Nebenkostenzahlungen Teil 1: Vorauszahlungen und Pauschale

Bei den Vereinbarungen zur Warmmiete existieren verschiedene Möglichkeiten, die Nebenkosten zu behandeln. Zunächst gilt der Grundsatz, dass der Vermieter für die Kosten aufkommen muss, die für die Bewirtschaftung des Hauses anfallen. Er kann aber über eine entsprechende Regelung diese Kostenpositionen, sofern sie regelmäßig und dauerhaft auftreten, auf die Mieter umlegen. Eine solche Vereinbarung wird meist im Mietvertrag getroffen. Der Mieter leistet demensprechend zusätzlich zur Grundmiete einen Betrag, mit dem die Nebenkosten abgedeckt werden. Dies betrifft allerdings nur umlagefähige Positionen. Reparaturarbeiten oder Kosten, die im Rahmen eines Nutzerwechsels entstehen, sind weiterhin vom Vermieter zu tragen. Ist zwischen den Vertragsparteien eine Umlage der Betriebskosten auf den Mieter festgelegt, stellt sich die Frage, wie die Zahlung dieser erfolgt. Dies kann zum einen über eine Pauschale und zum anderen mit der gängigeren Variante der Nebenkostenvorauszahlungen abgewickelt werden. Im Folgenden erläutert MINEKO den Unterschied zwischen diesen beiden Zahlungsformen der Nebenkosten.

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Inhalt:

Die Nebenkostenpauschale

Wie der Name es vermuten lässt, zahlt man als Mieter im Falle einer vereinbarten Umlage der Nebenkosten einen pauschalen Betrag, der in der Regel monatlich zu entrichten ist. Ob dieser festgelegte Satz die tatsächlich anfallenden Betriebskosten abdeckt, ist in diesem Fall unerheblich, da mit dieser Zahlung die Nebenkosten als abgegolten betrachtet werden.

Die jährliche Erstellung einer Nebenkostenabrechnung entfällt, wenn eine Nebenkostenpauschale vereinbart wurde. Insofern hat der Mieter keine Nachzahlungen zu befürchten, ihm wird aber ebenso wenig ein Guthaben erstattet. Daher geht der Vermieter bei einer pauschalen Zahlung das Risiko ein, dass er die Nebenkosten bei steigendem Bewirtschaftungsaufwand nicht anheben kann, während der Mieter in Kauf nehmen muss, einen höheren Betrag zu zahlen für den Fall, dass die Bewirtschaftungskosten künftig sinken.

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Nebenkostenvorauszahlungen

Vereinbaren Mieter und Vermieter statt einer Pauschale, dass die Betriebskosten über Vorauszahlungen entrichtet werden, zahlt der Mieter die tatsächlich anfallenden, umlagefähigen Nebenkosten vorab. Diese Regelung trifft auf die meisten deutschen Mietverhältnisse zu.

Gleichzeitig verpflichtet eine derartige Regelung den Vermieter, jedes Jahr eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen oder ein Unternehmen mit der Erstellung zu beauftragen. Dabei wird ermittelt, ob die geleisteten Zahlungen die Nebenkosten des gesamten Jahres abdecken oder ob sich eine Differenz ergibt. Daraus ergibt sich für den Vermieter entweder eine Rückzahlung, sprich er muss dem Mieter die zu viel gezahlten Kosten erstatten, oder er kann eine Nachzahlung von seinem Mieter fordern.

Mögliche Mischformen

Schließlich besteht die Möglichkeit, diese beiden Zahlungsvarianten miteinander zu kombinieren. Wenn dies im Mietvertrag geregelt wurde, wird zumeist eine Trennung nach verschiedenen Nebenkostenpositionen dahingehend vorgenommen, dass für manche Kostenpunkte eine Vorauszahlung geleistet werden muss, während andere pauschal abgerechnet werden.

So bietet sich eine Vorauszahlung bei verbrauchsabhängigen Kostenpositionen wie Heizung oder Wasser an, da der Vermieter hierbei nicht im Vorfeld absehen kann, wie hoch die Kosten tatsächlich ausfallen werden. Bei den verbrauchsunabhängigen Positionen ist dagegen eine Pauschale denkbar, da es z.B. bei einer Gemeinschaftsantenne um einen festen Kostensatz handelt, der jedes Jahr in gleichem Umfang auf die Mieter zukommt.

Grundsätzlich ist die Erstellung nach dieser Art und Weise vergleichsweise fehleranfällig, da ein guter Überblick über die Umlage der einzelnen Positionen benötigt wird. Rechenfehler in der Umlage führen in vielen Fällen zu einer Erhöhung der Kosten für den Mieter.

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