Mietminderung muss bei Nebenkostenabrechnung berücksichtigt werden

Mietminderung bei Nebenkostenabrechnung - MINEKO

Rechtlich gesehen bedeutet Miete immer Bruttomiete – also die Kaltmiete zuzüglich tatsächlich gezahlter Betriebskosten. Der einzige Ausnahmefall ist die Berechnung der Kaution. Hier darf tatsächlich nur die Nettokaltmiete angesetzt werden, ohne die Betriebskosten. Ansonsten wird die Miete vom Gesetz immer als eine Art ‚Gesamtpaket‘ angesehen. Was passiert jedoch bei einer Mietminderung? Wird diese nur von der Kaltmiete oder auch von den Betriebskosten abgezogen?

Der BGH hat entsprechend zur Frage nach dem Verhältnis von Mietminderungen und Betriebskosten zum einen beschlossen, dass eine Mietminderung immer von der Bruttomiete, also der Miete inklusive Betriebskosten abzuziehen ist. Andererseits hat er in einem späteren Urteil erklärt, dass eine Mietminderung nicht gleichermaßen auf die Vorauszahlung und die Nettokaltmiete angerechnet werden darf und der Vermieter die Mietminderung auch bei der Nebenkostenabrechnung berücksichtigen muss.

Eine Mietminderung kann nicht auf Kaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung verteilt werden

Das Urteil (VIII ZR 233/10) im letzteren Fall entstand, weil eine Mieterin dagegen geklagt hat, dass ihre Vermieterin eine Mietminderung auf Kaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung verteilt hat. Durch eine solche Vorgehensweise bekommen Vermieter jedoch die Möglichkeit, sich einen Teil der geminderten Miete über die Betriebskostenabrechnung wieder zurückzuholen. Denn wird die Mietminderung teilweise von der Betriebskostenvorauszahlung abgezogen, hat der Mieter am Ende weniger Vorauszahlungen geleistet, als er das müsste. In der Abrechnung der Betriebskosten am Ende ergibt sich dann z.B. eine höhere Nachzahlung. Damit zahlt der Mieter einen Teil seiner Mietminderung wieder an den Vermieter zurück, obwohl er das nicht muss. Voraussetzung ist natürlich, dass die Mietminderung gerechtfertigt war. Der BGH gab der Mieterin dahingehend recht, dass die Vermieterin die Mietminderung nicht einfach auf beide Teile der Miete anwenden kann.

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Der BGH schlägt eine einfache Ermittlung der Nebenkostenabrechnung vor

Das Gericht formulierte jedoch nicht klar, dass die Mietminderung nur von der Kaltmiete abgezogen werden darf. Vielmehr argumentierte der BGH, dass es sich dabei nicht um ein wirkliches Problem handelt: Und zwar deswegen, weil man eine richtige Abrechnung der Nebenkosten unter Berücksichtigung der Mietminderung ganz einfach durchführen könnte, wie im folgenden Beispiel dargestellt:

Der Abrechnungszeitraum für die Betriebskostenabrechnung ist ein Kalenderjahr. Der Mieter mindert seine Miete in dem Abrechnungsjahr um insgesamt 250 Euro. Er zahlt im Jahr 3.600 Euro Miete und 600 Euro Betriebskostenvorauszahlungen. Rechnet man das alles zusammen, ergibt sich der Kontrollwert von 3.950 Euro aus Jahreskaltmiete plus Vorauszahlung minus Minderung. Am Ende des Jahres rechnet dann der Vermieter mit den eigentlichen Betriebskosten gegen. Und zwar: Tatsächliche Betriebskosten (700 Euro) plus Jahreskaltmiete (3.600 Euro) minus Mietminderung (250 Euro) – ergibt 4.050 Euro. Die Differenz zwischen den beiden Beträgen ergibt in diesem Fall die vom Mieter zu zahlende Nachzahlung unter Berücksichtigung der Mietminderung: 100 Euro.

Vermietern wird dennoch empfohlen, eine Mietminderung auf die Nettokaltmiete anzurechnen und die Betriebskostenvorauszahlung unangetastet zu lassen. So lassen sich Probleme bei der Nebenkostenabrechnung vermeiden, denn die Mietminderung hat dann nichts mit der Abrechnung zutun. Oder man folgt der Rechnung des BGH – dann lässt sich auch recht einfach die richtige Höhe einer eventuellen Nachzahlung oder eines Guthabens ermitteln. Mieter sollten in einem Jahr, in dem sie die Miete gemindert haben, genau auf die Angabe der Vorauszahlungshöhe in der Nebenkostenabrechnung achten. Weicht diese von den tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen ab, wurde die Mietminderung bei der Abrechnung unter Umständen nicht berücksichtigt.

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