Mietvertrag mit Kuli und Schlüssel

Nebenkostenabrechnung ohne Mietvertrag?

Wenn es um die Nebenkosten geht, so ist meistens im Mietvertrag vereinbart, dass diese auf den Mieter umgelegt werden. Aber was passiert, wenn gar kein Mietvertrag unterzeichnet wurde? Wie werden in diesem Fall die Nebenkosten abgerechnet? Sind auch mündliche Vereinbarungen gültig? Oder ist in jedem Fall ein schriftlicher Mietvertrag notwendig, um die Abrechnung der Nebenkosten zu regeln?

Was das Gesetz vorschreibt

Im Bürgerlichen Gesetzbuch steht: „Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt“ (§ 556 BGB). Daraus ergibt sich, dass er der Vermieter mit dem Mieter eine entsprechende Regelung im Mietvertrag treffen kann, nach der die Neben- und Betriebskosten auf Letzteren umgelegt werden. Um welche Positionen es sich genau handelt, kann zum einen im Vertrag einzeln aufgezählt werden oder durch einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung geregelt sein, in welcher alle umlagefähigen Betriebskosten aufgelistet sind. In der Regel werden zwischen Mieter und Vermieter monatliche Vorauszahlungen vereinbart, die am Ende des Abrechnungszeitraums mit den tatsächlich angefallenen Kosten verrechnet. Aus der Differenz ergibt sich für den Mieter dann ein Guthaben oder eine Nachzahlung. Zu diesem Zweck wird die Nebenkostenabrechnung erstellt. Bei anderen Modellen wird zum Beispiel jeden Monat eine feste Pauschale bezahlt, die jedoch im Nachhinein nicht mehr verändert werden kann.

Wenn kein schriftlicher Mietvertrag vorliegt

Da das Gesetz nur vorschreibt, dass die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter vereinbart werden kann, bedeutet dies im Umkehrschluss, dass kein Zwang zu einer solchen Vereinbarung besteht. Prinzipiell muss nämlich der Vermieter für entstehende Nebenkosten aufkommen. Trifft er demnach keine Absprache mit dem Mieter über den Mietvertrag, muss der Mieter folglich keine Zahlungen neben der Kaltmiete leisten. Damit wäre ebenso die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung hinfällig. Zudem muss der Mieter für bestimmte Kostenpositionen nicht aufkommen, wenn diese im Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart sind. Fehlt demzufolge in der Auflistung eine ansonsten umlagefähige Position, muss der Vermieter die Kosten dafür selbst tragen. Dies ist auch der Fall, wenn die entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag zu allgemein formuliert ist, also zum Beispiel nur festgehalten wird, dass der Mieter Nebenkosten übernimmt, ohne die Positionen konkret zu benennen.

Mündliche Vereinbarungen

Das Gesetz sieht für Absprachen in Bezug auf die Nebenkosten keine bestimmte Form vor. Das bedeutet, dass Vereinbarungen nicht zwangsläufig schriftlich getroffen werden müssen. Auch mündliche Regelungen zur Übernahme der Nebenkosten durch den Mieter können gültig sein. Jedoch birgt dies einige Risiken, vor allem für den Vermieter. Kommt es zum Streit, muss dieser nämlich nachweisen, dass eine Vereinbarung getroffen wurde. Zudem ergeben sich Schwierigkeiten, nachzuvollziehen, welche Positionen genau geregelt wurden. Daher stellen schriftliche Vereinbarungen für Vermieter die sicherste Variante dar bei der Regelung der Nebenkosten.