Vermieter atmen auf – Rückblick auf die BGH-Rechtsprechung 2016

Nebenkosten prüfen lassen - MINEKO

In diesem Jahr hat der Bundesgerichtshof (BGH) einige wegweisende Urteile zu Betriebskosten, deren Abrechnung und Umlage gefällt. Er ist in einigen seiner Begründungen stark von früheren Positionen abgerückt.

Umlage und Betriebskostenabrechnung gestalten sich einfacher

Für Vermieter hat der BGH in Sachen Nebenkosten so einiges vereinfacht. Zum einen revidierte er frühere Entscheidungen, wonach absolut alle Rechenschritte aus einer Betriebskostenabrechnung ersichtlich sein müssten. Das ist nun nicht mehr der Fall (BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 93/15). Hat der Vermieter die Kosten mehrerer Gebäude abzurechnen, so reicht es für die Betriebskostenabrechnung, wenn er dort die errechneten Gesamtkosten für die einzelnen Gebäude angibt. Wie er auf die Gesamtkosten gekommen ist, muss er nicht mehr angeben. Eine Vermieterin hatte die Gesamtkosten für Wasser, Abwasser und Müll zunächst nach Wohnfläche auf die einzelnen Gebäude verteilt und dann auf Basis dieser Gebäudegesamtkosten die Abrechnungen erstellt. Ein Mieter hatte sich geweigert, seine Nachzahlung zu begleichen, weil er meinte, die Vermieterin hätte angeben müssen, wie sie auf die Gesamtkosten für sein Haus gekommen ist. Das ist jedoch nicht notwendig, urteilte der BGH.

Der BGH entschied außerdem, dass die Umlage von Betriebskosten einfach durch einen Satz im Mietvertrag vereinbart werden kann (BGH, Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 137/15). Früher war es nötig, die vereinbarten Nebenkosten entweder im Mietvertag aufzuzählen oder auf die geltende Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu verweisen. Das ist nun nicht mehr notwendig. Es reicht, zu konstatieren, dass Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, die BetrKV gilt automatisch. Eine Ausnahme bilden nach wie vor die sonstigen Betriebskosten. Es reicht nicht, einfach in den Mietvertrag zu schreiben, dass sonstige Nebenkosten umgelegt werden ohne diese näher zu definieren. Es muss genau vereinbart werden, was die sonstigen Betriebskosten sind.

Nebenkostenabrechnung – Verjährung und Ausschlussfristen

Die Widerspruchsfrist für Mieter gegen die Nebenkostenabrechnung ist eine Ausschlussfrist, stellte der BGH fest (BGH, Urteil v. 11.5.2016, VIII ZR 209/15). Mieter haben nach Eingang der Abrechnung zwölf Monate Zeit, Widerspruch dagegen einzulegen. Im verhandelten Fall hatten die Mieter erst viel später widersprochen, waren jedoch der Meinung, der Vermieter müsste ihnen trotzdem falsch berechnetes Geld zurückerstatten. Denn dieser hatte nicht umlagefähige Positionen mit in die Betriebskostenabrechnung aufgenommen. Das spielt keine Rolle, meinte der BGH. Auch wenn die Mieter nicht umlagefähige Nebenkosten gezahlt hätten, würde die Widerspruchsfrist gelten. Widerspricht ein Mieter nicht rechtzeitig gegen die Abrechnung, kann er später keine Ansprüche mehr geltend machen.

Ein Vermieter kann sich wiederum nicht aus einer Mietkaution bedienen, um verjährte Forderungen zu begleichen (BGH, Urteil v. 20.7.2016, VIII ZR 263/14). Zwar gilt grundsätzlich, dass der Vermieter auch eine Nachzahlung aus der Mietkaution entnehmen kann. Das gilt jedoch nicht, wenn die Nachzahlungsforderung verjährt ist. Wenn der Mieter Nachzahlungen nicht begleicht, dann kann der Vermieter nicht beliebig lange warten, um sie einzufordern. Nach drei Jahren ist das nicht mehr möglich.

Heizkostenabrechnung – Vorerfassung von Nutzergruppen und erweiterte Fristen

Schreibt der Vermieter eine Klausel in den Mietvertrag, die eine bestimmte Abrechnungsfrist für die Heizkosten vorsieht, so kann er diese trotzdem überschreiten und auch noch Nachzahlungen einfordern (BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 152/15). Im verhandelten Fall stand im Mietvertrag, dass der Vermieter jeweils bis zum 30. Juni eines Jahres die Heizkostenabrechnung vorzulegen hätte. Die Abrechnung erreichte die Mieter jedoch erst am 30. Oktober. Diese weigerten sich daraufhin, die darin enthaltene Nachzahlung von 200 Euro zu zahlen. Das sah der BGH anders. Die Frist wäre nicht als Ausschlussfrist formuliert. Die Mieter könnten danach die Abrechnung lediglich einfordern. Der Vermieter könnte sie jedoch trotzdem noch nachreichen und auch Nachzahlungen fordern.

Ebenfalls um Heizkosten ging es in einem weiteren Urteil. Der BGH musste die Frage klären, ob wegen fehlender Vorerfassung einzelner Nutzergruppen eine verbrauchsunabhängige Abrechnung anzufertigen ist, auf die dann das Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV angewendet wird (BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 329/14). Nein, lautete das Urteil. In dem Haus der Vermieterin wurde der Heizverbrauch mancher Mieter mit Hilfe von Heizkostenverteilern und ein anderer Teil mit Hilfe von Wärmezählern erfasst. Man spricht in einem solchen Fall von verschiedenen Nutzergruppen. Gibt es im Haus mehrere Nutzergruppen, so muss der Gesamtverbrauch der einzelnen Gruppen zunächst erfasst werden und dann auf die jeweiligen Gruppen verteilt werden. Das hatte die Vermieterin versäumt. Sie hatte den Gesamtverbrauch der einen Gruppe einfach vom Gesamtverbrauch des Hauses abgezogen und dann den sich so ergebenden Restbetrag auf die zweite Nutzergruppe umgelegt. Das führt zu einer fehlerhaften Heizkostenabrechnung, urteilte der BGH. Es bedeutet jedoch nicht, dass die Vermieterin wegen der fehlenden Vorerfassung eine rein verbrauchsunabhängige Abrechnung nach Wohnfläche durchführen muss und diese dann um 15 Prozent kürzen. Es würde ausreichen, wenn sie die fehlerhaft erfassten Werte der vorhandenen Abrechnung kürzt, sagte das Gericht.

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