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Welche Kosten für Hausflur und Treppenhaus auf Mieter umgelegt werden dürfen.
Ist der Gemeinschaftsbereich in einem schlechten Zustand (Schimmel, Verschmutzung, defekte Beleuchtung), melden Sie das schriftlich dem Vermieter mit Fristsetzung. Reagiert er nicht, können Sie unter Umständen die Miete mindern, wenn der Zustand Ihre Nutzung der Wohnung beeinträchtigt (z. B. keine sichere Fluchtwegnutzung). Außerdem können Sie das Ordnungsamt oder die Bauaufsicht einschalten, wenn Sicherheitsmängel vorliegen.
Videoüberwachung im Treppenhaus ist nur unter strengen Voraussetzungen zulässig: Es muss ein konkreter Anlass bestehen (z. B. wiederholter Vandalismus), und die Überwachung muss verhältnismäßig und datenschutzkonform sein. Mieter müssen informiert werden und die Kamera darf keine Wohnungseingangsbereiche oder öffentliche Bereiche außerhalb des Grundstücks erfassen. Im Zweifel empfiehlt sich eine Abklärung mit dem zuständigen Datenschutzbeauftragten.
Die Kosten für die Beleuchtung von Gemeinschaftsbereichen (Hausbeleuchtung) sind als Betriebskosten auf die Mieter umlegbar (§ 2 Nr. 11 BetrKV). Das umfasst Strom für Flur, Treppenhaus, Keller und Außenbeleuchtung. Die Kosten werden nach dem vereinbarten Verteilerschlüssel aufgeteilt. Überhöhte Beleuchtungskosten können ein Hinweis auf veraltete oder ineffiziente Beleuchtung sein – ein Vermieter sollte auf LED-Technik umrüsten.
Grundsätzlich nein. Das Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus ist in der Hausordnung meist untersagt und kann auch aus brandschutzrechtlichen Gründen problematisch sein. Kleine Ausnahmen (z. B. Kinderwagen oder Rollator) werden in der Praxis oft toleriert, wenn der Fluchtweg nicht versperrt wird. Ein pauschales Recht auf Abstellen besteht aber nicht – der Vermieter kann das Räumen anordnen.
Die Reinigung von Gemeinschaftsbereichen wie Hausflur und Treppenhaus ist Aufgabe des Vermieters oder der Hausverwaltung. Sie kann als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Oft werden Mieter vertraglich zur Eigenreinigung verpflichtet (Putzplan). Ist eine solche Pflicht vereinbart, muss der Reinigungsturnus klar geregelt sein. Kommt ein Mieter seiner Pflicht nicht nach, kann der Vermieter professionelle Reinigung beauftragen und die Kosten umlegen.
Das Treppenhaus sorgt bei vielen Mietern immer wieder für Konflikte mit den Nachbarn oder dem Vermieter. Mangelnde Sauberkeit, Lärm, unangenehme Gerüche oder auch abgestellte Fahrräder, Kinderwagen und Gehhilfen sorgen für Aufregung.
Problematisch ist dabei der Fakt, dass das Treppenhaus von allen Mietern als Gemeinschaftsfläche genutzt wird und nicht zur Wohnung gehört. Dadurch ergeben sich besondere Umstände und Einschränkungen. Hier müssen Mieter oftmals viel Toleranz und Verständnis aufbringen, um das harmonische Miteinander zu bewahren. Jedoch können einige Verhaltensweisen untersagt werden.
Zu beachten ist in Bezug auf das Treppenhaus oder den Hausflur der bestimmungsmäßige Gebrauch. Demnach dient es als Zu- und Ausgang zur angemieteten Wohnung. Darüber hinaus ist das Treppenhaus auch immer als Fluchtweg zu betrachten. So dürfen keine Wege versperrt durch abgestellte Geräte, ebenso wenig dürfen brennbare Stoffe umherliegen.
Sollte ein Not- oder Brandfall eintreten, muss immer gewährleistet sein, dass Ärzten oder Feuerwehrleuten ein schneller Zugang ermöglicht wird und diese nicht durch sperrige Gegenstände behindert werden dürfen. Wie ein Fluchtweg bzw. Durchgang sein muss, wird durch die Bauordnung der Bundesländer festgelegt. In jedem Fall müssen die öffentlich-rechtlichen Brandschutzbestimmungen eingehalten werden.
Grundsätzlich obliegt es dem Vermieter, festzulegen, was im Treppenhaus erlaubt ist und was nicht. Dieser hat eine sogenannte Verkehrssicherungspflicht, wonach er dafür sorgen muss, dass die Sicherheit gewährleistet ist und keine Brandgefahr besteht. Sollte es zu einem Unfall kommen, muss er haften. Daher muss er neben einer funktionierenden Beleuchtung für ein gut befestigtes Geländer sorgen.
Hinweis: Der Vermieter kann den Mietern über die Hausordnung bzw. den Mietvertrag entsprechende Vorgaben für das Verhalten im Treppenhaus auferlegen .
Es gibt diverse Urteile, die Mietern z.B. das Abstellen von Gegenständen im Flur erlauben. Dabei wurde jedoch immer differenziert, worum genau es sich handelt, wozu der Mieter es braucht und inwiefern es andere beeinträchtigt. Gleichzeitig ist der Vermieter zwar teilweise berechtigt, die Nutzung einzuschränken, jedoch nicht immer.
Kinderwagen und Rollatoren stellen Hilfen für ältere Menschen bzw. Familien dar. Deshalb dürfen derartige Geräte nicht ausnahmslos im Treppenhaus verboten werden. Das ist nur möglich, wenn ein Abstellraum vorhanden ist oder ein großer Fahrstuhl, mit dem man den Rollator/Rollstuhl oder den Kinderwagen in die Wohnung transportieren kann.
Bei Fahrrädern, Schneeschiebern, Schrubbern, Schuhschränken oder Blumenkübeln stellt sich die Situation anders dar. Solche Gerätschaften sind in der Regel nicht im Treppenhaus abzustellen, der Vermieter darf ein entsprechendes Verbot erteilen. Wenn ein Mieter sich wiederholt einem solchen Verbot widersetzt, kann der Vermieter diesen abmahnen. Wird die Störung daraufhin nicht eingestellt, ist der Vermieter sogar berechtigt, eine Kündigung auszusprechen.
Wichtig: Entscheidend ist in allen Fällen, dass andere Mieter durch das Abstellen oder Ablegen einzelner Gegenstände nicht gestört, behindert oder gefährdet sind.
Das Abstellen eines Kinderwagens im Treppenhaus gehört grundsätzlich zur üblichen Nutzung. Allerdings dürfen andere Mieter nicht in deren Nutzung des Hausflures dadurch behindert werden und der Kinderwagen muss sich von der Stelle bewegen lassen.
Außerdem müssen Alternativen fehlen oder ein Schaffen des Kinderwagens in die Wohnung bzw. in einen Keller eine unzumutbare Belastung darstellen. Das Anketten des Kinderwagens an die Wand ginge jedoch zu weit, urteilte das Landgericht Berlin. Denn dadurch könnte der Wagen nicht mehr bei Bedarf verschoben werden und würde einen zu großen Eingriff in die Nutzung Anderer darstellen.
Vermieter können das Abstellen von Kinderwagen in Treppenhäusern übrigens nicht formularmäßig in Hausordnung oder Mietvertrag verbieten. Denn ob ein Kinderwagen im Treppenhaus abgestellt werden kann oder nicht, bemisst sich immer nach den Umständen des Einzelfalls.
Rollatoren müssen noch mehr als Kinderwagen vom Vermieter geduldet werden, denn sie stellen eine Gehhilfe dar. Allerdings muss auch beim Parken von Rollatoren beachtet werden, dass sie sich ohne eine Behinderung zu verursachen im Hausflur oder Treppenhaus abstellen lassen. Ihre Besitzer müssen sich unter Umständen dazu verpflichten lassen, sie bei Platzmangel in zusammengeklapptem Zustand abzustellen.
Sogar wenn der Rollator unter den Briefkästen abgestellt wird und diese trotzdem noch zugänglich sind, ist das zulässig, urteilte das Amtsgericht Recklinghausen. Auch das Abstellen von Rollatoren darf der Vermieter nicht formularmäßig untersagen.
Fahrräder werden nicht zum sogenannten normalen Gebrauch der Mietsache gezählt, weil sie Verkehrsmittel darstellen. Der Vermieter kann also bestimmen, dass Fahrräder in dafür vorgesehenen Kellern oder auf dem Hof abgestellt werden müssen. Ein Abstellen im Hausflur muss er in der Regel nicht hinnehmen.
Gibt es jedoch keine Alternative zum Hausflur und es gibt eine nicht zu vernachlässigende Diebstahlgefahr, dann muss der Vermieter auch ein Fahrrad im Treppenhaus erlauben.
Wenn es keine mietvertragliche Regelung dazu gibt, wo Fahrräder abzustellen sind, kommt es auf die Gegebenheiten vor Ort sowie die Interessen des Mieters und des Vermieters an, welcher Ort am geeignetsten ist.
Post, wie Briefe und Pakete, die nicht in den Briefkasten passen, können im Treppenhaus vor der Haustür abgelegt werden, wenn der Mieter diese dort entgegennimmt und nicht sammelt. Ähnliches gilt für Schuhe, die nur vorübergehend oder auf der eigenen Fussmatte abgestellt werden dürfen.
Das Aufstellen von Schuhregalen, Grünpflanzen oder anderen Dekorationen darf in jedem Fall die anderen Mieter und Nachbarn nicht stören, behindern oder gefährden.
Fußmatten und Klingelschilder gehören inzwischen zur üblichen Nutzung einer Wohnung, genau wie das Dekorieren der Haustür zur Weihnachts- und Osterzeit.
Die Treppenhausreinigung gehört im Rahmen der Gebäudereinigung zu den umlagefähigen Nebenkosten.
Das Reinigen von Treppenhäusern kann entweder vom Vermieter durchgeführt werden oder von einem oder allen Mietern. Letzteres geht natürlich nur bei entsprechender Vereinbarung. Sorgt der Vermieter für die Reinigung, dann verursacht das Betriebskosten, die gemäß § 2 Nr. 9 BetrKV auf die Mieter umgelegt werden können.
Das gilt für die Reinigung aller von den Mietern „gemeinsam benutzten“ Gebäudeteile. Unter Reinigung werden hier die üblichen Maßnahmen verstanden: Wischen, Fegen, Wachsen und Bohnern, Fenster-Putzen etc. Ansatzfähig sind sowohl Personal- als auch Sachkosten (etwa für Putzmittel). Zur Gebäudereinigung gehört außerdem auch die Ungezieferbekämpfung.
Natürlich sollten Mieter zuerst mit den Nachbarn darüber sprechen und darum bitten, die störenden Gegenstände aus Hausflur und Treppenhaus zu entfernen. Wenn jedoch die Bitte ignoriert wird, haben Mieter das Recht, sich beim Vermieter darüber zu beschweren, wenn sie dadurch beeinträchtigt werden und können ggf. sogar die Miete mindern.
Der Anspruch auf Abhilfe durch den Vermieter folgt gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Vermieter haben eine sog. Fürsorgepflicht gegenüber ihren Mietern, die ihn verpflichtet, während der Mietzeit den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand der Mietwohnung zu erhalten. Zusätzlich ist der Vermieter durch seine Verkehrssicherungspflicht bei einer berechtigten Beschwerde zu einer Handlungspflicht gezwungen.
Führen Abmahnungen und Unterlassungsaufforderungen des Vermieters nicht zum Erfolg, kann er den verursachenden Mieter aufgrund der unrechtmäßig abgestellten Gegenstände kündigen (LG Köln, 02.12.2016, Az.: 10 S 99/16).
Die Miete kann bei vollgestellten oder verschmutzten Treppenhäusern jedoch nur gemindert werden, wenn ein sogenannter Mietmangel nach § 536 BGB vorliegt, d.h. wenn störende Gegenstände zu einer erheblichen Beeinträchtigung des Zugangs zur Wohnung führen und es dadurch zu einer schweren Hausfriedensstörung kommt. Hier ist der Mieter in der Nachweispflicht.
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