Miete senken wegen Mängeln – so geht’s!

Mäuse in der Wohnung, kaputte Heizung im Winter, laute Nachbarn – viele Dinge können das Wohnen in der Mietwohnung unangenehm und manchmal sogar unerträglich machen. Oft wollen Mieter wegen eines Mietmangels die Miete senken – aber eine Mietminderung muss rechtlich gut begründet sein, sonst kann sie im schlechtesten Fall sogar zu einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter führen.

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Inhalt:

Was ist ein Mietmangel?

Ein Mietmangel besteht, wenn die Nutzbarkeit der Wohnung durch den Mangel beeinträchtigt ist.

Wenn in einer Wohnung die Fenster fehlen, wenn sie nicht über fließendes Wasser verfügt oder wenn im Winter die Heizung nicht funktioniert, liegt unstrittig ein erheblicher Mietmangel vor. Auch Schimmel, Feuchtigkeit oder Zugluft durch schlecht isolierte Fenster können ein Mietmangel sein. Und Ungeziefer wie Mäuse, Silberfischchen oder Küchenschaben gelten ebenfalls als Mietmangel – sie können sogar die Gesundheit gefährden.

Baulärm kann Mietmangel sein

Baumaßnahmen im Haus können ebenfalls zu einer erheblichen Beeinträchtigung des Alltags in der Wohnung führen. So kann es passieren, dass zwischendurch Strom, Wasser oder Gas abgestellt werden. Durch Bohrungen oder Gehämmer kann es in der Wohnung laut werden, ein Gerüst kann die Wohnung verdunkeln, und Staub und Dreck können in die Wohnung ziehen.

Aber Vorsicht: Wenn es sich bei der Baumaßnahme um eine energetische Sanierung nach §555 des Bürgerlichen Gesetzbuches handelt, muss der Mieter die Beeinträchtigungen für mindestens drei Monate dulden, bevor er eine Mietminderung in Betracht ziehen kann.

Laute Nachbarn

Mietmängel können auch durch Lärmbelästigung und das generelle Verhalten der Nachbarn entstehen. Die Nutzbarkeit der Wohnung kann beeinträchtigt sein, wenn die Nachbarn jeden Abend laute Musik hören, wenn der Nachbarshund stundenlang bellt oder wenn Kinder ständig schreien.

Kinderlärm muss der Mieter aber in den allermeisten Fällen hinnehmen: Er gehört zu den normalen Wohngeräuschen. Bei besonders schwierigen Fällen können zwischen den Mietern Ruhezeiten vereinbart werden.

Übergabeprotokoll beim Einzug

Es ist sinnvoll, dass Mieter und Vermieter vor der Unterzeichnung des Mietvertrags ein gemeinsames Übergabeprotokoll anfertigen, in dem Wohnungsmängel vermerkt und beschrieben werden.
Wenn der Mieter trotz dieser protokollierten Mängel in die Wohnung einzieht, kann er die Miete nicht mehr wegen dieser Mängel senken.

Umgekehrt heißt das aber: Alle Mängel, die nicht im Übergabeprotokoll aufgeführt sind, können ein Grund für eine Mietminderung sein. Wenn der Mieter einen Mangel erst nach seinem Einzug bemerkt oder der Mangel erst nach seinem Einzug auftritt, kann er eine Mietminderung in Betracht ziehen. Wenn der Vermieter dem Mieter vor dem Einzug einen erheblichen Mietmangel sogar verschwiegen hat, ist der Mieter zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigt.

Mietminderung: Mangel beweisen

Manche Mängel wie Schimmel, Risse oder Flecken kann der Mieter mit Fotos dokumentieren. In anderen Fällen kann der Mieter dem Vermieter eine Beschreibung der Mängel schicken, zum Beispiel bei ständigem Lärm durch Baumaßnahmen oder Nachbarn oder bei unangenehmen Gerüchen aus den Mülltonnen oder aus einer Nachbarswohnung. Es kann aber sein, dass der Vermieter diesen Grund für eine Mietminderung nicht akzeptiert. Dann müsste ein Gutachter die Angelegenheit klären – und hier gilt: Wer den Gutachter bestellt, muss ihn auch bezahlen.

Mietminderung vorher ankündigen

Der Mieter kann nicht einfach unangekündigt weniger zahlen. Wenn später ein Gericht die gekürzte Miete als Mietrückstand ansieht, kann das den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung berechtigen.

Bevor der Mieter die Miete mindern kann, muss er den Vermieter über den Mangel informieren – am besten schriftlich. Zusammen mit der Mitteilung über den Mangel kann der Mieter auch gleich eine Mietminderung androhen oder ankündigen. Bevor er aber die Miete senken kann, müssen noch zusätzliche Bedingungen erfüllt sein.

Mängel beseitigen: Frist für den Vermieter

Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter eine angemessene Frist einzuräumen, um den Mangel zu beseitigen. Die Frist kann zum Beispiel drei Monate betragen. Wenn der Mieter die Miete vor Ablauf der Frist senkt, riskiert er Schadenersatzansprüche des Vermieters. Erst wenn der Mangel nach Ablauf der Frist immer noch besteht, darf der Mieter die Miete mindern.
Trotzdem gilt auch danach: Sobald der Vermieter den Mangel beseitigt hat, entfällt natürlich auch der Grund für die Mietminderung. Dann muss der Mieter wieder die volle Miete zahlen.

Wenn ein Mieter nicht warten will, bis der Vermieter den Mangel beseitigt, sondern selbst einen Handwerker ruft, dann muss der Mieter ihn auch selbst bezahlen. Eine Ausnahme sind Mängel, die sofort behoben werden müssen – zum Beispiel ein Wasserrohrbruch.

Miete mindern: drei Möglichkeiten

Der Mieter hat mehrere Möglichkeiten, die Miete zu mindern:

  • Er kann den Betrag der Miete einbehalten, den er vorher angekündigt hat.
  • Er kann den Betrag, um den er die Miete gekürzt hat, auf ein Treuhandkonto überweisen. So eine Rücklage kann sinnvoll sein, wenn der Vermieter sich gegen die Mietminderung wehrt. Wenn ein Gericht entscheidet, dass die Mietminderung unzulässig war, muss der Mieter das Geld nachzahlen. Kann er das nicht, kann der Vermieter womöglich die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen.
  • Er kann weiterhin die volle Miete zahlen, die Zahlung aber unter den „Vorbehalt der Rückforderung“ stellen. Den Grund für den Vorbehalt sollte der Mieter dem Vermieter schriftlich mitteilen – per Post und im Betreff der Überweisung. So vermeidet der Mieter, dass er in Zahlungsrückstand gerät, und kann den Mietminderungsbetrag später vom Vermieter zurückfordern. Dafür muss er gerichtlich feststellen lassen, dass er einen Anspruch auf Mietminderung hat. Wenn er damit zu lange wartet, kann sein Anspruch verfallen.

Wichtig: Wenn der Mieter eine Mietminderung ab einem bestimmten Zeitpunkt ankündigt, sollte er sich auch daran halten. Wenn er die Miete nicht zum angekündigten Zeitpunkt senkt, verfällt sein Anspruch auf die Mietminderung.

Mietminderung – wie viel ist erlaubt?

Einheitliche gesetzliche Regelungen, wie hoch eine Mietminderung wegen Mängeln ausfallen darf, gibt es nicht. In Gerichtsurteilen wurden mal zehn Prozent, mal 25 Prozent Mietminderung als angemessen betrachtet. Es kann aber auch vorkommen, dass Gerichte eine Mietminderung als zu hoch oder ungerechtfertigt ansehen. Dann droht Mietern die fristlose Kündigung wegen der Zahlungsrückstände.

Wir empfehlen daher, dass Mieter sich vor einer Mietminderung rechtlich beraten lassen oder einen Anwalt hinzuziehen.

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