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Die fünf häufigsten Fehler in der Nebenkostenabrechnung

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1. Nicht so umlagefähig, wie gedacht: Die Rauchwarnmelder

Kosten für Rauchwarnmelder, wie deren Installation und Miete, werden gern auf die Mieter als Betriebskosten umgelegt. Das geht jedoch nicht ohne Weiteres. Umlagefähig sind ausschließlich die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder. Und diese Position muss explizit im Mietvertrag vereinbart worden sein. Ansonsten muss der Mieter auch die Wartung nicht zahlen. Manche Vermieter schreiben auch einfach nur „Rauchwarnmelder“ als Position in die Abrechnung. Auch das ist unzulässig, weil es zu unspezifisch ist. Es gilt also: nur wenn im Mietvertrag steht, dass die Wartung von Rauchwarnmeldern als Betriebskostenposition abgerechnet wird, muss der Mieter das zahlen. Alles andere ist unzulässig. Der Einbau von Rauchwarnmeldern kann vom Vermieter allerdings für eine Mieterhöhung genutzt werden, denn er gilt als Modernisierungsmaßnahme.

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2. ‚Nach Personen‘ ist nicht gleich ‚nach Verbrauch‘: Die Kosten der Müllentsorgung

Dafür, dass die Müllabfuhr kommt, zahlt der Mieter. Die Umlage der Müllentsorgung kann nach Wohnfläche oder nach Verbrauch geschehen. Das heißt, der Mieter zahlt abhängig davon, wie groß seine Wohnung ist oder je nachdem, wie viel Müll er tatsächlich produziert. Das Wort Verbrauch ist in diesem Zusammenhang etwas irreführend. Um Müll ‚nach Verbrauch‘ umzulegen, muss allerdings eine Müllschleuse installiert werden – also eine Vorrichtung, die genau misst, wie viel Müll jeder Haushalt entsorgt. Mancher Vermieter meint jedoch, dass ‚nach Personen‘ dasselbe ist wie nach Verbrauch. Erstens stimmt das nicht, denn wenn nach Personen umgelegt wird, wird die Gesamtanzahl gleichmäßig auf alle Mieter verteilt, egal, wie viel Müll sie im Einzelnen produzieren. Und außerdem gilt: Wenn der Vermieter Müll nach Personenzahl umlegen will, dann muss das im Mietvertrag vereinbart worden sein. Ansonsten ist die Umlage unzulässig.

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3. Komplex und fehleranfällig: Die Heizkostenabrechnung

Ein weiterer häufiger Fehler ist, dass die Kosten für die Heizung und den Warmwasserverbrauch nicht richtig umgelegt werden. Für die Heizkostenabrechnung, die Teil der Nebenkostenabrechnung ist, gelten besondere Regeln. Heizkosten und Warmwasser werden zu mindestens 50 und höchsten 70 Prozent nach Verbrauch umgelegt. Innerhalb dieser Spanne kann sich der Vermieter die Verteilung aussuchen. Den anderen Teil stellen die sogenannten Grundkosten dar, die nach Wohnfläche umgelegt werden. Ein Beispiel: Der Vermieter rechnet 70 Prozent nach Verbrauch und 30 Prozent Grundkosten ab. Das heißt, der Mieter zahlt 70 Prozent der Heizungs- und Warmwasserkosten je nach Zählerstand der jeweiligen Messgeräte. Die restlichen 30 Prozent zahlt er in Abhängigkeit davon, wie groß seine Wohnung ist. Findet sich also in der Nebenkostenabrechnung keine Aufteilung nach Verbrauch und Grundkosten, dann ist an der Heizkostenabrechnung etwas faul.

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4. Wer umzieht, zahlt oft zu viel: der verkürzte Nutzungszeitraum

Zieht ein Mieter aus, bevor der Abrechnungszeitraum für die Nebenkostenabrechnung rum ist, dann zahlt er die Betriebskosten nur anteilig. Angenommen, der Vermieter rechnet die Betriebskosten immer zum Jahresende ab, dann ginge der Abrechnungszeitraum für die Nebenkostenabrechnung vom 1.1. bis zum 31.12.. Zieht ein Mieter nun am 1. Oktober aus, dann muss der Vermieter das in der letzten Nebenkostenabrechnung für diesen Mieter berücksichtigen.Die Abrechnung ginge dann nur von Januar bis September. Häufig wird der sogenannte verkürzte Nutzungszeitraum jedoch außer Acht gelassen und der Vermieter stellt dem ausgezogenen Mieter das gesamte Jahr in Rechnung. Das heißt, dieser zahlt dann auch noch die Betriebskosten des Nachmieters in der jeweiligen Abrechnungsperiode.Wenn man die letzte Nebenkostenabrechnung aus der alten Wohnung bekommt, heißt es also: besonders aufpassen! Für die richtige Abrechnung der Heizkosten und des Warmwasserverbrauchs gelten sogar noch einmal gesonderte Regeln, da hier sowohl die Grundkosten als auch die Verbrauchskosten getrennt auf den alten und neuen Mieter verteilt werden müssen. Das Gesetz schreibt hierfür eine Zwischenablesung vor. Wird diese nicht vorgenommen, obwohl nichts Anderes vereinbart wurde, sollte der Mieter stutzig werden.

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5. Nutzer, wechsle dich: die Nutzerwechselgebühr

Wird die vorgeschriebene Zwischenablesung für die Heizkostenabrechnung von einer Firma durchgeführt, entstehen dadurch Kosten – die sogenannten Nutzerwechselgebühren. Lange Zeit stritten sich Gerichte, Mieter und Vermieter, wer denn diese nun zu zahlen hätte – bis der Bundesgerichtshof dem Treiben ein Ende setzte. Nutzerwechselgebühren sind grundsätzlich Verwaltungsgebühren, stellte dieser fest. Das heißt, der Vermieter muss sie zahlen. Aber: Der Vermieter kann im Mietvertrag vereinbaren, dass die Nutzerwechselgebühren doch vom Mieter gezahlt werden. Dann kann er sie auch als Betriebskosten abrechnen. Fehlt diese Vereinbarung im Mietvertrag jedoch, gilt auch hier: die Nebenkostenposition ist falsch.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_column_text]

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