neue Nebenkosten in der Betriebskostenabrechnung

Heizkosten bei Leerstand

Wenn eine oder mehrere Wohnungen in einem Gebäude nicht vermietet sind, bleibt oft die Frage offen, wer für die Kosten aufkommt, welche in den leeren Wohnungen entstehen. Des Weiteren ist oft unklar, ob der Vermieter die leeren Räume heizen muss und ob Mieter die Miete mindern können, wenn sie aufgrund des Leerstands der Nachbarwohnung höhere Heizkosten haben. MINEKO klärt im Folgenden die wichtigsten Fragen zu den Heizkosten bei Leerstand.

Wer zahlt die Leerstandskosten?

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter sämtliche Kosten, die in Verbindung mit einer oder mehreren leerstehenden Wohnungen in seinem Mietobjekt stehen, selbst tragen muss. Für die Nebenkostenabrechnung bei Leerstand muss der Vermieter betsimmte Dinge beachten. Er darf auch die Nebenkosten nicht so verteilen, dass die übrigen Mieter durch den Leerstand zusätzlich belastet werden. Demnach muss der Vermieter ebenso für die Heizkosten aufkommen, sollte in der betreffenden Wohnung die Heizung weiterlaufen.

Müssen leerstehende Wohnungen geheizt werden?

Leerstand kann für die übrigen Mieter vor allem im Winter ein Ärgernis bedeuten. Wenn kein Wärmeaustausch in den anliegenden Räumen stattfindet und die Wärme nicht über die Wände abgeleitet wird, müssen die Nachbarn oftmals mehr heizen, um die Temperatur zu halten. So heizen sie gleichsam die leerstehende Wohnung von nebenan mit. Daraus ergibt sich die Frage, ob der Vermieter dafür sorgen muss, dass den Mietern keine Zusatzkosten durch höhere Verbräuche entstehen, indem er die Heizkörper in den nicht vermieteten Räumen anschaltet. Eine grundsätzliche Pflicht dazu besteht nicht. Leerstehende Wohnungen müssen nicht beheizt werden, sodass eine bestimmte Temperatur erreicht wird. Dennoch sind Vermieter angehalten, zu gewährleisten, dass die verbleibenden Mieter ihre Wohnungen auf etwa 20 bis 22 Grad heizen können. Dies gilt auch bei bestehendem Wärmeabfluss, welcher durch Leerstand bedingt wird.

Wann stellt ein Leerstand eine Belastung dar?

Mancher Mieter ist versucht, die höheren Heizkosten, welche durch eine leerstehende Nachbarwohnung verursacht werden, als Mietmangel geltend zu machen. Durch eine Mietminderung könnte man so den erhöhten Ausgaben entgegenwirken. Dies wird jedoch von der Rechtsprechung in der Regel nicht anerkannt, da der Leerstand an sich bzw. hohe Verbräuche selbst keinen Mangel an der Mietsache darstellen. Zudem kann der Mieter nicht fordern, dass die leere Wohnung geheizt wird. Dies liegt im Ermessen des Vermieters. Diesem ist es jedoch untersagt, vorhandene Heizkörper in leerstehenden Räumen abzumontieren mit dem Ziel, so die eigenen Heizkosten zu senken. Dieses Vorgehen fand beim Bundesgerichtshof keine Zustimmung. Wann ein gravierender Leerstand vorliegt, der zu ungerechten Belastungen der Mieter führt, ist jeweils nach dem Einzelfall zu beurteilen. So entschied der BGH, dass ein Leerstand von knapp neun Prozent noch keine übermäßige Belastung darstellen würde. In anderen Fällen wurden jedoch abweichende Entscheidungen getroffen. Es kommt immer auch darauf an, wie lange der Leerstand anhält.