Betriebskosten

Unter die Betriebskosten fallen alle Kosten, die einem Eigentümer durch den Besitz eines Grundstücks oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der auf jenem befindlichen Gebäude, Nebengebäude oder Anlagen entstehen. Nicht Teil der Betriebskosten (sehr wohl aber der Nebenkosten) sind jedoch die Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten. Verwaltungskosten entstehen beispielsweise für Angestellte, welche sich um die Verwaltung des Gebäudes kümmern. Falls der Eigentümer eine Hausverwaltung eingesetzt hat, welche sich um alle Belange der Immobilie kümmert, sind die Kosten, die für jene entstehen, als Verwaltungskosten anzusehen. Instandhaltungskosten sind solche Kosten, die vom Vermieter für den Erhalt der Immobilie aufgebracht werden müssen.

Alle Betriebskosten, die dem Vermieter im Laufe eines Jahres entstehen, kann er in der Betriebskostenabrechnung mit seinen Mietern abrechnen. Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten können hierbei unter keinen Umständen auf Mieter umgelegt werden. Die Abrechnung der Betriebskosten muss immer für volle 12 Monate erfolgen und dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode vorgelegt werden.

Zu den Betriebskosten zählen laut Betriebskostenverordnung die folgenden Kosten:

  1. laufende öffentliche Lasten des Grundstücks, Grundsteuer
  2. Wasserversorgung
  3. Entwässerung
  4. Betrieb der zentralen Heizungsanlage und Abgasanlage
  5. Betrieb der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
  6. verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
  7. Betrieb eines Personen- oder Lastenaufzugs
  8. Müllabfuhr und Straßenreinigung
  9. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  10. Gartenpflege
  11. Beleuchtung, Kosten für die Außenbeleuchtung und Flure
  12. Schornsteinreinigung
  13. Sach- und Haftpflichtversicherung
  14. Hauswart
  15. Betrieb einer Gemeinschaftsantennenanlage
  16. Betrieb von Einrichtungen für die Wäschepflege
  17. sonstige Betriebskosten im Sinne des § 1 BetrKV, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.

Bei den Betriebskosten wird grundsätzlich zwischen warmen und kalten Betriebskosten unterschieden. Hierbei machen die warmen Betriebskosten meist den größeren Kostenanteil aus, wohingegen die kalten Betriebskosten meist eine wesentlich größere Anzahl an Einzelposten umfassen. Während sich der Begriff „warme Betriebskosten“ nur auf Heizung und Warmwassererwärmung bezieht, kann der Inhalt der „kalten Betriebskosten“ von Haus zu Haus stark differieren.

Voraussetzung dafür, dass ein Vermieter Betriebskosten auf seine Mieter umlegen darf, ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Dafür muss einfach nur die Umlage der Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart werden. Laut neuerer Rechtsprechung wird davon ausgegangen, dass der Begriff der „Betriebskosten“ bekannt ist und nicht noch einmal im Mietvertrag definiert werden muss. Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung und den darin enthaltenen Katalog ist ebenfalls nicht nötig. Ist die Umlage von Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart, gilt der Betriebskostenkatalog automatisch. Lediglich auf den Punkt „Sonstige“ kann sich nicht ohne nähere Definition bezogen werden. Sonstige Betriebskosten, die nicht im Katalog aufgezählt werden, müssen nach wie vor gesondert im Mietvertrag vereinbart werden. Falls sich Mieter und Vermieter im Mietvertrag nicht auf die Umlage von Betriebskosten geeinigt haben, sondern eine Inklusivmiete bzw. eine Betriebskostenpauschale beschließen, kann der Vermieter keine weiteren Betriebskosten auf seine Mieter umlegen.

Ebenso nicht Teil der Betriebskosten sind Kosten, welche dem Mieter durch die Bewohnung der Immobilie entstehen. Hierzu gehören zum Beispiel Stromkosten. Aus diesem Grund schließen Mieter hierfür in der Regel selbst einen Vertrag mit dem Energieversorger ab. Gleiches gilt für Wohnungen, in denen Warmwassererwärmung und der Herd mittels Gas betrieben werden.

Jährlich wird durch den Deutschen Mieterbund ein Betriebskostenspiegel für ganz Deutschland erstellt. Aus diesem können Mieter entnehmen, wie hoch ihre Nebenkosten pro Quadratmeter pro Monat im Vergleich zum Bundesdurchschnitt liegen.