Mieter haben ein Recht auf Belegeinsicht.
10. April 2017
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Recht auf Belegeinsicht: bei Verweigerung darf der Mieter Vorauszahlungen einbehalten

  • Der Vermieter muss dem Mieter Einsicht in die Belege gewähren, die einer Betriebskostenabrechnung zugrunde lagen.
  • In der Regel müssen die Belege am Wohnort des Mieters zur Verfügung gestellt werden.
  • Zu Belegen gehören diverse Verträge, Rechnungen, Gebührenbescheide und Lieferscheine.
  • Die Nebenkostenabrechnung selbst muss allerdings auch ohne die Belege verständlich sein.

Nachdem ein Mieter seine Betriebskostenabrechnung erhalten hat, steht ihm das Recht zu, auch die ihr zugrundeliegenden Rechnungen, Gebührenbescheide etc. zu prüfen – der Terminus technicus hierfür ist „Belegeinsicht“. Das kann sinnvoll sein, wenn der Mieter z.B. Zweifel hat, ob der Vermieter die richtigen Gesamtbeträge in der Abrechnung angegeben hat oder wenn die ausgegebenen Beträge ungewöhnlich hoch erscheinen. Grundsätzlich muss eine Betriebskostenabrechnung auch ohne die Belege verständlich und nachvollziehbar sein. Kann der Mieter eine Abrechnung nur nachrechnen, indem er auf Rechnungen der Dienstleister und andere Unterlagen zurückgreifen muss, dann gilt die Betriebskostenabrechnung als nicht nachvollziehbar und ist somit formell ungültig.

Das Recht auf Belegeinsicht basiert auf § 259 BGB „Umfang der Rechenschaftspflicht“, der u.a. besagt, dass jeder, der „über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft“ ablegt, auch die zugrundeliegenden Belege vorhalten muss. Das Recht auf Belegeinsicht ergibt sich außerdem aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, den der Vermieter beachten muss. Um beurteilen zu können, ob der Vermieter sich an den Grundsatz hält, muss der Mieter die Belege einsehen können.

Der Mieter kann sein Recht auf Belegeinsicht innerhalb der Widerspruchsfrist geltend machen. Diese beträgt zwölf Monate, beginnt mit Erhalt der Betriebskostenabrechnung zu laufen und ist eine Ausschlussfrist. Wenn der Mieter also innerhalb dieser zwölf Monate keine Belegeinsicht nimmt bzw. keinen Widerspruch gegen eine falsche Nebenkostenabrechnung einlegt, dann kann er das später nicht mehr tun und die Abrechnung gilt so, wie sie zugestellt wurde. Ausnahmen gibt es nur, wenn der Mieter die Fristüberschreitung nicht zu verantworten hat.

Vermieter muss Zugang zu Belegen ermöglichen – mal mehr, mal weniger

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, einer Nebenkostenabrechnung die dazugehörigen Belege beizulegen. Er muss dem Mieter jedoch die Einsicht ermöglichen. In der Regel verstehen die Gerichte darunter, dass der Mieter sich die Belege in den Räumlichkeiten der Hausverwaltung ansehen kann bzw. bei einem Privatvermieter z.B. in dessen Wohnung. Gestritten wird immer wieder darüber, was für den Mieter zumutbar ist, um Belegeinsicht zu nehmen. So entschied das Landgericht Freiburg, dass der Vermieter dem Mieter irgendwo an dessen Wohnort die Einsicht ermöglichen muss. Das Amtsgericht Dortmund entschied, dass es dem Vermieter zuzumuten ist, Belege z.B. in eine Filiale der Verwaltung bringen zu lassen, die näher am Mieter ist. Das LG Frankfurt wiederum urteilte, dass Mietern in Großstädten durchaus längere Fahrtwege zugemutet werden können.

Vorlegen muss der Vermieter alle Nachweise, die zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung genutzt wurden: dazu gehören Wartungsverträge, Versicherungsverträge, Rechnungen, Lieferscheine, Ableseprotokolle und alle sonstigen Verträge mit Dienstleistern und Lieferanten. Handelt es sich um eine vermietete Eigentumswohnung, so gehören die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zu den Unterlagen, die der Vermieter zugänglich machen muss.

Kopien sind erlaubt, Mitnahme nicht

Der Mieter hat zwar das Recht, die Unterlagen einzusehen, aber nicht, sie mitzunehmen. Er kann jedoch Kopien und Abschriften anfertigen bzw. sich dazu Notizen machen. Der Vermieter ist allerdings nicht verpflichtet, dem Mieter eigene Kopiergeräte zur Verfügung zu stellen. Tut er das doch, sind von verschiedenen Gerichten verschiedene Gebühren dafür genehmigt worden – zwischen 25 und 50 Cent pro Kopie. Der Mieter darf die Unterlagen jedoch z.B. mit seinem Mobiltelefon abfotografieren.

Wenn die Belegeinsicht verweigert wird, dann greifen für den Mieter dieselben Rechte wie bei einer nicht erteilten Abrechnung. Er hat einerseits die Möglichkeit, nach § 273 BGB weitere Betriebskostenvorauszahlungen einzubehalten. Diese müssen zurückgezahlt werden, sobald der Vermieter die Belegeinsicht gewährt. Der Mieter kann außerdem auf Belegeinsicht klagen, genauso wie er auf Erstellung einer Abrechnung klagen kann.

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