Tücken im Mietvertrag können teuer werden

Mietvertrag: Wichtige Tipps & Checkliste für Mieter

Sie haben eine neue Wohnung gefunden? Glückwunsch! Aber auch bei der tollsten Wohnung ist es gut zu wissen, worauf man sich einlässt: Welchen Anteil machen die Nebenkosten aus? Verpflichtet man sich zum Treppenputzen oder zum Schneeschaufeln? Wer übernimmt die Kosten für Reparaturen? Das sind Details, die Mieter vor Abschluss ihres Mietvertrags genau klären sollten, um später böse Überraschungen zu vermeiden.

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Zwei bis drei Millionen neue Mietverträge werden jedes Jahr abgeschlossen, so eine Schätzung des Deutschen Mieterbundes. Sie regeln meistens in schriftlicher Form, für welche Summe der Vermieter dem Mieter eine Wohnung zur Nutzung überlässt. Es gibt aber darüber hinaus aber noch eine ganze Reihe von Punkten, die man als Mieter beachten sollte.

Mit der Übernahme wird der Zustand der Wohnung festgelegt, der am Ende des Mietverhältnisses relevant werden kann und laut Berliner Mieterverein oft zu Streit führt – vor allem bei Mängel-Beseitigungen, Modernisierungen und Instandhaltungen. Nehmen Sie sich also Zeit, den Vertrag gründlich durchzugehen – idealerweise lassen Sie ihn von unabhängigen Experten prüfen. Viele Mietverträge enthalten nämlich Klauseln, die rechtlich unwirksam sind.

Die Anschrift des Vermieters

Klingt banal, ist aber äußerst wichtig: die vollständige Anschrift des Vermieters. Schließen Sie nie einen Vertrag ab, in dem keine konkrete Adresse vermerkt ist, an die Sie sich wenden können, wenn es Fragen gibt.

Angaben zur Wohnungsgröße

Die Angaben zur Wohnungsgröße im Mietvertrag sollten unbedingt überprüft werden, denn laut Deutschem Mieterbund sind die Quadratmeterangaben bei etwa zwei Drittel aller Mietwohnungen falsch. Akzeptieren Sie keine unverbindlichen Quadratmeterangaben im Mietvertrag. Abweichungen von bis zu zehn Prozent sind zwar tolerierbar, aber wenn die Wohnung 15 Prozent kleiner ist als im Mietvertrag vermerkt, haben Sie das Recht auf eine Mietminderung in Höhe von 15 Prozent.

Bereiche der Wohnung, die weniger als zwei Meter Raumhöhe aufweisen, zählen nicht als volle Wohnfläche. Balkone, Terrassen, Dachgärten und Loggien können bis zur Hälfte zur Wohnfläche eingerechnet werden. Reine Nutzflächen wie Keller, Speicher oder Waschküche dürfen nicht angerechnet werden.

Vergewissern Sie sich, dass die Wohnfläche im Vertrag korrekt angegeben wurde und ob zur Wohnung gehörende Nebenräume wie Keller und Garage genau bezeichnet sind.

Nutzung der Wohnung

Der Vermieter hat das Recht, eine gewerbliche Nutzung der Wohnung vertraglich auszuschließen. Auch eine Untervermietung ist genehmigungspflichtig: Wenn Sie Ihre Wohnung untervermieten möchten, weil Sie beruflich oft unterwegs sind, sollten Sie diese Option im Vertrag festhalten.

Ein weiterer wichtiger Punkt sind bauliche Veränderungen. Prinzipiell darf ein Mieter seine Wohnung so gestalten, wie er möchte. Aber nicht jede Baumaßnahme ist gesetzlich zulässig. Erlaubt sind nur Veränderungen, die leicht rückgängig zu machen sind. Größeren Veränderungen und Umbaumaßnahmen muss der Vermieter zustimmen. Außerdem sollten Sie festlegen, ob Sie Veränderungen beim Auszug rückbauen müssen.

Zu klären ist auch, ob Ihr Vermieter Haustiere akzeptiert. Die Haltung von Hunden oder Katzen muss nämlich genehmigt werden. Kleintiere wie Zierfische, Ziervögel, Hamster und Meerschweinchen sind von dieser Regelung ausgenommen.

Dauer des Mietvertrags und Kündigung

Mietverträge sind prinzipiell unbefristet. Die Befristung ist nur dann legitim, wenn im Vertrag ein Grund angegeben ist, zum Beispiel ein Eigenbedarf des Vermieters. Nicht alle Befristungsgründe sind zulässig: Ist die Begründung unzulässig, gilt der Vertrag automatisch unbefristet.

Anspruch auf die Wohnung hat nur derjenige, der im Mietvertrag steht. Nur er kann im Schadensfall haftbar gemacht werden. Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, kann er nur gekündigt werden, wenn alle Beteiligten kündigen. Wird keine andere Regelung bezüglich der Kündigung getroffen, hat der Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Bei Staffelmietverträgen sind auch längere Kündigungsfristen möglich.

Miethöhe und Mieterhöhung

Prüfen Sie vor Vertragsabschluss, ob es sich um eine angemessene (ortsübliche) Miethöhe handelt und wann die nächste Mieterhöhungen vorgesehen ist. Die Miete kann nur alle zwölf Monate und innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden. Dabei darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten werden – außer bei Staffelmietverträgen, bei denen die Mietsteigerung im Vertrag vereinbart wurde.

Bei einer Staffelmiete steigt die Miete zu festen Zeitpunkten automatisch um einen bestimmten Betrag. Auch sie darf höchstens einmal jährlich steigen und schließt weitere Mieterhöhungen aus.

Nebenkosten und Nebenkostenabrechnung

Bei Abschluss des Mietvertrags muss auch geklärt werden, welche Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden. Achten Sie darauf, dass die Vorauszahlungen nicht zu niedrig ausfallen, sonst kann es zu hohen Nachzahlungen kommen.

Bei der Berechnung der Nebenkosten gilt folgende Faustregel:

  • Betriebskosten: 1,50 Euro pro Quadratmeter
  • Heizkosten: 0,85 Euro pro Quadratmeter

Die Nebenkosten enthalten meistens auch die Kosten für einen Hausmeisterdienst. Klären Sie, welche Arbeitsleistungen dieser Service enthält. Je nachdem, wie viele Arbeiten er übernimmt, desto höher sind in den meisten Fällen die Hausmeisterkosten. Doch oft wird auch falsch abgerechnet, prüfen Sie hier lieber sorgfältig nach!

Wie werden die Nebenkosten im Mietvertrag geregelt?

Auch die zusätzlichen Kosten einer Wohnung werden im Mietvertrag vereinbart: die  Nebenkosten oder Betriebskosten. Die Betriebskosten sind umfangreicher als die Nebenkosten und dürfen anteilig auf den Mieter übertragen werden – wenn es sich um umlagefähige Nebenkosten gemäß Betriebskostenverordnung handelt. Sie müssen aber in jedem Fall genau bezeichnet werden.

Beispiele für umlagefähige Kosten in der Nebenkostenabrechnung sind: Kosten für Hausmeister, den Schornsteinfeger, Heiz-, Wasser- und Abwasserkosten, Kosten für Müllabfuhr und Kabelfernsehen. Auch für Versicherungen, Beleuchtung, Gartenpflege und den Aufzug zahlt in der Regel der Mieter.

Die Kosten für die Hausverwaltung muss der Eigentümer tragen. Auch eine Heizungsreparatur oder der Austausch eines defekten Bodens sind in der Regel nicht umlagefähig – diese Kosten zählen zu den Instandhaltungskosten, die Sache des Vermieters sind.

Nebenkosten müssen vertraglich festgelegt werden

Gut zu wissen: Der Vermieter kann die Nebenkosten nur dann einfordern, wenn er die Umlage dieser Kosten mit dem Mieter vertraglich vereinbart hat. Der Vermieter muss dafür allerdings nicht alle Kosten einzeln im Vertrag auflisten: Mit dem Begriff „Betriebskosten“ sind die üblichen umlagefähigen Nebenkosten laut BGH VIII ZR 137/15 ausreichend genannt.

Macht Ihr Vermieter bei den Abrechnungen nachweisbare Fehler, können Sie Nebenkosten zurückbehalten, etwa wenn die Nebenkostenabrechnung nicht fristgerecht zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erfolgt oder wenn Ihnen der Einblick in die Abrechnung verweigert wird.

Nach Ende des Mietverhältnisses haben Sie Anspruch auf die volle Rückzahlung der zu viel geleisteten Vorauszahlungen. Ihr Vermieter muss eine Nebenkostenabrechnung erstellen, in der die im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten detailliert aufgeschlüsselt sind.

Kleine Reparaturen und Schönheitsreparaturen

Für sämtliche Reparaturen der Wohnung ist grundsätzlich der Vermieter zuständig. Im Mietvertrag kann jedoch geregelt werden, dass der Mieter kleinere Reparaturen selbst übernimmt. Die Vereinbarung betrifft alle direkt und häufig genutzten Bestandteile der Wohnung wie zum Beispiel tropfende Wasserhähne oder wackelnde Türgriffe.

Diese Vereinbarung beschränkt sich allerdings je nach Region auf eine jährliche Summe von etwa 150 bis 200 Euro, wobei die einzelnen Reparaturen höchstens 75 bis 100 Euro kosten dürfen. Fallen die Reparaturkosten höher aus, muss der Vermieter den Gesamtbetrag übernehmen. Unwirksam sind laut Mieterbund Vereinbarungen, die den Mieter verpflichten, sich an allen Reparaturen mit einem bestimmten Betrag zu beteiligen.

Fast alle Verträge enthalten außerdem eine Schönheitsreparaturklausel. Sie besagt, dass die Räume der Wohnung alle fünf bis sieben Jahre renoviert werden müssen. Ist die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag falsch formuliert, verliert sie ihre Gültigkeit.

Unzulässige Klauseln

Auch Vorschriften und Verbote sind im Mietvertrag geregelt. Wenn Sie im Mietvertrag eine unzulässige Klausel finden, zum Beispiel, dass die Wände in einer bestimmten Farbe gestrichen werden müssen, kann es laut Deutschem Mieterbund vorteilhaft sein, sie nicht anzusprechen, weil Sie sich im Streitfall darauf berufen können, dass die Klausel unwirksam ist. So sparen Sie sich Ärger bei den Vertragsverhandlungen.

Mietvertrag - Klauseln prüfen

Maximal drei Monatskaltmieten Kaution

Die Kaution darf drei Monatskaltmieten nicht übersteigen und der Vermieter muss das Geld auf einem Sonderkonto mit einem Zinssatz anlegen, der für Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist üblich ist. Sie können auch andere Anlageformen mit dem Vermieter vereinbaren. Bei Rückzahlung der Kaution erhalten Sie zusätzlich die Zinsen. Als Mieter haben Sie das Recht, die Mietkaution mit Beginn des Mietverhältnisses in drei Raten zu zahlen.

Der Energiepass ist Pflicht

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter unaufgefordert einen Energieausweis für die Mietwohnung vorzulegen – entweder schon bei der Besichtigung der Wohnung oder spätestens, wenn der neue Mieter danach fragt. Nach Unterzeichnung des Mietvertrags muss er dem Mieter eine Kopie des Energieausweises aushändigen. Seit Mai 2014 muss der Energieausweis nach § 16a Energieeinsparverordnung (EnEV) schon im Wohnungsinserat angezeigt werden.

Checkliste für Ihren Mietvertrag

Haben Sie an alles gedacht? Hier eine kleine Checkliste, die Ihnen die Prüfung Ihres Mietvertrags erleichtert:

  • Ist die Anschrift des Vermieters im Mietvertrag benannt?
  • Wurde die Wohnungsgröße korrekt angegeben?
  • Sind Nebenräume wie Keller und Dachboden genau bezeichnet?
  • Ist eine gewerbliche Nutzung der Wohnräume erlaubt?
  • Dürfen Sie die Wohnung untervermieten?
  • Wurde die Haltung von Haustieren geregelt?
  • Ist die Miethöhe angemessen und ist eine Staffelmiete vorgesehen?
  • Handelt es sich um einen unbefristeten oder befristeten Mietvertrag?
  • Welche Nebenkosten werden im Mietvertrag auf den Mieter umgelegt?
  • Wer übernimmt die Kosten für Schönheitsreparaturen?
  • Sind Sie zum Winterdienst oder zum Putzen des Treppenhauses verpflichtet?
  • Welche baulichen Veränderungen dürfen Sie vornehmen?
  • Muss eine Mietkaution bezahlt werden?
  • Hat der Vermieter Ihnen den Energieausweis vorgelegt?

Fazit:

Jeder Mietvertrag sollte vor der Unterzeichnung gründlich gecheckt werden, sonst kann es zu unliebsamen Überraschungen kommen. Ein Widerrufsrecht gilt für Mietverträge nämlich nicht. Nach der Unterschrift sollten Sie als künftiger Mieter die neue Wohnung noch einmal sehr genau untersuchen und eventuelle Mängel dokumentieren – von undichten Fenstern über defekte Steckdosen bis zu Schäden im Parkett. Das ist sehr wichtig, da Sie nur so im beim Auszug nachweisen können, dass Sie nicht für die Schäden verantwortlich sind.

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häufige Fragen zum Mietvertrag

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Wie lange ist ein Mietvertrag anfechtbar?

Die Anfechtung eines Mietvertrages ist bis zu einem Jahr nach Erlangung der Kenntnis der Täuschung möglich. Das kann vor und nach Einzug des Mieters, aber auch nach der Beendigung des Mietverhältnisses (BGH, Az. XII ZR 67/06) geschehen. Demnach wäre der Mietvertrag bei erfolgreicher Anfechtung rückwirkend ungültig.

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Wann ist ein Mietvertrag nicht gültig?

Wenn ein Mietvertrag falsche Informationen oder ungültige Klauseln enthält, ist es möglich, fristlos zu kündigen oder den Mietvertrag für unwirksam zu erklären. Zudem kann der Mietvertrag als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig und nichtig sein.

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Was passiert, wenn man seinen Mietvertrag verloren hat?

Mietverträge sind komplex und nicht jedes Detail ist einem gegenwärtig, weswegen der Mietvertrag immer wieder zur Hand genommen wird. Gibt es Streitigkeiten mit dem Vermieter, basiert vieles auf Regelungen im Mietvertrag. Ebenso bei der Umlagefähigkeit von Nebenkosten. Es empfiehlt sich daher, eine Kopie beim Vermieter zu besorgen.

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Was ist, wenn im Mietvertrag keine Nebenkosten vereinbart sind?

Sind im Mietvertrag keine Nebenkosten durch Vorauszahlungen vereinbart, so liegt eine Bruttowarmmiete vor. Das bedeutet, Nebenkosten sind mit der Miete abgegolten. Hat der Vermieter schlicht vergessen, Vorauszahlungen für Nebenkosten zu notieren, so ändert dies nichts daran.

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Auf was muss man beim Mietvertrag unbedingt achten?

Worauf ein Mieter bei einem Mietvertrag unbedingt achten sollte, ist die Nennung der Anschrift des Vermieters, die korrekte Wohnungsgröße, der Mietbeginn, die Kaltmiete, die zu tragenden Betriebskosten, die Kaution und dass es eine Mindestlaufzeit gibt, in der man nicht gekündigt werden kann.

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Sebastian S.
Sebastian S.
5 Sterne
vor 1 Tag
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Ich verwende MiNeKo bereits seit einigen Jahren standardmäßig zur Überprüfung meiner Betriebskostenabrechnungen. Ich bin jedes Mal überrascht in welcher Ausführlichkeit der Prüfbericht ausgestellt wird und wie alles für die weiteren Schritte vorbereitet ist. Zudem erreicht man immer jemanden und die Antwortgeschwindigkeit ist vorbildlich. Jährlich meine BK-Abrechnung prüfen zu lassen, gibt mir einfach das gute Gefühl, dass alles seine Ordnung hat und berechtigt ist. Danke und im nächsten Jahr dann wieder ;-)
Marina Burkert
Marina Burkert
5 Sterne
vor 3 Monaten
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Betriebskosten prüfen.... für Gewerbe zum Nulltarf wenn man bei der ARAG Rechtsschutz versichert ist !
Florian M.
Florian M.
5 Sterne
vor 1 Monat
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Absolut zufrieden mit dem Umfang des Prüfberichts. Bearbeitung genau innerhalb der angegebenen Frist vom Einreichen der Unterlagen bis zum Prüfergebnis innerhalb von wenigen Tagen. Der Bericht ist umfangreich und wenn man ihn aufmerksam liest, sind kaum offene Fragen übrig. Ich werde nächstes Jahr wieder prüfen lassen.
Yvonne Alsleben
Yvonne Alsleben
5 Sterne
vor 9 Wochen
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Bereits zum zweiten mal habe ich meine Abrechnungen für eine Wohnung und ein Gewerbeobjekt von Mineko prüfen lassen. Wie schon im Vorjahr, bin ich absolut zufrieden mit dem Resultat. Die Ergebnisse habe ich nach einer kurzen Bearbeitungszeit bekommen und die gefundenen Mängel wurden von beiden Vermietern problemlos anerkannt. Dadurch habe ich eine hohe Erstattung zu viel gezahlter Nebenkosten erhalten. Die Investition hat sich definitiv gelohnt. Vielen lieben Dank an das tolle Team von Mineko und bis zum nächsten Jahr :-).
Lara Wunder
Lara Wunder
5 Sterne
vor 2 Wochen
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Top Aufklärung und Beratung. Mir war nicht alles ganz verständlich, daher hat sich ein wirklich netter Mitarbeiter viel Zeit genommen, mir alles zu erklären und die möglichen Schritte durchzugehen. Zahlen muss ich statt gut 200 Euro dieses Jahr nichts, da die Abrechnung sehr fehlerbehaftet war. Vielen Dank und bis nächstes Jahr!