Rohrwärme sorgt für Ungerechtigkeit bei der Heizkostenverteilung

In Gebäuden mit weitgehend ungedämmten Heizungsrohren heizen die Rohre mit. Darüber mag sich der eine freuen, für manch anderen bedeutet das jedoch höhere Kosten für den Heizverbrauch. Denn Rohrwärme verteilt sich nicht gleichmäßig auf alle Mieter. Je nachdem, wie die Wohnung gelegen ist und wie stark die Rohre Wärme abgeben, profitieren immer nur einige Mieter davon, während andere dabei verlieren.

Problematisch wird es vor allem dann, wenn elektronische Heizkostenverteiler angewendet werden, was heutzutage in vielen Wohnungen der Fall ist. Denn diese erfassen die Rohrwärme so gut wie gar nicht. Werden Verdunster eingesetzt, dann ist die Rohrwärme kein Problem. Verdunster erfassen auch diese und sie fließt automatisch in die Heizkostenabrechnung mit ein. Auch bei Wärmezählern ist das der Fall. Bei elektronischen Heizkostenverteilern jedoch nicht. Das Problem ist, dass sie überhaupt erst ab einer bestimmten Differenz zwischen der Heiztemperatur und der Zimmertemperatur, anfangen zu messen. Ist die Zimmertemperatur schon allein durch die Rohrwärme hoch, dann stellt sich keine Differenz zur Heizung, die höher sein muss, ein und der Verteiler erfasst keinen Heizverbrauch. Außerdem heizen Mieter, deren Wohnung sowieso schon durch die Rohrwärme beheizt wird, manchmal gar nicht oder zumindest nur selten. Wird jedoch bei diesen Mietern ein nur geringer Verbrauch erfasst, dann wandern die Kosten automatisch zu den Mietern, die heizen, weil die Kosten pro Verbrauchseinheit steigen.

Bei Häusern, in denen mehr als die Hälfte der Rohre ungedämmt sind, wird empfohlen, dass die Heizkostenabrechnung zumindest mit einem Verbrauch/Fläche-Verhältnis von 50/50 durchgeführt wird. Da die Ungerechtigkeiten beim verbrauchsabhängigen Teil der Heizkostenabrechnung entstehen, soll dieser so gering wie möglich gehalten werden. Er darf jedoch 50 Prozent nicht unterschreiten.
In der Rechtsprechung wurde teilweise festgelegt, dass bei übermäßiger Rohrwärme gar kein verbrauchsabhängiger Anteil in die Heizkostenabrechnung einfließen kann. Dann wird der gesamte Heizverbrauch nach Wohnfläche umgelegt und der Vermieter muss hinnehmen, dass dem Mieter in diesem Fall ein Kürzungsrecht um 15 Prozent zusteht.

Erfassen der Rohrwärme nach anerkannten Regeln der Technik

Doch es wurden auch Möglichkeiten geschaffen, die Rohrwärme mit in die Heizkostenabrechnung einfließen zu lassen und auf die Mieter zu verteilen. Laut § 7 HeizkostenVO kann „in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden“. Mit den „anerkannten Regeln der Technik“ ist die VDI-Richtlinie 2077 gemeint. Diese nennt bestimmte Voraussetzungen, unter denen eine zusätzliche Verteilung der Rohrwärme auf die Mieter vorgenommen werden sollte:

1. Wenn der sogenannte Verbrauchswärmeanteil im Gebäude bei weniger als 34 Prozent liegt.
Das heißt, dass weniger als 34 Prozent der tatsächlich im Haus abgegebenen Wärme von den Heizkostenverteilern erfasst werden.

2. Wenn der Anteil der Mieter mit sehr niedrigem Verbrauch mindestens 15 Prozent beträgt. Besonders niedriger Verbrauch bedeutet, dass diese Mieter zu weniger als 15 Prozent als der Durchschnitt heizen.

3. Wenn gleichzeitig auch Wohnungen mit extrem hohem Verbrauch existieren.
Das ist dann der Fall, wenn die Standardabweichung des nach Fläche umgelegten Verbrauchs größer oder gleich 0,85 ist. Das bedeutet, dass die Heizkostenverteilung sehr uneben ist und die Verbrauchswerte im Vergleich zum Mittelwert sehr weit nach unten und oben ausschlagen.

Die VDI-Richtlinie sieht außerdem drei Möglichkeiten vor, wie die Rohrwärme in die Heizkostenabrechnung mit einbezogen werden kann. Erstens können an den Rohren zusätzliche Messgeräte angebracht, zweitens eine „rechnerische Ermittlung“ durchgeführt oder drittens das Bilanzverfahren angewendet werden. Beim Bilanzverfahren wird, vereinfacht ausgedrückt, vom tatsächlichen Heizverbrauch der Warmwasserverbrauch und der erfasste Verbrauch abgezogen. Was übrig bleibt, ist die Rohrwärme, die nach Wohnfläche auf die Mieter verteilt wird.

In der Rechtsprechung ist nicht ganz geklärt, ob nur einige oder alle Kriterien der Richtlinie zutreffen müssen, damit die Rohrwärme nach anerkannten Regeln der Technik in die Heizkostenabrechnung einbezogen werden sollte und wann der Vermieter dazu verpflichtet ist. Entscheidet sich der Vermieter jedoch, einen Ausgleich der Heizkosten auf diese Weise durchzuführen, dann ist er laut Bundesgerichtshof (Urteil VIII ZR 193/14) nicht dazu verpflichtet, in der Betriebskostenabrechnung zu erläutern, auf welche Art und Weise die Rohrwärme in die Heizkostenabrechnung eingeflossen ist. Der Vermieter muss laut BGH diese Art der Abrechnung auch nicht ankündigen, weil sie vom Gesetz her vorgesehen ist und keine Ankündigungspflicht festgelegt wurde. Will der Vermieter hingegen den Verteilerschlüssel ändern, dann muss er das den Mietern vor der nächsten Abrechnung mitteilen.