Google Rezensionen
(500+)
Wie Nebenkosten verteilt werden, wenn Gewerbe und Wohnungen im selben Haus sind.
Der Vermieter kann den Ausfall nicht auf die anderen Mieter umlegen. Das Risiko des Zahlungsausfalls eines Gewerbemieters trägt der Vermieter allein. Wenn ein Vermieter versucht, Ausfälle auf die Gesamtgemeinschaft umzulegen, ist das rechtswidrig und durch Widerspruch anfechtbar. Prüfen Sie in gemischt genutzten Gebäuden stets die Gesamtkostentransparenz der Abrechnung.
Dieselben Grundrechte wie in reinen Wohngebäuden: Recht auf jährliche Abrechnung, Belegeinsicht, Widerspruch bei fehlerhafter Abrechnung und Rückforderung von zu viel gezahlten Beträgen. Zusätzlich haben Sie das Recht, die Aufschlüsselung der Gewerbekosten-Vorabzuordnung einzusehen. Ist keine solche Aufschlüsselung vorhanden oder plausibel, können Sie die Abrechnung als formell mangelhaft anfechten.
Achten Sie auf ungewöhnlich hohe Positionen wie Reinigung, Strom oder Müll im Vergleich zu rein wohnwirtschaftlichen Gebäuden. Fragen Sie beim Vermieter nach, ob eine Vorabzuordnung von Gewerbekosten erfolgt ist. Fordern Sie Belegeinsicht an, um die Rechnungsstruktur zu prüfen. Fehlt eine transparente Abgrenzung, ist die Abrechnung möglicherweise fehlerhaft und zu Ihren Lasten überhöht.
Nein. Kosten, die eindeutig durch die gewerbliche Nutzung verursacht werden, dürfen nicht auf Wohnungsmieter umgelegt werden. Beispiel: Reinigung eines gewerblich genutzten Flurs, erhöhter Stromverbrauch eines Ladengeschäfts oder Müllbeseitigung für den Gewerbebetrieb. Kann der Vermieter keine klare Trennung vornehmen, trägt er den Zweifel selbst – eine pauschale Umlage auf alle ist dann anfechtbar.
In Gebäuden mit gewerblicher und wohnwirtschaftlicher Nutzung muss der Vermieter die Kosten sorgfältig aufteilen. Kosten, die ausschließlich durch das Gewerbe verursacht werden (z. B. erhöhter Wasserverbrauch eines Restaurants), dürfen nicht auf Wohnungsmieter umgelegt werden. Für eine faire Verteilung wird oft eine Vorabzuordnung der gewerbebedingten Mehrkosten vorgenommen, bevor die verbleibenden Kosten auf alle Mieter verteilt werden.
Wenn in einem Mietshaus auch Gewerbeflächen vermietet werden, dann spricht man von sogenannter Mischnutzung oder gemischt genutzten Objekten. Manche Mieter finden einen Laden, Friseur oder eine Arztpraxis praktisch im Haus. Aber wirkt sich ansässiges Gewerbe ungünstig auf die Höhe der eigenen Betriebskosten aus? Das kann der Fall sein, muss es jedoch nicht. Wir zeigen in diesem Artikel, warum.
Hinweis für Gewerbemieter: Umfassender Fachartikel für Gewerbekunden zu Nebenkostenabrechnung Gewerbe, Betriebskosten Gewerbe & Betriebskostenabrechnung Gewerbe
Bei der Mischnutzung stellt sich generell folgendes Problem: Gewerbe ist nicht gleich Gewerbe. Büro- und Lagerräume haben zum Beispiel nicht denselben Wasserverbrauch und produzieren nicht dieselbe Müllmenge wie etwa eine Kneipe.
Es kann sogar sein, dass ein Büro wesentlich weniger Wasser verbraucht als eine Wohnung. Denn die mögliche Benachteiligung durch eine Mischnutzung wirkt sich auch in die andere Richtung aus. Auch ein Gewerbe kann unter Umständen mit höheren Nebenkosten belastet werden, als es selbst verursacht.
In vielen Fällen trifft es aber schon zu, dass Gewerbe höhere Kosten verursacht, da z.B. die Grundsteuer häufig höher für Gewerberaum ausfällt als für Wohnraum. Auch die Versicherungsbeiträge gestalten sich für Gewerbe wesentlich höher, da das Versicherungsrisiko höher liegt.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil festgestellt, dass es zu einer erheblichen Mehrbelastung der Privatmieter durch das Gewerbe kommen muss, damit der Vermieter einen sogenannten Vorwegabzug vornehmen muss.
Ein Vorwegabzug bedeutet, dass die Kosten für das Gewerbe herausgerechnet werden, bevor der Rest dann auf die Wohnraummieter verteilt wird. Der BGH hat im Hinblick auf Privatmieter argumentiert, dass es bei der Umlage von Nebenkosten immer zu Ungenauigkeiten kommen kann, auch ohne Gewerbe im Haus. Er sah das Vorhandensein eines Gewerbes also nicht als Faktor, der in jedem Fall auf eine ungerechte Belastung der Mieter hinweist.
Eine Pflicht des Vermieters zu einem Vorwegabzug gibt es demnach nicht. Denn was eine erhebliche Mehrbelastung darstellt, ist nicht genau festgelegt. Es hat sich jedoch eingebürgert, dass Vorwegabzüge bei den Betriebskosten für Aufzüge, den Wasserkosten, den Versicherungs- und Müllkosten sowie der Grundsteuer vorgenommen werden, wenn es ein Gewerbe im Haus gibt.
Muss es zu einem Vorwegabzug kommen, legte die Rechtsprechung eine Obergrenze fest. Wenn die Gewerbeeinheiten mehr als 15 Prozent der Mehrbelastung verursachen, sollten Vermieter dies bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung entsprechend berücksichtigen.
Die Wasserkosten können bei einem Vorwegabzug durch einen Zwischenzähler erfasst werden. Der BGH hat erklärt, dass der Vorwegabzug in einem solchen Fall nach der Differenzmethode durchgeführt werden kann.
Das bedeutet, dass der Verbrauch der Wohnraummieter und des Gewerbes nicht mit jeweils eigenen Zählern erfasst werden muss, um dann getrennt abgerechnet zu werden. Es reicht, wenn der Verbrauch des Gewerbes durch einen sogenannten Zwischenzähler erfasst wird und dieser Verbrauch dann von dem Gesamtverbrauch abgezogen wird. Der Rest – also die Differenz – wird dann auf die anderen Mieter verteilt.
Hinweis: Mieter haben Anrecht auf eine Belegeinsicht. Dieses Recht integrieren wir in das für unsere Kunden verfasste Widerspruchsschreiben. So können Sie Einblick in sämtliche Kosten und Verträge des Hauses erlangen.
Nimmt der Vermieter einen Vorwegabzug vor, muss er diesen allerdings nachvollziehbar gestalten. Die Nebenkostenabrechnung ist ansonsten formell unwirksam, urteilte das Amtsgericht Köln.
Denn wie für alle Betriebskostenpositionen der Abrechnung gilt auch für einen Vorwegabzug, dass der Mieter ihn nachrechnen können muss. Alle Gesamtkosten müssen angegeben sein, auch wenn der Mieter nur einen Anteil davon zu zahlen hat.
So müssen auch die Gesamtkosten angegeben werden, die vor dem Vorwegabzug bestanden und dann um die auf das Gewerbe entfallenden Kosten bereinigt wurden. Fehlen sie, kann der Mieter seinen Anteil nicht nachvollziehen und das hat eine formell unwirksame Nebenkostenabrechnung zur Folge.
Hinweis: Eine formell unwirksame Abrechnung entspricht einer nicht erhaltenen Abrechnung. Das bedeutet: Mieter sind nicht zu einer Nachzahlung verpflichtet, bis die Abrechnung formell richtig ist.
Wenn der Vermieter allerdings keinen Vorwegabzug vornimmt und ein Mieter der Meinung ist, er werde durch erhöhte Kosten durch ein Gewerbe über Gebühr belastet, dann liegt die Beweislast beim Mieter.
Der Mieter muss also nachweisen, dass tatsächlich erheblich höhere Betriebskosten durch das Gewerbe entstehen und er diese mittragen muss, obwohl er sie nicht verursacht. Die Rechtsprechung ist der Meinung, dass der Mieter ja Belegeinsicht nehmen und so nachvollziehen kann, ob er vielleicht ungerechtfertigter Weise belastet wird oder nicht.
Das bedeutet: Der Vermieter muss nicht schon von vornherein beweisen, dass es nicht zu einer Mehrbelastung der Privatmieter kommt. Sogar ein erheblicher Anteil an Gewerbe im Haus reicht nicht aus, um als Beweis für eine Mehrbelastung der Privatmieter zu gelten, urteilte der BGH.
Wenn Sie unsicher sind, ob ansässiges Gewerbe bei Ihnen herausgerechnet wird, lassen Sie Ihre Abrechnung von unseren Experten überprüfen. Wir von Mineko finden schnell heraus, ob alles richtig gemacht wurde oder etwas zu beanstanden ist. Der Upload Ihrer Dokumente funktioniert in wenigen Schritten und zeitnah erhalten Sie einen Prüfbericht sowie ein für Sie verfasstes Widerspruchsschreiben.
