Heizkostenabrechnung bei Nutzerwechsel

Heizkosten und Warmwasserkosten müssen laut Gesetz sowohl nach Grundkosten als auch nach Verbrauch umgelegt werden. Das heißt, der Mieter zahlt einerseits abhängig davon, wie groß seine Wohnung ist und andererseits abhängig davon, wieviel er verbraucht hat. Der Verbrauch muss dabei mit mindestens 50 Prozent einfließen, höchstens jedoch zu 70 Prozent. Innerhalb der Spanne von 50 bis 70 Prozent kann der Vermieter die Verteilung frei wählen. Wenn nun mitten in der Abrechnungszeit ein Mieterwechsel stattfindet, müssen entsprechend sowohl der Verbrauch als auch die Grundkosten getrennt auf den neuen und alten Mieter verteilt werden. Man spricht hier auch von einem Nutzerwechsel. Dafür gibt es bestimmte Vorschriften.

Kosten nach Verbrauch bei Nutzerwechsel

Für die Verteilung der verbrauchsabhängigen Kosten schreibt die § 9b Heizkostenverordnung eine Zwischenablesung vor. Diese Zwischenablesung muss entweder zum Ende des Mietvertrages erfolgen oder zum Ende der tatsächlichen Nutzung. Auch wenn ein Mieter vor Vertragsende auszieht, muss er trotzdem noch den Verbrauch bis zum Ende des Mietvertrages zahlen. Sollte der Nutzer allerdings über das Ende des Mietvertrages hinaus die Räumlichkeiten nutzen, dann zahlt er auch diesen Verbrauch und das Vertragsende spielt keine Rolle.

Es gibt keine Vorgabe, dass die Zwischenablesung durch einen Profi vorgenommen werden muss. Auch Laien können in der Regel eine Ablesung vornehmen. Im Idealfall sind beide Mietparteien und der Vermieter bzw. ein Vertreter anwesend. Neben dem Zählerstand sollten die Raumbezeichnung und die Gerätenummer mit aufgenommen werden. Bei elektronischen Heizkostenverteilern ist die Ablesung einfach, weil dort der Stand digital angezeigt wird. Etwas schwieriger ist das bei Verdunstungsgeräten. Das sind kleine Röhrchen mit einer speziellen Flüssigkeit, die an den Heizkörpern angebracht werden. Abhängig davon, wie viel von der Flüssigkeit verdunstet, kann an der Skala am Röhrchen der Heizverbrauch gemessen werden. Bei Heizkostenverteilern, die nach dem Verdunstungsprinzip funktionieren, sollte bei der Ablesung folgendes beachtet werden: Die Oberfläche der Verdunstungsflüssigkeit ist leicht gewölbt. Die Skala muss also am unteren Ende der Wölbung abgelesen werden, möglichst auf Augenhöhe. Bei Verdunstungsgeräten sollten zusätzlich zu Verbrauchsstand, Raumbezeichnung und Gerätenummer auch die Skalennummer und der Kontrollwert aufgeschrieben werden. Am besten, man fertigt ein Protokoll an, dass von allen Beteiligten unterschrieben wird.

Der bisherige Warmwasserverbrauch wird an dem entsprechenden Zähler abgelesen und dem Altmieter zugeschrieben, während der neue Mieter den Anteil bis zum Ende der Abrechnungsperiode zahlt.

Grundkostenverteilung beim Nutzerwechsel

Heizkosten können theoretisch sowohl nach Gradtagszahlen als auch zeitanteilig verteilt werden. Zeitanteilig bedeutet, dass Alt- und Neumieter jeweils abhängig von der Zeit belastet werden, die sie in der Wohnung verbracht haben. Dabei würde jedoch nicht berücksichtigt, dass in verschiedenen Monaten unterschiedlich geheizt wird. Die Heizkosten nur nach der Mietdauer zu verteilen ist deswegen unüblich. Meist wird also die Gradtagszahlentabelle zur Hilfe genommen.

Die Gradtagszahlen geben jeweils den durchschnittlichen Heizbedarf pro Monat an – und zwar auf der Basis von Tausend. Einem Jahr werden 1000 Heizbedarfseinheiten zugeordnet und so auf die Monate verteilt, dass sie den unterschiedlichen Bedarf im Winter, Sommer etc. monatlich widerspiegeln. Entsprechend ist die Verteilung auf die Mieter nach diesem System gerechter. Wenn einer der Mieter mehr Wintermonate der letzten Abrechnungsperiode in der Wohnung verbracht hat als der andere, dann hat er oder sie entsprechend mehr geheizt. Dem Januar werden zum Beispiel 170 Anteile von 1000 zugeordnet, den Sommermonaten Juni, Juli, August zusammen nur 40.

Die Gradtagszahlen wurden ermittelt, indem 20 Jahre lang bundesweit die Außentemperatur gemessen, eine Durchschnittstemperatur für jeden Tag ermittelt und dieser ein Heizungsbedarf zugeordnet wurde. Dabei ging man davon aus, dass bei einer Außentemperatur von über 15 Grad kein Heizungsbedarf mehr besteht.

Die verbrauchsunabhängigen Warmwasserkosten werden anteilig nach Mietdauer verteilt, weil ihr Verbrauch nicht vom Wetter abhängig ist. Sie werden wie die Heizkosten nach Wohnfläche verteilt.

Nutzerwechselgebühren

Wird doch eine Firma mit der Ablesung der Stände bei der Zwischenablesung betraut, so entstehen dadurch Kosten – die sogenannten Nutzerwechselgebühren. Laut Bundesgerichtshof zählen Nutzerwechselgebühren zu den Verwaltungskosten und sind somit vom Vermieter zu tragen. Sie können jedoch auf die Mieter verteilt werden, wenn das ausdrücklich in deren Mietverträgen festgelegt wurde. Diese Abwälzung ist allerdings nur gültig, wenn der Fall ausgeschlossen wird, dass der Vermieter für eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrages verantwortlich ist. Neu- und Altmieter tragen die Kosten jeweils anteilig, je nach Mietdauer im Abrechnungszeitraum. Es sei denn, es ist im Mietvertrag etwas Anderes vereinbart worden. Dann können die Kosten auch nur einer Partei angelastet werden. Wenn nicht sofort jemand Neues in die Wohnung einzieht, dann teilen sich Vermieter und Altmieter die Nutzerwechselgebühren.

Gibt es einen Leerstand zwischen Alt- und Neumieter und es wird in dieser Zeit geheizt – um etwa Kälteschäden zu vermeiden – dann trägt keiner der Mieter diese Heizkosten. Ist keine Zwischenablesung möglich, dann gibt es dafür eigene Regelungen. Abhängig davon, ob Mieter oder Vermieter das Fehlen der Zwischenablesung zu verantworten haben, erhält der Mieter unter Umständen ein Kürzungsrecht.

Die Nebenkostenabrechnung wird im Übrigen trotzdem erst am Ende des Abrechnungszeitraumes erstellt. Ausziehende Mieter können keine Zwischenabrechnung erwarten. Denn abgerechnet werden kann erst, wenn der Gesamtverbrauch für den gesamten Abrechnungszeitraum feststeht.