 0,85 Euro pro Quadratmeter

Die Nebenkosten enthalten meistens auch die Kosten für einen Hausmeisterdienst. Klären Sie, welche Arbeitsleistungen dieser Service enthält. Verfügt das Haus über einen Fahrstuhl, sind die Nebenkosten entsprechend höher. Wer im Erdgeschoss wohnt, muss sich nicht an den Fahrstuhlkosten beteiligen.

Wie werden die Nebenkosten im Mietvertrag geregelt?

Auch die zusätzlichen Kosten einer Wohnung werden im Mietvertrag vereinbart: die  Nebenkosten oder Betriebskosten. Die Betriebskosten sind umfangreicher als die Nebenkosten und dürfen anteilig an den Mieter übertragen werden – wenn es sich um umlagefähige Nebenkosten gemäß Betriebskostenverordnung handelt. Sie müssen aber in jedem Fall genau bezeichnet werden.

Umlagefähig sind zum Beispiel Kosten für den Hausmeister, den Schornsteinfeger, Heiz-, Wasser- und Abwasserkosten und Kosten für Müllabfuhr und Kabelfernsehen. Auch für Versicherungen, Beleuchtung, Gartenpflege und den Aufzug zahlt in der Regel der Mieter.

Die Kosten für die Hausverwaltung muss der Eigentümer tragen. Auch eine Heizungsreparatur oder der Austausch eines defekten Bodens sind in der Regel nicht umlagefähig – diese Kosten zählen zu den Instandhaltungskosten, die Sache des Vermieters sind.