Ungezieferbekämpfung in der Nebenkostenabrechnung

Ist der Befall durch Ungeziefer nicht auf einen Verursacher zurückzuführen, sondern etwa der Lage des Hauses geschuldet, dann können bestimmte regelmäßig durchgeführte Maßnahmen als Betriebskosten angesetzt werden. Sie werden dann vorbeugend durchgeführt. Grundsätzlich zählt die Ungezieferbekämpfung zur Gebäudereinigung. Die Umlagefähigkeit setzt deswegen voraus, dass Teile des Hauses betroffen sind, die von allen Mietern genutzt werden. Wenn der Kammerjäger nur wegen einzelner Wohnungen anrücken muss, dann zahlt das der Vermieter.

Verursacht ein Mieter den Befall, zahlt er die Ungezieferbekämpfung

Für alle anderen Fälle von Ungeziefer und deren Hinterlassenschaften gilt: wer’s verursacht hat, macht’s auch weg. Das heißt, dass immer, wenn Ungezieferbekämpfung ansteht, weil ein Mieter die Tierchen eingeschleppt hat oder anderweitig dafür verantwortlich ist, dass sie sich ansiedeln, dann muss er auch die Kosten für deren Entfernung tragen. In diesem Fall ist der Vermieter in der Pflicht, sich die Beseitigungskosten als Schadensersatz bei dem Mieter wiederzuholen. Das gilt sogar für wiederholte Maßnahmen, die unter anderen Umständen als Betriebskosten umgelegt werden könnten.

Auch gilt nicht für beliebige Ungeziefer, dass deren Bekämpfung in der Betriebskostenabrechnung ansatzfähig ist – auch wenn sie niemand verursacht hat und die Maßnahmen regelmäßig durchgeführt werden. Der Holzbock zum Beispiel schlägt beim Vermieter zu Buche, denn die Bekämpfung dieser Tierchen läuft unter Instandhaltung. Die Bekämpfung von Schwalbenwanzen wiederum kann umgelegt werden, wenn die Schwalbennester unter Naturschutz stehen und deswegen nicht entfernt werden dürfen.
Wegen Taubenzecken gibt es sogar ein Sonderkündigungsrecht

Der Befall mit Taubenzecken wiegt besonders schwer, da er ein schweres gesundheitliches Risiko mit sich bringt. Auch hier hängt die Frage, wer für die Bekämpfung zahlt, jedoch vom Verursacher ab. Breitet sich die Plage etwa vom Balkon eines einzelnen Mieters aus, der diesen nicht sauber gehalten hat, dann zahlt dieser Mieter die Ungezieferbekämpfung. Vernachlässigt jedoch der Vermieter bestimmte Gebäudeteile, in denen sich daraufhin Tauben und deren Parasiten ausbreiten, muss er die Beseitigung zahlen.

In Berlin kam ein Fall vor Gericht, in dem Mietern sogar ein Sonderkündigungsrecht wegen Taubenzeckenbefalls zugesprochen wurde. Es war in diesem Fall offensichtlich, dass der Befall mit Taubenzecken schon bestanden hatte, bevor die Mieter die Wohnung bezogen hatten. Als sich gesundheitliche Schäden bei ihrem 10 Monate alten Sohn bemerkbar machten und der Vermieter keine nachhaltigen Maßnahmen zur Bekämpfung des Ungeziefers unternahm, kündigten sie fristlos. Der Vermieter klagte dagegen, verlor jedoch. Das Gericht urteilte, dass unter diesen Umständen ein sofortiger Auszug der Mieter gerechtfertigt war.

Ameisen und Motten müssen nachhaltig entfernt werden

Ein besonderes Thema stellen Ameisen dar. Hier ist strittig, ob sie überhaupt als Ungeziefer einzuordnen sind. Ihre regelmäßige Bekämpfung gehört trotzdem grundsätzlich zu den Kosten der Ungezieferbekämpfung. Der Vermieter darf es in diesem Fall und auch bei Mottennestern nicht dabei belassen, das Ungeziefer regelmäßig zu entfernen. Er muss auch bauliche Maßnahmen ergreifen, die darauf abzielen, dass sich die Tierchen grundsätzlich nicht wieder ansiedeln können. Werden Ameisen jedoch außerhalb des Hauses auf umliegenden Flächen bekämpft, so sind die Kosten dafür keine Betriebskosten. Im Haus kann ihre Bekämpfung als unwirtschaftlich angesehen werden, wenn sie sich etwa nur im Erdgeschoss bemerkbar machen.

Alle Maßnahmen, die nur einmalig anfallen, sind grundsätzlich nicht als Betriebskosten auf die Mieter umlegbar. Dazu zählt z.B. die Beseitigung von Bienen- oder Wespennestern. Es ist außerdem unzulässig, die Bekämpfung von Ungeziefer im Mietvertrag auf den Mieter abzuwälzen. Sollte eine solche Klausel im Mietvertrag stehen, dann ist sie ungültig.