Umlagefähige Nebenkosten

Bei der Umlage von Nebenkosten auf die Vermieter verbirgt sich häufig Streitpotential. Denn bestimmte Positionen stoßen beim Mieter oft auf Unverständnis: Wieso sollte man für die Wartung vom Aufzug zahlen, wenn man selbst im Erdgeschoss wohnt?!

Voraussetzung dafür, dass ein Vermieter bestimmte Nebenkosten auf seine Mieter umlegen kann ist, dass beide diese im Mietvertrag auch klar festgelegt haben. Ist dies nicht der Fall und beide haben sich zum Beispiel auf eine Inklusivmiete oder eine Nebenkostenpauschale geeinigt, kann der Vermieter Nebenkosten nicht über den festgelegten Wert hinaus auf die Mieter umlegen.

In den meisten Fällen haben sich Mieter und Vermieter auf die Zahlung von Nebenkosten durch den Mieter verständigt. Der Vermieter muss dann eine ordentliche Abrechnung erstellen und hat im Anschluss 12 Monate Zeit, sie dem Mieter zukommen zu lassen. 

Inhalt:

Welche Kosten sind nun auf den Mieter umlegbar?

Generell gilt der Grundsatz, dass der Vermieter nur regelmäßig anfallende Kosten auf Mieter umlegen kann. Einmalig anfallende Kosten sowie Kosten für Reparaturen, Instandhaltung oder die Verwaltung der Immobilie sind nicht umlagefähig.

Eine Position, die vom Vermieter generell auf seine Mieter umgelegt werden kann, sind die Grundsteuer und öffentliche Lasten. Die Grundsteuer wird auf alle Arten des Grundbesitzes erhoben. Mit Hilfe eines Verteilungsschlüssels kann der Vermieter die gesamten Kosten der Grundsteuer anteilig auf die Mieterschaft verteilen.

Welche Position kostet am meisten?

Der meist größte Posten einer Nebenkostenabrechnung bezieht sich auf die Heizkosten einer Immobilie. Alle Kosten, welche dem Vermieter regelmäßig für den Betrieb der Heizung sowie deren Wartung entstehen, sind voll auf die Mieter umlagefähig. Falls die Heizung jedoch kaputt ist oder der Vermieter alte Heizungsrohre austauschen lässt, kann er diese Mehrkosten dann nicht von den Mietern verlangen. Zu den Heizkosten gehören meist auch die Kosten für die Warmwassererwärmung. Die Kosten für das Wasser selbst werden im Normalfall getrennt abgerechnet.

Weitere Positionen in der Nebenkostenabrechnung:

Alle Kosten, die in Verbindung mit der Wasserversorgung stehen (meist Wasser und Abwasser), sind auch voll umlagefähig. Auch Kosten für Niederschlagswasser können von Vermieter erhoben werden, soweit dies mietvertraglich vereinbart wurde.

Falls sich im Haus ein Personen- oder Lastaufzug befinden sollte, sind die Kosten, die dem Vermieter hierfür entstehen, auf alle Mieter umlagefähig. Auch Mieter von Wohnraum im Erdgeschoss haben die Kosten für den Aufzug mit zu tragen. Ausnahme sind einzig und allein Mieter, welche keinen direkten Zugang zum Aufzug haben.

Kosten für Straßen- und Hausreinigung sind ebenfalls Teil der umlagefähigen Kosten. Zu ihnen gehören auch eventuell anfallende Kosten für den Winterdienst. Kosten für Sperr- oder Sondermüll sind nicht auf die Mieter umlagefähig. Falls im Haus Mülltrennung betrieben wird haben sich alle Mieter an jene zu halten. Sollten sich einzelne Mieter nicht daran halten, können dadurch entstehende Mehrkosten nicht auf alle Mieter umgelegt werden. Sie müssen von den betroffenen Mietern selbst bezahlt werden. Bezüglich der Hausreinigung muss vom Vermieter der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachtet werden.

Aufwendungen welche dem Vermieter für einen Hausmeister, Schornsteinfeger oder die Gartenpflege entstehen sind voll umlagefähig, solange sie regelmäßig entstehen. So können Kosten welche für einen Hausmeister entstehen voll umgelegt werden, solange er nur für seinen normalen Dienst bezahlt wird. Sollte er größere Reparaturen oder Instandhaltungsarbeiten verrichten und dafür mehr Gehalt beziehen, kann der Vermieter diese Kosten nicht umlegen.

Haftpflicht- und Gebäudeversicherungen können vom Vermieter ebenfalls voll umgelegt werden. Falls der Vermieter jedoch Versicherungen gegen Mietausfall, Vandalismus oder Rechtsschutz abschließen sollte, kann er jene nicht auf alle Mieter umlegen.

Auch Kosten für Hausstrom können vom Vermieter auf alle Mietparteien verteilt werden.

Vorsicht bei „sonstigen Betriebskosten“!

Mieter sollten generell immer kontrollieren, welche Posten sich hinter dem Abrechnungspunkt „Sonstige Betriebskosten“ verbergen.

Denn: Vermieter sind zwar berechtigt, manche regelmäßig anfallenden Kosten auf Mieter umzulegen, oft führen sie diese jedoch nicht näher aus. Sollte dies der Fall sein, sollten Mieter unter Umständen Einsicht in die Belege fordern und überprüfen, um welche Kosten es sich hierbei genau handelt. Um herauszufinden ob die Kosten regelmäßig entstehen, hilft oft ein Vergleich mit der vorherigen Nebenkostenabrechnung.

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