Verteilerschlüssel

Anhand des Verteilerschlüssels ermitteln Vermieter, in welchem Maßstab sie die ihnen entstandenen Nebenkosten auf ihre Mieter umlegen. Für die Erstellung eines Verteilerschlüssels stehen Vermietern mehrere Möglichkeiten zur Verfügung. Der Vermieter ist nicht dazu verpflichtet, den gerechtesten Verteilerschlüssel zu wählen, jedoch hat er bei manchen Kostenarten die Pflicht, nach einem bestimmten Verteilerschlüssel bzw. verbrauchsabhängig abzurechnen. Werden vom Vermieter im Mietvertrag nicht ausdrücklich andere Verteilerschlüssel für die einzelnen Kostenpositionen festgelegt, muss er diese nach der Wohnfläche umlegen.

Eine Ausnahme stellen die warmen Betriebskosten dar. Diese müssen vom Vermieter zumindest zu 50 Prozent und zu maximal 70 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden. Die restlichen 50 bzw. 30 Prozent müssen dann nach einer feststehenden Größe wie beispielsweise der Wohnfläche umgelegt werden.

Vermieter sollten im Mietvertrag mit Ihren Mietern klar festlegen, welche Kostenposition mit welchem Verteilerschlüssel umgelegt werden. Nur falls eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag verankert ist, kann ein Vermieter nach Ende eines Abrechnungszeitraums die von ihm ausgesuchten Verteilerschlüssel ändern. Der Vermieter darf von seiner Wahl eines Verteilerschlüssels weder selbst profitieren, noch einen sonstigen finanziellen Vorteil für sich erwirken. So müssen Vermieter die Kosten für leerstehende Wohnungen beispielsweise selbst tragen und dürfen jene nicht auf den Rest der Mieterschaft verteilen.

Viele Vermieter tendieren zu möglichst verbrauchsunabhängigen Verteilerschlüsseln, da sie sich bei jenen das Ablesen von Zählerständen sparen und die Kosten nach starren Werten Jahr für Jahr gleich berechnen können. Der Nachteil an verbrauchsunabhängigen Verteilerschlüsseln ist jedoch, dass diese die Mieter nicht gerade zum sparsamen Umgang mit Energie und Rohstoffen motivieren.

Folgende Möglichkeiten hat ein Vermieter bei der Wahl der Verteilerschlüssel:

  • Nach der Wohnfläche
  • Nach Kubikmeteranzahl des umbauten Raums
  • Nach Personenzahl
  • Nach Wohneinheiten
  • Nach Verbrauch

Auch eine Mischkalkulation aus mehreren Verteilerschlüsseln ist zulässig und in manchen Fällen sinnvoll. Speziell bei verbrauchsabhängigen Verteilerschlüsseln ist der Vermieter dazu verpflichtet, für eine ordnungsgemäße Erfassung der Verbrauchswerte Sorge zu tragen. Eine bloße Schätzung des Verbrauchs ist in jedem Fall nicht zulässig.