Leerstand in der Nebenkostenabrechnung

Leerstand in den Nebenkosten - MINEKO

Vor allem außerhalb der Ballungsgebiete haben viele Vermieter mit leerstehenden Wohnung zu kämpfen. Durch diese fehlen ihnen nicht nur Mieteinnahmen, diese Wohnungen wirken sich zudem in der jährlich zu erstellenden Nebenkostenabrechnung aus. Aber wie geht man mit Leerstand um? Wer übernimmt die Kosten für diese Wohnungen? Kann der Vermieter die dafür anfallenden Kosten auf die Mieter umlegen?

Wer trägt die Nebenkosten bei Leerstand?

Grundsätzlich hat der Vermieter die Nebenkosten zu tragen, die für eine leerstehende Wohnung anfallen. Er darf diese Kosten nicht bei den übrigen Mieter verrechnen. Trotzdem muss der Leerstand in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt werden. Der Kostenanteil, der auf die betreffenden Wohnungen entfällt, geht dementsprechend zu Lasten des Vermieters. Auch für Mieter sind nicht vermietete Nachbarwohnungen ein Kostenfaktor. Wenn die eigene Wohnung an eine leestehende angrenzt, müssen die Mieter mehr heizen, was zu einem höheren Verbrauch und zwangsweise zu einer höheren Nebenkostenabrechnung führt.

Verteilung der Gesamtkosten

Wie der Leerstand bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung behandelt wird, hängt vom gewählten Verteilerschlüssel ab. Wird üblicherweise die Wohnfläche verwendet, darf die nicht vermietete Wohnung nicht herausgerechnet werden, sondern muss in der Abrechnung in der Gesamtwohnfläche auftauchen. So wird die leerstehende Fläche wie eine genutzte behandelt mit dem Unterschied, dass die Kosten für die leerstehende Wohnung auf niemanden umgelegt werden. Wird jedoch als Umlagemaßstab die Anzahl der Personen ermittelt, ist eine Besonderheit zu beachten, um die übrigen Mieter keiner Mehrbelastung zu unterwerfen. Anstatt die leerstehende Wohnung mit null Personen abzurechnen, was eine Benachteiligung für alle aktuellen Mieter darstellt, sieht die Rechtsprechung vor, dass die durchschnittliche Belegung des gesamten Hauses zu berücksichtigen ist. Nach einigen Gerichtsurteilen haben Vermieter Leerstand mit einer Person pro betroffener Wohnung umzulegen, sofern der Verteilerschlüssel Personenzahl vereinbart wurde. Die Kosten, welche auf diese fiktive Person entfallen, sind vom Vermieter zu zahlen.

Änderung des Verteilerschlüssels

Manche Vermieter versuchen den Nachteil und die erhöhten Kosten, die ihnen aus dem Leerstand von Wohnungen entstehen, dadurch zu kompensieren, dass sie einseitig den Verteilerschlüssel zu ihrem Vorteil ändern. Dazu haben sie jedoch keine Berechtigung. Das gilt auch für den Fall, dass im Mietvertrag ein Änderungsvorbehalt vermerkt ist. Bei Leerstand kann der Vermieter den Verteilerschlüssel nur in Ausnahmefällen ändern. Da dieser Zustand der leerstehenden Wohnungen allerdings stetigen Veränderungen unterworfen ist und somit eine Änderung kaum von Dauer ist und viel Aufwand verursacht, treten diese Fälle nur sehr selten ein. Als Richtwert für eine zulässige Änderung des Verteilerschlüssels wird ein Leerstand zwischen 20 und 30 Prozentbei größeren Wohnanlagen veranschlagt, während bei kleineren Wohnanlagen mindestens 70 Prozent der Wohnungen leerstehen müssen.

Wie können Sie Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen lassen?

Nebenkostenabrechnungen sind rechtlich komplex und rechnerisch kompliziert. Die beste Möglichkeit ist daher, die Abrechnung von einem Experten prüfen zu lassen. Ob sich das lohnt, können Sie in unserem kostenlosen Schnell-Check in nur 2 Minuten herausfinden.

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