Ungezieferbekämpfung in der Nebenkostenabrechnung

Ungeziefer in den Wohnräumen sind ein Umstand, mit dem sich nur sehr wenige Menschen anfreunden können. Dabei kann ein Befall unterschiedliche Gründe haben, die dann auch in der Zahlung unterschiedlich behandelt werden. 

Grundsätzlich lässt sich sagen: Ungezieferbekämpfung zählt zur Gebäudereinigung Ist der Befall durch Ungeziefer auf die Lage des Hauses zurückzuführen, können bestimmte regelmäßig durchgeführte Maßnahmen als Betriebskosten angesetzt werden. Sie werden dann vorbeugend durchgeführt. Die Umlagefähigkeit setzt deswegen voraus, dass Teile des Hauses betroffen sind, die von allen Mietern genutzt werden. Wenn der Kammerjäger nur wegen einzelner Wohnungen anrücken muss, kann der Vermieter die Kosten nicht auf die gesamte Mieterschaft umlegen. Natürlich gibt es auch hier einige Sonderfälle:

Inhalt:

Verursacht ein Mieter den Befall, zahlt er die Ungezieferbekämpfung

Für alle Fälle von Ungeziefer und deren Hinterlassenschaften gilt: wer’s verursacht hat, macht’s auch weg. Ist ein Mieter für den Befall bzw. die Ansiedlung verantwortlich, trägt er auch die Kosten für deren Beseitigung. Der Vermieter geht hier erst einmal in Vorleistung und hat dann das Recht, sich die Kosten der Schädlingsbekämpfung im Zuge einer Schadenersatzforderung wiederzuholen. Das gilt auch für wiederholte Maßnahmen, auch wenn der Vermieter diese aufgrund der Regelmäßigkeit theoretisch als Betriebskosten umlegen könnte

Jedoch ist nicht automatisch jede wiederholte Maßnahme zur Ungezieferbekämpfung auch eine Position, die auf die Mieter umgelegt werden darf – auch wenn niemand direkt der Verursacher ist und sie sehr regelmäßig durchgeführt wird. Beispiel: Der Holzbock, die geläufigste deutsche Art von Zecken in Deutschland, zählt beispielsweise als Instandhaltung und ist daher voll vom Vermieter zu zahlen.

Die Bekämpfung von Schwalbenwanzen, kleinen Tierchen aus den Nestern von Schwalben, kann wiederum problemlos auf die Mieter umgelegt werden, da die Schwalbennester unter Naturschutz stehen und deswegen nicht entfernt werden dürfen.

Hier gilt es im Einzelfall zu überprüfen, ob die jeweiligen Kosten umlagefähig sind.

Diese Kosten sind definitiv nicht auf die gesamte Mieterschaft umlagefähig:

  • Beseitigung eines Bienen- oder Wespennestes, AG Freiburg WuM 1997, 471
  • Kosten eines Schabenbefalls; AG Oberhausen, Urteil vom 13. September 1996, Az.:32 C 358/96
  • Kosten eines Kakerlakenbefalls, AG Hamburg, Urteil vom 15. August 2001, Az.: 45 C 35/01
  • Befall durch Ratten (gleiches gilt für Mäusebefall), LG Berlin, Urteil vom 30. November 2010,Az.: 65 S 129/10
  • Maßnahmen gegen Belästigungen durch Tauben / Taubenzecken (wenn keine Vermutung auf einen regelmäßigen Befall hindeutet: so Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB Rn. 196)
  • Schabenbekämpfung in einzelnen Wohnungen, LG München I, Urteil vom 05. Dezember 2000, Az.: 20 S 19147/00

Taubenzecken – ein besonderer Fall

Der Befall mit Taubenzecken wiegt im Mietrecht besonders schwer, da er ein hohes gesundheitliches Risiko mit sich bringt. Auch hier hängt die Frage, wer für die Bekämpfung zahlt, wieder vom Verursacher ab. Breitet sich die Plage etwa vom Balkon eines einzelnen Mieters aus, der diesen nicht sauber gehalten hat, dann kommt dieser Mieter für die Ungezieferbekämpfung auf. Vernachlässigt jedoch der Vermieter bestimmte Gebäudeteile, in denen sich daraufhin Tauben und deren Parasiten ausbreiten, muss er die Beseitigung zahlen.

In Berlin kam ein Fall vor Gericht, in dem Mietern sogar ein Sonderkündigungsrecht wegen Taubenzeckenbefalls zugesprochen wurde. Es war in diesem Fall offensichtlich, dass der Befall mit Taubenzecken schon bestanden hatte, bevor die Mieter die Wohnung bezogen hatten. Als sich gesundheitliche Schäden bei ihrem 10 Monate alten Sohn bemerkbar machten und der Vermieter keine nachhaltigen Maßnahmen zur Bekämpfung des Ungeziefers unternahm, kündigten sie fristlos. Der Vermieter klagte dagegen, verlor jedoch. Das Gericht urteilte, dass unter diesen Umständen ein sofortiger Auszug der Mieter gerechtfertigt war.

Ameisen und Motten müssen nachhaltig entfernt werden

Ein besonderes Thema stellen auch Ameisen dar. Hier ist nach wie vor strittig, ob sie überhaupt als Ungeziefer einzuordnen sind. Ihre regelmäßige Bekämpfung gehört trotzdem grundsätzlich zu den Kosten der Ungezieferbekämpfung. Der Vermieter darf es in diesem Fall und auch bei Mottennestern nicht dabei belassen, das Ungeziefer regelmäßig zu entfernen. Er muss auch bauliche Maßnahmen ergreifen, die darauf abzielen, dass sich die Tierchen grundsätzlich nicht wieder ansiedeln können. Werden Ameisen jedoch außerhalb des Hauses auf umliegenden Flächen bekämpft, so sind die Kosten dafür keine Betriebskosten. Im Haus kann ihre Bekämpfung als unwirtschaftlich angesehen werden, wenn sie sich etwa nur im Erdgeschoss bemerkbar machen. Denn: Alle Maßnahmen, die nur einmalig anfallen, sind grundsätzlich nicht als Betriebskosten auf die Mieter umlagefähig. Dazu zählt z.B. die Beseitigung von Bienen- oder Wespennestern. Es ist außerdem unzulässig, die Bekämpfung von Ungeziefer im Mietvertrag auf den Mieter abzuwälzen. Sollte eine solche Klausel im Mietvertrag stehen, ist diese ungültig.

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