Mieter können die Heizkosten bei Mängel kürzen

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Eine Heizkostenabrechnung muss immer einen verbrauchsabhängigen Anteil und einen verbrauchsunabhängigen Anteil ausweisen. Das heißt, dass mindestens 50 Prozent der verbrauchten Wärmeenergie nach dem tatsächlichen Verbrauch des Mieters umgelegt wird – also danach, was bei ihm an den Heizungen gemessen wurde. Der Rest der Wärme wird nach Wohnfläche umgelegt. Diese Regelungen finden sich in der Heizkostenverordnung.

Der Verbrauch der Mieter wird in der Regel durch sogenannte Heizkostenverteiler gemessen – kleine Geräte, die an der Heizung angebracht sind. Den Verbrauch zu messen und auch für die Heizkostenabrechnung zu verwenden, ist Pflicht. Sobald das nicht passiert, bekommt der Mieter grundsätzlich ein Kürzungsrecht (§ 12 Heizkostenverordnung) von 15 Prozent auf den Anteil, den er zu zahlen hat. Der Gesetzgeber hat nämlich durch den Verbrauchsanteil in der Heizkostenabrechnung bezweckt, dass Mieter Energie und damit auch Heizkosten sparen. Fehlt der verbrauchsabhängige Teil oder ist er fehlerhaft, so fällt dieser Motivator weg, aber auch die Ersparnis. Diese wird dem Mieter über das Kürzungsrecht wieder zugesprochen. Es handelt sich dabei um eine Art Schadensersatz.

Falsch montiert oder falsch abgelesen erlaubt Kürzung

Das Kürzungsrecht greift, wenn es keine Geräte gibt, die den Verbrauch erfassen, diese falsch montiert wurden oder der Verbrauch nicht richtig abgelesen wurde. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn elektronische Heizkostenverteiler oder Verdunster nicht auf zwei Drittel der Höhe des Heizkörpers angebracht wurden. Auch der Ablesevorgang bei Verdunstungsgeräten ist etwas kompliziert, so dass es hier zu Fehlern kommen kann. Wärmezähler wiederum dürfen nach Ablauf der Eichfrist nicht mehr für die Verbrauchserfassung verwendet werden. Das gilt sogar dann, wenn sie trotzdem noch einwandfrei funktionieren. Werden sie trotzdem verwendet, greift auch hier das Kürzungsrecht, genauso wie bei besonderen Fällen übermäßiger Rohrwärme im Haus.

In einem Urteil (VIII ZR 329/14) des Bundesgerichtshofs (BGH) wurde geregelt, dass, sollte es unterschiedliche Heizkostenverteiler im Haus geben, sich die Mieterschaft in verschiedene Nutzergruppen teilt. Im vorliegenden Fall waren das Mieter mit Wärmezählern und Mieter mit elektrischen Heizkostenverteilern. Die Vermieterin hat einfach den Teil, der für die Wärmezähler-Gruppe erfasst wurde, vom Gesamtverbrauch abgezogen und den Rest auf die Heizkostenverteiler-Gruppe umgelegt, ohne deren Verbrauch gesondert zu erfassen. Sie hätte jedoch, so der BGH, zunächst zwei getrennte Gesamtverbräuche für die jeweiligen Gruppen erfassen und diese dann auf die jeweiligen Gruppen verteilen müssen. Da sie das nicht getan hatte, bekamen die Kläger – Mieter im Haus – ein Kürzungsrecht.

Bei einem Nutzerwechsel, bei dem die Heizkosten auf Vor- und Nachmieter mitten im Abrechnungszeitraum getrennt verteilt werden müssen, muss ebenfalls ein verbrauchsabhängiger Teil einfließen. Wird dieser nicht erfasst, erhalten die Mieter ebenfalls ein Kürzungsrecht.

Um sein Kürzungsrecht muss sich der Mieter selbst kümmern

Wichtig ist, dass nur der Mieter selbst sein Kürzungsrecht geltend machen kann. Er muss den Prozentsatz von dem Anteil, der für ihn in der Heizkostenabrechnung ermittelt wurde, abziehen, sobald klar ist, dass keine oder eine mangelhafte Verbrauchserfassung stattgefunden hat. Die Kürzung wird auf den Gesamtanteil des Mieters angewendet, nicht nur auf den fehlerhaften verbrauchsabhängigen Teil. Der Mieter muss auch nicht um die vollen 15 Prozent kürzen, genauso wenig, wie er diese Pauschale in Anspruch nehmen muss. Ist der Mieter der Meinung, dass ihm ein noch größerer Schaden entstanden ist, dann kann er auch eine höhere Kürzung einklagen. Er muss hierfür jedoch Beweis antreten.

Das Kürzungsrecht setzt eine formell richtige Heizkostenabrechnung voraus, es greift dann im Falle inhaltlicher Fehler. Wenn die Heizkostenabrechnung formell falsch, also z.B. durch einen fehlenden Gesamtverbrauch nicht nachvollziehbar ist, dann ist das, als wäre gar keine Abrechnung erstellt worden. Der Vermieter kann dann keine Nachzahlung aus dieser Abrechnung einfordern.

Wann das Kürzungsrecht nicht gilt

Das Kürzungsrecht gilt nicht, wenn es sich um eine Berechnung des Verbrauchs nach den sogenannten anerkannten Regeln der Technik handelt, was im Falle der Einberechnung von Rohrwärme vorkommen kann. Auch in einem Zweifamilienhaus gibt es für die Mieter kein Kürzungsrecht und im Falle der in § 11 Heizkostenverordnung aufgezählten Ausnahmen.

Rückwirkend lässt sich das Kürzungsrecht allerdings nicht mehr geltend machen. Hat der Mieter einmal den geforderten Betrag aus der Heizkostenabrechnung gezahlt, so gilt das als Anerkenntnis des verbrauchsabhängigen Teils der Erfassung. Das gilt im Übrigen nicht für Widersprüche gegen die gesamte Nebenkostenabrechnung. Hier stellt die Zahlung einer Nachzahlung kein Anerkenntnis dar. Es kann auch noch Einspruch gegen die Nebenkostenabrechnung erhoben werden, wenn sich diese später als fehlerhaft herausstellt.

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