Geldscheine, Heizungsregler und Grundriss

Die Bestimmungen der Heizkostenverordnung

Zu einer Nebenkostenabrechnung gehört neben den sogenannten kalten Betriebskosten ebenfalls die Abrechnung der Heizkosten. Wie diese zu erfolgen hat, ist in der Heizkostenverordnung festgehalten, welche bei den Prüfungen der Nebenkostenabrechnungen durch MINEKO stets als Grundlage dient. Die Verordnung existiert seit 1981, seit 2009 gilt eine erneuerte Fassung. Doch was beinhaltet die Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten, wie sie offiziell bezeichnet wird? Für wen gilt sie? MINEKO hat im Folgenden die wichtigsten Regelungen zusammengefasst.

Abrechnung der Heizkosten laut Heizkostenverordnung

Die Heizkostenverordnung stellt zwingendes Recht dar und steht über den Regelungen in Mietverträgen. Das bedeutet, dass mietvertragliche Paragraphen nicht von den Vorschriften der Verordnung abweichen dürfen. Diese ist somit vor allem für Vermieter bindend. Im Wesentlichen gibt die Heizkostenverordnung vor, wie die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten zu erfolgen hat. So müssen mindestens 50 Prozent und maximal 70 Prozent nach Verbrauch berechnet werden. Die übrigen 30 bis 50 Prozent können nach einem anderen Verteilerschlüssel wie der Wohnfläche umgelegt werden. Denkbar ist ebenso eine Verteilung des verbrauchsunabhängigen Anteils nach beheizter Wohnfläche. Demnach werden nur die Räume berücksichtigt, in denen sich Heizkörper befinden.

Ermittlung des Verbrauchs

Um verbrauchsabhängig abzurechnen, muss der individuelle Verbrauch der Mieter über entsprechende Messgeräte erfasst werden. Mögliche Geräte sind elektrische Heizkostenverteiler, Wärmezähler oder Verdunstungsgeräte. Von den Heizkosten getrennt erfasst wird der Energieanteil, der zur Warmwasseraufbereitung verwendet wird. Hierzu lautet eine entsprechende Vorschrift, dass seit 2014 Wärmemengenzähler installiert sein müssen, um die Energie für Warmwasser separat erfassen zu können.

In manchen Fällen kann der Energieverbrauch nicht erfasst werden. Ursachen hierfür können nicht eingehaltene Ablesetermine seitens des Mieters oder technische Defekte an den Messgeräten sein. Liegen derartige Sonderfälle vor, ist es zulässig, dass der Vermieter den Verbrauch schätzen lässt. Dazu muss er sich jedoch an eine Auswahl von Verfahren halten, die in der Heizkostenverordnung festgelegt sind. So kann er für die Verbrauchsermittlung beispielsweise vergangene Abrechnungsperioden heranziehen, in denen ähnliche Witterungsbedingungen vorlagen. Weiterhin ist eine Orientierung anhand des Durchschnittsverbrauchs des gesamten Wohnhauses möglich. Ebenso ist ein Abgleich mit ähnlichen Räumen von Nachbarn zulässig. Es gilt bei der Schätzung zu beachten, dass für diese nicht die ortsüblichen Durchschnittskosten zurate gezogen werden dürfen. Des Weiteren darf der geschätzte Anteil nicht mehr als 25 Prozent des gesamten Verbrauchs betragen, der restliche Anteil muss nach einem anderen Umlageschlüssel abgerechnet werden.