Mieter bei der Belegeinsicht

Änderung des Verteilerschlüssels Teil 1

Bezüglich der Vereinbarung eines Verteilerschlüssels zur Umlage der Nebenkosten auf die einzelnen Mieter hat immer die im Mietvertrag festgehaltene Regelung Vorrang. So kann der Vermieter die Betriebs- und Heizkosten beispielsweise nach der Wohnfläche, der Personenanzahl oder den Mietparteien umlegen. Aus verschiedenen Gründen kann es jedoch im Laufe des Mietverhältnisses dazu kommen, dass der Vermieter einen abweichenden Verteilerschlüssel anwenden möchte. Ursachen hierfür kann ein dauerhafter Leerstand sein, die Vereinheitlichung der Umlageschlüssel für alle Mieter oder eine gerechtere Verteilung der Kosten auf die einzelnen Mietparteien. Ob und unter welchen Umständen eine Änderung des Verteilerschlüssels gerechtfertigt und wirksam ist, soll im Folgenden erläutert werden.

Vereinbarung des Verteilerschlüssels im Mietvertrag

Wenn im Mietvertrag eine Regelung zur Verteilung der Nebenkosten auf den Mieter getroffen wurde, so kann der Vermieter nicht willkürlich eine einseitige Änderung des Verteilerschlüssels vornehmen, da dies einen Vertragsbruch darstellen würde. Auf der anderen Seite kann auch der Mieter seinerseits nicht einseitig eine Änderung des Umlageschlüssels verlangen, um beispielsweise zu einer verbrauchsabhängigen Verteilung zu wechseln.

Eine Veränderung des Umlagemaßstabs ist jederzeit möglich, sofern sich Mieter und Vermieter im gegenseitigen Einvernehmen darauf verständigen können. Dazu genügt ein Nachtrag im Mietvertrag. Ist eine Änderung nicht im Sinne des Mieters, muss er seine Ablehnung eindeutig vermitteln. Wenn er mit dem neuen Umlageschlüssel einverstanden ist, kann die Akzeptanz ohne eine besondere Kundgabe zum Ausdruck gebracht werden. In diesem Fall genügt es, wenn der Mieter die Vorauszahlungen sowie etwaige Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung ohne Vorbehalt begleicht.

Änderungsvorbehalt

Eine Änderung des Verteilerschlüssels können Vermieter dann nach eigenem Ermessen vornehmen, wenn ein entsprechender Änderungsvorbehalt im Mietvertrag festgehalten wurde. Dieser berechtigt den Vermieter zur einseitigen Veränderung des Umlageschlüssels in der Betriebskostenabrechnung, ohne dass hierfür die Zustimmung des Mieters erforderlich ist. Doch auch in diesem Fall kann der Vermieter nicht einfach nach Belieben Veränderungen vornehmen, es müssen sachliche Gründe vorliegen, die eine Abänderung rechtfertigen. Kurzfristiger Leerstand zählt nicht dazu. In jedem Fall muss der Vermieter den Mieter über einen neuen Verteilerschlüssel in Kenntnis setzen, und zwar in schriftlicher Form. Zudem muss die Mitteilung vor Ablauf des Abrechnungszeitraums erfolgen, damit sie im kommenden Abrechnungsjahr angewendet werden kann.