Was passiert in der Nebenkostenabrechnung bei Leerstand?

Leerstand in Nebenkostenabrechnung - MINEKO

Stehen im Haus Wohnungen leer, so trägt die darauf entfallenden Betriebskosten grundsätzlich der Vermieter. Er trägt das Risiko dafür, dass Wohnungen nicht sofort wieder vermietet werden und dazu gehört auch, dass die Wohnungen bei Leerstand trotzdem Kosten verursachen.

Ein Abzug der unvermieteten Fläche ist unzulässig

Da in der Regel verbrauchsunabhängige Betriebskosten nach Wohnfläche umgelegt werden, kann der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung die Gesamtwohnfläche des Hauses nicht einfach um die Fläche der leerstehenden Wohnungen verkleinern. Der Vermieter darf also nicht einfach die Fläche der unvermieteten Wohnungen von der Gesamtfläche des Hauses abziehen und das Ergebnis als neue Gesamtfläche für die Umlage der Betriebskosten nehmen. Das würde einem Abwälzen des Vermieterrisikos auf den Mieter gleichkommen. Denn dann würden die Kosten, die normalerweise auf die Gesamtwohnfläche des Hauses verteilt werden, auf eine kleinere Fläche verteilt und sich entsprechend pro Wohnung erhöhen. Das gilt gleichermaßen für Betriebskosten, die zwar eigentlich verbrauchsabhängig sind, aber nicht erfasst und deswegen ebenfalls nach Wohnfläche umgelegt werden.

Abweichende Vereinbarungen in Mietverträgen sind unzulässig. Es darf keine Anpassung der Wohnfläche als Umlagemaßstab für die Nebenkostenabrechnung bei Leerstand vereinbart werden – also etwa eine Umlage nach vermieteter Wohnfläche. Der Mieter würde damit ein Kostenrisiko tragen, dass er nicht abschätzen kann. Denn es ist nicht klar, wie viel und wie lange es Leerstand in einem Haus geben könnte und damit auch nicht, für welchen Zeitraum und um wieviel sich die Kosten für den Mieter in diesem Fall erhöhen würden. Das Argument, die Betriebskosten würden durch die verbleibenden Mieter verursacht und müssten deswegen auch nur von diesen getragen werden, gilt nicht.

Eine fiktive Person in der Nebenkostenabrechnung

Obwohl verbrauchsunabhängige Kosten in der Regel nach Wohnfläche umgelegt werden, kann jedoch – mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten – auch eine Umlage nach Personen im Mietvertrag vereinbart werden. Denn bei einer Umlage nach Personen passiert ansonsten genau das, was beim Rausrechnen der unvermieteten Flächen aus der Gesamtfläche passiert. Gibt es durch Leerstand weniger Mieter, dann werden dieselben Gesamtkosten auf weniger Personen umgelegt und erhöhen sich so für den einzelnen Mieter. Wird nach Personen umgelegt, muss der Vermieter unter Umständen auch hier einen Ausgleich schaffen, was die Kostenverteilung in der Nebenkostenabrechnung angeht. Laut Bundesgerichtshof kommt es dabei jedoch jeweils auf den Einzelfall an – je nachdem, wie stark die Mieter durch die zusätzlichen Kosten des Leerstandes belastet werden, kann eine fiktive Person bei der Verteilung angesetzt werden. Der Vermieter würde also die Kosten gewissermaßen auf sich selbst umlegen.

Der Vermieter kann den Verteilerschlüssel bei Wasser, Abwasser und Müll allerdings ändern, wenn er von Fläche auf Verbrauch umsteigen will. Er muss dafür jedoch die notwendigen technischen Voraussetzungen schaffen – also eine Müllschleuse bzw. einen Wasserzähler anschaffen, die den Verbrauch tatsächlich messen. Sind diese Vorrichtungen installiert und eine Umlage der Kosten nach Verbrauch damit möglich, kann auf diesen Verteilerschlüssel umgestellt werden. Sind die technischen Voraussetzungen nicht geschaffen, kann nicht einfach der Umlageschlüssel geändert werden.

Steigen die Heizkosten eines Mieters an, weil benachbarte Wohnungen leer stehen, dann gehört das wiederum zu dessen Risiko. Bei einer leerstehenden Nachbarwohnung kann die Miete nicht wegen erhöhter Heizkosten gemindert werden. Der Mieter muss in diesem Fall die erhöhten Kosten in Kauf nehmen.

Wie können Sie Ihre Nebenkosten prüfen lassen?

Nebenkosten sind rechtlich komplex und rechnerisch kompliziert. Die beste Möglichkeit ist daher, die Abrechnung von einem Experten prüfen zu lassen. Ob sich das lohnt, können Sie in unserem kostenlosen Schnell-Check in nur 2 Minuten herausfinden.

Nebenkosten prüfen lassen - MINEKO
Nebenkosten prüfen lassen - MINEKO
Heizen im Herbst - MINEKO
Nebenkosten prüfen lassen - MINEKO
Nebenkosten prüfen lassen - MINEKO
Nebenkosten prüfen lassen - MINEKO
Nebenkosten prüfen lassen
Nebenkosten prüfen lassen - MINEKO
Nebenkosten prüfen lassen - MINEKO