Erbbauzins in den Nebenkosten

Ein weiterer interessanter Begriff in Bezug zu Mietnebenkosten ist der Erbbauzins.

Bei manchen Vermietern wird dieser Posten in ihren monatlichen Ausgaben auftauchen und zur Frage führen, ob man diese Kosten auch auf den Mieter umlegen kann. Doch vorab zum Begriff selbst:

Was ist der Erbbauzins?

Den Traum vom eigenen Grundstück leben viele Bürger und können sich ihn oftmals Mangels Kapital nicht erfüllen. Eine Möglichkeit, trotzdem zum Eigenheim oder Wohnhaus zu kommen, ist die Errichtung eines Bauwerks auf einem fremden Grundstück. Dieses ermöglicht das Erbbaurecht oder auch Erbpachtrecht und wird durch Notar bekundet sowie im Grundbuch vermerkt.

Der Vertrag läuft üblicherweise 99 Jahre und in diesem Zeitraum kann der Besitzer nahezu alles auf dem Grundstück erbauen und verändern. Einschränkungen kann es lediglich bei der Nutzung dessen geben, ob gewerblich oder als eigener Wohnraum. Somit sind einige Wohnanlagen für Mieter auch durch Erbbaurecht entstanden.

Der Erbbauberechtigte muss im Gegenzug einen jährlichen Zins an den Eigentümer zahlen. Es ist nicht mit einer Tilgung oder Abzahlung gleichzusetzen, vielmehr geht der Besitz nach dem Vertragszeitraum wieder an den Eigentümer über. Daher kann man auch von einer Form der Miete sprechen, die der Besitzer als Erbbauzins leisten muss.

Erbbau und Erbbauzins in der Nebenkostenabrechnung

In der Höhe variiert dieser Zins nach Lage und bewegt sich meist bei zwei bis sechs Prozent des Grundstückswertes. Eine Anpassung des Erbbauzinses kann stets nach einigen Jahren erfolgen, sofern sich der Lebenshaltungsindex signifikant ändert.

Viele nutzen trotzdem diese Form des Besitzerwerbs anstatt des gängigen Hypothekendarlehens, da in Zeiten von generell hohen Zinsen der Erbbauzins unter dem Kapitalmarktzins liegen kann. Den Mieter dürfte hingeben nur interessieren, ob er diese Kosten anteilig in der Betriebskostenabrechnung zu tragen hat.

Ist der Erbbauzins in den Nebenkosten umlagefähig?

Ohne Umschweife ist zu vermerken, dass der Erbbauzins nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten zählt.

Der Vermieter hat keine Möglichkeiten diese privaten Lasten für die Wohnlage dem Mieter aufzubürden. Es wäre mit der Umlage des Kaufpreises oder anderer Tilgungskosten des Grundstückes auf den Mieter vergleichbar – also unrechtmäßig.

Nur Kosten, die durch das Erbbaurecht laufend anfallen, kann der Vermieter laut Betriebskostenverordnung auf die Mieter umlegen.

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Die Umlage wurde trotzdem im Mietvertrag vereinbart?

Auch sollte eine explizite Vereinbarung im Mietvertrag über den Erbbauzins als Nebenkosten-Posten bestehen oder der Vermieter diese unter sonstige Betriebskosten aufführen wollen, ist dem rechtlich ein Riegel vorgeschoben.

Sollten bereits in der Vergangenheit Erbbauzinsen in den Nebenkosten abgerechnet worden sein, so kann der Mieter diese wieder zurückverlangen.

Besagter nicht umlagefähige Last des Vermieters ist nur einer von vielen Punkten, die falsch angewendet werden. Selbst viele formelle Fehler finden sich in den meisten Abrechnungen wieder. Eine Prüfung kann Klarheit schaffen und möglicherweise in einer Ersparnis bei den Nebenkosten enden.

Wie können Sie Ihre Nebenkosten prüfen lassen?

Nebenkosten sind rechtlich komplex und rechnerisch kompliziert. Die beste Möglichkeit ist daher, die Abrechnung von einem Experten prüfen zu lassen. Ob sich das lohnt, können Sie in unserem kostenlosen Schnell-Check in nur 2 Minuten herausfinden.

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