Prüfung auf Legionellen im Trinkwasser

Legionellenprüfung in der Nebenkostenabrechnung

Sie sind klein, geruchslos, geschmackslos und in den heimischen Duschen oft und gern zuhause. Jährlich erkranken in Deutschland schätzungsweise 20.000 bis 30.000 Menschen an Legionellen.

Legionellen in den heimischen Wasserleitungen

Legionellen (Legionella) sind eine Gattung stäbchenförmiger Bakterien, die sich im Süßwasser heimisch fühlen. Die Legionärskrankheit bzw. die Legionellose kann bei Menschen zu einer Lungenentzündung und anderen Erkrankungen der Atemwege führen. Übertragen werden Legionellen meist durch Tröpfcheninfektion.
Im Ausland und auf Reisen sind sich die meisten Menschen bewusst, dass das Trinkwasser mit Legionellen oder anderen gesundheitsgefährdenden Bakterien belastet sein kann. Hingegen kommt der Gedanke bei den heimischen Wasserleitungen deutlich seltener. Gerade in Altbauten mit älteren Wasserversorgungssystemen gibt es ein erhöhtes Vorkommen jener Bakterien. Aber auch Neubauten sind vor Legionellen nicht gefeit. Die Wohlfühl- und Vermehrungstemperatur liegt bei 25 bis 55 Gradcelsius. Wobei nicht das Wasser an sich die Gefahr birgt, sondern vielmehr der Wasserdampf. Denn hier ist das Bakterium übertragbar. Das Trinken von Legionellen kontaminiertem Wasser ist recht unbedenklich.

Legionellen unterliegen der gesetzliche Prüfpflicht

Seit dem 01.11.2011 sind Vermieter verpflichtet, die Wassersysteme regelmäßig zu prüfen, um das Risiko einer Kontaminierung durch Legionellen zu senken. Nach der aktuellen Trinkwasserverordnung ist der Vermieter außerdem verpflichtet, alle 3 Jahre eine Prüfung des Wassers durchzuführen. Das beinhaltet durchaus auch die Wassersysteme. Die Prüfergebnisse haben nach spätestens 2 Wochen beim hiesigen Gesundheitsamt vorzuliegen, wo sie für 10 Jahre archiviert werden müssen.

Wer muss was wann prüfen?

Legionellenprüfung durch WasserentnahmeIn der Prüfpflicht stehen Vermieter und öffentliche Einrichtungen, in denen geduscht werden kann oder muss. Außerdem muss immer dann kontrolliert werden, wenn eine Trinkwasserentnahme möglich ist und das Risiko einer Vernebelung des Trinkwassers besteht, das ist z.B. in Krankenhäusern, Kindergärten und Schulen der Fall.
Für Toilettenräume von Restaurants hingegen ist keine Prüfung vorgeschrieben, denn hier handelt es sich nämlich nicht um Trinkwasser, das zur Entnahme gedacht ist.
Großanlagen zur Trinkwassererwärmung unterliegen natürlich generell einer Prüfpflicht. Es handelt sich hierbei um Anlagen die einen Inhalt von mehr als 400 Liter speichern oder aber zwischen dem Abgang und der Entnahmestelle mehr als drei Liter in mindestens einer Rohrleitung führen.

Alles Trinkwasser, welches der Öffentlichkeit zur Verfügung steht muss einmal pro Jahr geprüft werden (z.B. Schulen, Krankenhäuser, Kindergärten, Altenheime etc.). Hingegen wie schon einmal erwähnt, muss in Mietshäusern nur alle drei Jahre geprüft werden, wobei die erste Prüfung bis zum 31.12.2013 abgeschlossen sein musste. Nur ein akkreditiertes und vom Land gelistetes Labor darf die Untersuchung durchführen.

Ausnahmen bestätigen die Regel

Ein- und Zweifamilienhäuser mit Trinkwasseranlagen entsprechen nicht den Großanlagen der Trinkwassererwärmung und müssen daher keine Routineuntersuchung auf Legionellen durchführen. Ebenso sind Vermieter von dieser Vorschrift entbunden, wenn deren Trinkwasseranlage weniger als 400 Liter umfasst oder deren Haus nicht über eine zentrale Warmwasserbereitungsanlage verfügt. Mehrfamilienhäuser, die einzig und allein von dem Eigentümer bewohnt werden, bilden ebenfalls eine Ausnahme.
Eine Prüfung auf Legionellen empfiehlt sich aber auch in den Ausnahmefällen, ist jedoch wie aufgeführt nicht vorgeschrieben.

Legionellenprüfung positiv – Was kann man jetzt machen?

Geprüft wird in der Regel immer am Ende des längsten Leitungsstranges (z.B. im obersten Stockwerk eines Mietshauses). Ist das Untersuchungsergebnis positiv auf Legionellen, so müssen die Mieter zeitnah informiert werden (z.B. Aushang im Treppenhaus).
Je nachdem wie hoch die Kontaminierung ist, muss schnell gehandelt werden, da im Ernstfall ein Gesundheitsrisiko besteht. Das bedeutet für den Vermieter entweder

  • Eine mittelfristige Sanierung bei Werten von > 100 KBE/100 ml
  • Eine kurzfristige Sanierung bei Werten von > 1.000 KBE/ 100 ml
  • Bei einer extrem hohen Legionellenkonatminierung im Werteberreich von > 10.000 KBE/ 100 ml ist neben der Sanierung eine umgehende Gefahrenabwehr erforderlich zum Beispiel in Form einer Nutzungsbeschränkungen.

Legionellenkultur in der PrüfungKosten die dem Vermieter bei der regelmäßigen Überprüfung entstehen können auf den Mieter umgelegt werden. Der Grund dafür ist, dass es sich um regelmäßige Kosten handelt, da die Prüfung staatlich Verpflichtung ist. Voraussetzung für die Umlegbarkeit ist, dass Mieter und Vermieter sich im Mietvertrag klar auf die Umlegung der Betriebskosten auf den Mieter verständigt haben. Anfangs waren Mieterverbände noch strittig darüber ob die Prüfung auf Legionellen auf Mieter umlagefähig sei. Da es sich jedoch wie erwähnt um regelmäßige Kosten handelt, welche sich auf die Warmwasserbereitungsanlage beziehen, ist die Frage der Umlagefähigkeit mittlerweile klar beantwortet.
Eine Ausnahme gilt es hierbei zu beachten; wenn eine Inklusivmiete oder eine Nebenkostenpauschale vertraglich vereinbart wurde, können jene Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Müssen aufgrund einer Kontaminierung Modernisierungen vorgenommen werden, so kann das für den Mieter eine Mieterhöhung bedeuten. Hingegen hat der Vermieter Instandhaltungskosten selbst zu tragen, welche in diesem Fall die regelmäßige Beschaffung drei neuer zusätzlicher Entnahmestellen für die Wasserproben bedeutet.
Neben dieser komplexen Kostenposition in der Nebenkostenabrechnung birgen auch viele weitere Nebenkosten ein hohes Fehlerpotential in der Abrechnung.
Selbst klare Indikatoren wie Verteilerschlüssel und Fristen werden nicht selten inkorrekt angewandt.

Strafen und Haftung

Handelt ein Vermieter fahrlässig oder gar vorsätzlich, in dem er seinen Mietern konterminiertes Wasser zur Verfügung stellt, so macht er sich strafbar und muss mit einem Bußgeld von bis zu 25.000€ rechnen. Der Mieter kann, sofern er erkrankt ist und nicht von den Gefahren ausreichend unterrichtet wurde Schmerzensgeld und/ oder Schadensersatz geltend machen.

 

 

Eine Prüfung der Nebenkostenabrechnung kann Licht in das Dunkel bringen.