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Rauchmelder registrieren bereits geringe Mengen an Brand- bzw. Rauchgas und schlagen an, sobald eine bestimmte Konzentration von Rauch auftritt. Zum Schutz von Leib und Leben gilt mittlerweile in ganz Deutschland die Installierung von Rauchwarnmeldern als Pflicht für Privathaushalte. Sie basiert auf gesetzlichen Vorschriften, die in den Landesbauordnungen (LBO) des jeweiligen Bundeslandes festgelegt sind. Dort wird z.B. geregelt, wer für die Installation und Wartung zuständig ist und in welchen Räumen Rauchmelder angebracht sein müssen.
Prüfung der Position Rauchmelder ist Bestandteil der Nebenkostenprüfung.Rauchmelder mit Nebenkostenabrechnung prüfen lassen »
Doch wer zahlt die Kosten für die Anschaffung, den Ein- oder Ausbaus, die Miete und die Wartung und wie dürfen diese Kosten in der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden?
Die Einbaupflicht liegt beim Eigentümer bzw. Vermieter des Hauses. Die Zuständigkeit der Inspektionspflicht alle 12 Monate (DIN-Norm 14676) ist für das jeweilige Bundesland in der Landesbauordnung (LBO) geregelt. So kann der Vermieter die Prüfung der Rauchwarnmelder (RWM) z.B. in Berlin nur mit einer einvernehmlichen Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter übertragen, muss aber gleichzeitig für die Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht sorgen, somit ist der Vermieter immer noch für Betriebsbereitschaft der Geräte verantwortlich.
Deshalb wird der Rauchwarnmelder-Service, d.h. die Wartung und Prüfung in der Regel von externen Fachfirmen übernommen.
Für alle Bundesländer gilt: In Räumen, in denen Personen schlafen, sind Rauchmelder zu installieren, also in Schlafzimmern, Kinder- und Gästezimmern. Flure gelten als Fluchtwege ins Treppenhaus oder hinaus ins Freie, und der Hauseigentümer muss sie ebenfalls entsprechend ausstatten.
In Berlin und Brandenburg befindet sich der Vermieter zudem in der Pflicht, in sämtlichen Aufenthaltsräumen, also in Wohn- oder Arbeitszimmern, Rauchmelder zu installieren. Über die gesetzlichen Bestimmungen hinaus empfehlen Experten, dass sich aus Sicherheitsgründen in jedem Zimmer ein Rauchmelder befindet. Ausgenommen sind Räume mit einer hohen Dampfentwicklung, also Küchen, Bäder, Dachboden (Hitze), Keller (Staub) und die Garage (Abgase).
Viele Bundesländer verlangen mittlerweile, dass der Vermieter in einer bereits genutzten Immobilie Rauchmelder nachrüsten muss. In Neubauten gehören die Warnsysteme zur gesetzlich vorgeschriebenen Grundausstattung.
Die Nachrüstung gilt als eine Modernisierung (§ 554 Abs. 2 BGB (freiwillig) oder nach § 559 Abs. 1 BGB (gesetzliche Pflicht) des Gebäudes. Die dabei entstehenden Kosten kann der Vermieter durch eine Mieterhöhung auf den Mieter umlegen. Eine derartige Mieterhöhung bewerten die Gerichte allgemein als gerechtfertigt, denn wenn der Vermieter die Rauchmelder nicht nachträglich installiert, handelt er pflichtwidrig und wäre im Brandfall in der Haftung.
Besteht in einem Bundesland keine Pflicht zu einer Nachrüstung für den Hausbesitzer, kann der Einbau aber dennoch eine Mieterhöhung rechtfertigen. Denn die Maßnahme dient der Sicherheit der Wohnung und des Mieters und erhöht den Gebrauchswert des Objekts. Eine Mieterhöhung gilt somit als ein angemessener Ausdruck der Wertsteigerung und der Verbesserung der Wohnsituation.
Für den Fall, dass ein Mieter Rauchmelder bereits in Eigeninitiative installiert hat, kann ihm der Hauseigentümer die weitere Nutzung erlauben. Der Vermieter sollte dann aber seinerseits unbedingt die Geräte überprüfen und ihre Funktionsfähigkeit sowie die fachlich korrekte Installation anschließend dokumentieren. Grundsätzlich jedoch ist es eine Angelegenheit des Vermieters, ob er die bereits vorhandenen Systeme übernehmen oder neue Rauchmelder einbauen will. Ein Mitspracherecht des Mieters ist ausgeschlossen, denn die Warnanlagen sind sicherheitsrelevant und fallen deshalb in die Zuständigkeit des Vermieters.
Grundsätzlich wird zwischen drei Arten von Rauchmeldern unterschieden: Foto-Optische Rauchmelder, Thermo-Optische Rauchmelder und Ionisationsrauchmelder
Rauchwarnmelder (Privatwohnungen) und Rauchmelder (öffentliche Gebäude) sind Teil einer zentralen Brandschutz- und Brandmeldeanlage, die im Mietvertrag durch die Betriebskostenverordnung unter § 2 Nr. 17 BetrKV als Sonstige Betriebskosten generell vereinbart sein müssen, so dass die Aufwendungen dafür klar als Nebenkosten einzuordnen sind.
Die Rauchmelder oder auch Rauchwarnmelder bilden dabei eine Ausnahme, da die Tragung der umlagefähigen Kosten in jedem Bundesland unterschiedlich geregelt ist. Je nach Region sind die Wartungskosten für die Rauchmelder entweder in der Landesauordnung (LBO) festgeschrieben oder müssen wirksam im Mietvertrag vereinbart worden sein.
Die Landesbauordnungen (LBO) von neun Bundesländern legen fest, dass die Mieter die Wartung der Geräte selber übernehmen. Das im Bundesgesetzbuch (BGB) formulierte Mietrecht sieht aber die Verantwortung für die Rauchmelder grundsätzlich beim Eigentümer bzw. Vermieter, denn der muss das Mietobjekt auch in anderen Angelegenheiten in einem gesetzlich vorgeschriebenen Zustand erhalten (Verkehrsicherheitspflicht). Deshalb beauftragen Vermieter grundsätzlich externe Fachfirmen mit den Wartungsarbeiten, damit die Funktionstüchtigkeit und Betriebsbereitschaft der Geräte erhalten bleibt.
Die Kosten für die jährliche Rauchmelder-Inspektion sind im Wohnraummietverhältnis als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV auf die Mieter umlegbar. Sie fallen unter die vertragliche Umlagevereinbarung, welche die Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen vorsieht. Dies hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 5. Oktober 2022 (Az. VIII ZR 117/21) festgestellt.
Bei den Wartungskosten für einen Rauchmelder handelt es sich um solche umlagefähigen Nebenkosten. Zum einen dienen Rauchmelderwartungen dem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache, da sie die Sicherheit erhöhen und zum anderen fallen die Wartungskosten auch laufend an. Zu diesen Wartungskosten zählen so beispielsweise die Prüfung der Betriebsbereitschaft und der Betriebssicherheit sowie Funktionsfähigkeit.
Inspektion: Bei einer Inspektion geht es um die Prüfung von Geräten, d.h. es wird festgestellt, ob der Rauchwarnmelder im einwandfreien Zustand ist oder nicht (Funktions- oder Fernprüfung).
Wartung: Die Wartung bezeichnet alle Reparaturen und weitere Tätigkeiten, die nötig sind, um die Funktionsfähigkeit der Rauchwarnmelder wiederherzustellen (Störungsbeseitigung/Pflege). Das bedeutet, dass die Wartung auf eine Inspektion folgen kann.
Mindestens einmal pro Jahr (DIN 14676 Nr. 6) überprüft ein Techniker den Rauchmelder auf seine korrekte Funktion. Zu diesem Zweck betätigt er die Test-Taste, die einen Probe-Alarm auslöst. Die Raucheintrittsöffnungen müssen frei sein, der Alarm-Ton muss deutlich hörbar funktionieren. Außerdem werden bei Bedarf die Batterien gewechselt und Hindernisse in der unmittelbaren Umgebung entfernt.
Je nach Modell kann die Rauchmelder-Inspektion durch eine Sichtprüfung vor Ort erfolgen oder bei entsprechend ausgerüsteten Funk-Rauchwarnmeldern durch eine Fernprüfung.
Die Abrechnung der Nebenkosten kann zwischen Mieter und Vermieter durchaus zu einem Dissens führen, besonders was die Rechtmäßigkeit einzelner Kostenpunkte angeht. Das gilt auch für den Rauchmelder. Der Bundesgerichtshof (BGH) sah sich erst kürzlich aufgefordert, die Verbindlichkeiten neu zu regeln.
Bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern handelt es sich nicht um sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV, sondern, da sie den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen sind, um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen. (BGH vom 11.5.2022 – VIII ZR 379/20 –)
Viele Hauseigentümer beauftragen nämlich Fremdfirmen mit der Installation und mieten die Geräte, anstatt sie zu kaufen. Dabei handelt es sich jedoch nicht um umlagefähige Aufwendungen im Sinne des Betriebskostenrechts, entschieden die Karlsruher Richter. Die Kosten sind also nicht umlagefähig.
Anschaffungskosten und erstmalige Einbaukosten des Rauchmelders gelten auch als einmalig anfallende Kosten und nicht ansatzfähig, können aber unter gewissen Voraussetzungen eine Mieterhöhung begründen.
Die Reparaturkosten des Rauchmelders stellen ebenso keine umlagefähigen Kosten dar, sondern zählen zu den Instandhaltungskosten.
Aus diesen Gründen ist es wichtig, dass in der Kostenposition “Rauchmelder” und/oder “Rauchwarnmelder” ganz konkret ausgewiesen wird, ob es sich um Wartungs-, Miet- oder Reparaturkosten handelt. Nur durch eine getrennte Ausweisung kann eindeutig nachvollzogen werden, ob es sich bei den berechneten Kosten um umlagefähige Betriebskosten gemäß § 1 Nr. 1 der BetrKV handelt oder nicht.
Hinweis: Durch Einsicht in die Verträge mit den Dienstleistern und der Rechnungsbelege kann die Richtigkeit des vom Vermieters ausgewiesenen Betrages auf der Nebenkostenabrechnung überprüft werden. Beachten Sie jedoch, dass die Belegeinsicht nicht vom Leistungsumfang von MINEKO enthalten ist. Sie können gern selbst beim Vermieter Einsicht in die Belege nehmen.
Eine Begutachtung und Prüfung der Nebenkostenabrechnung ist auf jeden Fall sinnvoll, ganz gleich welcher Rauchmelder bei Ihnen installiert wurde. Wir von MINEKO verfügen über die notwendige Expertise und Erfahrung, um die Umlage des Vermieters zuverlässig bewerten zu können.
Die Installationspflicht von Rauchwarnmeldern (RWM) gilt in Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren, die als Fluchtweg dienen. In einigen Bundesländern sind RWM auch in Wohnzimmern und Aufenthaltsräumen anzubringen. Ausgenommen sind das Bad und die Küche, da hier Wasserdampf zu Fehlalarm führt.
Rauchwarnmelder (RWM) sollten jedes Jahr gewartet werden. Die Kosten sind je nach Wartungsvertrag unterschiedlich, liegen aber meist im unteren zweistelligen Bereich für Mieter. Da die Wartungskosten RWM nach der Anzahl berechnet werden, steigen die Kosten, je mehr Zimmer man hat.
Die Kosten für Anschaffung und Montage von Rauchwarnmeldern (RWM) sind nicht über die Nebenkosten umlegbar, da es sich um einmalig anfallende Kosten handelt. Ebenso ist eine Pauschale für RWM nicht legitim, da nur tatsächlich anfallende Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen.
Auch wenn im Mietvertrag die Miete der Rauchwarnmelder (RWM) fixiert ist, so sind Mietkosten für Rauchwarnmelder nicht als Betriebskosten auf Mieter umlagefähig (BGH, Urteil v. 11.5.2022, VIII ZR 379/20). Nur Wartungskosten sind umlagefähig, wenn es die Landesbauverordnung vorschreibt oder es im Mietvertrag vereinbart ist.
Je nach Bundesland kann die Wartung von Rauchwarnmeldern (RWM) automatisch umlagefähig sein, da es die bundeslandspezifische Bauverordnung vorschreibt. Es gibt aber auch Bundesländer, bei denen die Wartung RWM im Mietvertrag bei den sonstigen Betriebskosten vereinbart sein muss.
