Mehrparteienhaus

Verteilerschlüssel Teil 3: Wohneinheiten

Vermieter müssen in einer Nebenkostenabrechnung nachvollziehbar angeben, wie die Rechnung vorgenommen wurde. Dies geschieht über die Verwendung von Verteilerschlüsseln. Welcher Verteilerschlüssel gewählt wird, hängt von den Bestimmungen des Mietvertrags ab. Möglich ist zum Beispiel die Umlage nach Wohneinheiten. Wie diese Berechnung funktioniert und ob sie zu empfehlen ist, erfahren Sie im Folgenden.

Voraussetzungen und Berechnung

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter die Nebenkosten nur dann nach Wohneinheiten verteilen kann, wenn dies im Mietvertrag entsprechend geregelt ist. Voraussetzung dafür ist, dass überhaupt vereinbart wurde, dass der Mieter für regelmäßig anfallende Nebenkosten aufkommt. Erst wenn eine solche Umlagevereinbarung besteht, können Vermieter und Mieter sich auf einen Verteilerschlüssel wie die Umlage nach Wohneinheiten einigen. Hierbei ist die Angabe, um wie viele Wohneinheiten es sich handelt, unentbehrlich, damit die Klausel wirksam ist. Bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung erfolgt die Berechnung folgendermaßen: Die Gesamtkosten werden durch die Anzahl der Wohneinheiten geteilt. Dabei muss klar erkennbar sein, dass nach Wohneinheiten umgelegt wurde. Des Weiteren muss die Anzahl der Wohnungen in der Abrechnung genau angegeben werden. Jedoch ist zu beachten, dass der Verteilerschlüssel nur für verbrauchsunabhängige Kostenpositionen vereinbart werden kann, da laut den Bestimmungen der Heizkostenverordnung die Kosten für Heizung und Warmwasser zum Teil nach der Wohnfläche und zum Teil nach Verbrauch umgelegt werden müssen.

Wann lohnt sich eine Verteilung nach Wohneinheiten?

Für Vermieter ist der Umlageschlüssel Wohneinheit mit wenig Aufwand aufgrund der unkomplizierten Berechnung verbunden. Er birgt allerdings auch einige Risiken. So kann die Abrechnung nach Wohneinheiten mitunter einige Mieter benachteiligen. Dies liegt dann vor, wenn sich die Wohnungen sowohl in der Größe als auch in der Belegung stark unterscheiden. Dementsprechend zahlt ein Singlehaushalt in einem Ein-Zimmer-Apartment genauso viele Nebenkosten wie eine Familie, die vier oder mehr Zimmer bewohnt. Insofern ist es plausibel, dass die Verteilung nach Wohneinheiten nur bei den verbrauchsunabhängigen Kosten anwendbar ist. Um nicht den Unmut der einzelnen Mieter auf sich zu ziehen, ist eine Umlage nach Mietparteien nur dann für Vermieter empfehlenswert, wenn die Wohnungen vergleichbar sind. Das betrifft zum einen die Wohnfläche der jeweiligen Mietobjekte als auch die durchschnittliche Belegung sowie die Ausstattung der Wohneinheiten. Zudem eignet sich dieser Verteilerschlüssel für Häuser, die aus wenigen Wohnungen bestehen.