Leerstand in der Nebenkostenabrechnung – wer trägt die Kosten?

Vor allem außerhalb der Ballungsgebiete haben viele Vermieter mit leerstehenden Wohnung zu kämpfen. Durch diese fehlen ihnen nicht nur Mieteinnahmen, diese Wohnungen wirken sich zudem negativ in der jährlich zu erstellenden Nebenkostenabrechnung aus. Aber wie geht man mit Leerstand um? Wer übernimmt die Kosten für diese Wohnungen? Kann der Vermieter die dafür anfallenden Kosten auf die Mieter umlegen?

Leerstand in den Nebenkosten - MINEKO

Inhalt:

Wer trägt die Nebenkosten bei Leerstand?

Grundsätzlich gilt: Der Vermieter hat die Nebenkosten zu tragen, die für eine leerstehende Wohnung anfallen. Er darf diese Kosten nicht bei den übrigen Mieter verrechnen. Trotzdem muss der Leerstand in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt werden. Der Kostenanteil, der auf die betreffenden Wohnungen entfällt, geht dementsprechend zu Lasten des Vermieters.

Aber: Auch für Mieter sind nicht vermietete Nachbarwohnungen ein Kostenfaktor. Wenn die eigene Wohnung an eine leerstehende angrenzt, müssen die Mieter mehr heizen. Dies führt automatisch zu einem höheren Verbrauch und damit zwangsweise auch zu höheren Nebenkosten.

So wird eine leerstehende Wohnung korrekt abgerechnet:

Wie der Leerstand bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung behandelt wird, hängt vom gewählten Verteilerschlüssel ab. Wird, wie üblich, die Wohnfläche verwendet, darf die nicht vermietete Wohnung nicht aus der Fläche herausgerechnet werden. Sie muss in der Abrechnung in der Gesamtwohnfläche auftauchen. So wird die leerstehende Fläche wie eine genutzte Fläche behandelt, mit dem Unterschied, dass die Kosten für die leerstehende Wohnung auf niemanden umgelegt werden.

Wird jedoch als Umlageschlüssel die Anzahl der Personen ermittelt, ist eine Besonderheit zu beachten, um die übrigen Mieter keiner Mehrbelastung zu unterwerfen: Anstatt die leerstehende Wohnung mit null Personen abzurechnen, was eine Benachteiligung für alle aktuellen Mieter darstellt, sieht die Rechtsprechung vor, dass die durchschnittliche Belegung des gesamten Hauses zu berücksichtigen ist. Nach einigen Gerichtsurteilen haben Vermieter Leerstand mit einer Person pro betroffener Wohnung umzulegen, sofern der Verteilerschlüssel Personenanzahl vereinbart wurde. Die Kosten, welche auf diese fiktive Person entfallen, sind vom Vermieter zu zahlen. So soll garantiert werden, dass nicht alle Mieter unter dem Leerstand leiden.

Änderung des Verteilerschlüssels – kurzfristig nicht erlaubt!

Manche Vermieter versuchen, die erhöhten Kosten, die ihnen aus dem Leerstand von Wohnungen entstehen, durch Veränderung des Verteilerschlüssels zu kompensieren. Dazu haben sie jedoch keine Berechtigung. Das gilt auch für den Fall, dass im Mietvertrag ein Änderungsvorbehalt vermerkt ist. Bei Leerstand kann der Vermieter den Verteilerschlüssel nur in Ausnahmefällen ändern. Da dieser Zustand der leerstehenden Wohnungen allerdings stetigen Veränderungen unterworfen ist und somit eine Änderung kaum von Dauer ist und viel Aufwand verursacht, treten diese Fälle nur sehr selten ein.

Als Richtwert für eine zulässige Änderung des Verteilerschlüssels wird ein Leerstand zwischen 20 und 30 Prozent bei größeren Wohnanlagen veranschlagt, während bei kleineren Wohnanlagen mindestens 70 Prozent der Wohnungen leer stehen müssen.

So können Sie Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen lassen!

Nebenkostenabrechnungen sind rechtlich komplex und rechnerisch kompliziert. Die Erfahrung aus über 52.000 geprüften Nebenkostenabrechnungen zeigt: Mehr als 81 Prozent der Abrechnungen sind fehlerhaft. Die durchschnittliche Ersparnis beträgt über 221 Euro!

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