Haus aus Geldscheinen und Münzen

Nebenkostenabrechnung nach Soll- oder Ist-Vorauszahlungen?

Bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung nach Ablauf des Abrechnungszeitraums muss der Vermieter die für die unterschiedlichen Positionen wie Grundsteuer, Müll oder den Hausmeister angefallenen Kosten aufführen und anhand der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen berechnen, ob die Abschläge die tatsächlich entstandenen Kosten decken. Wenn der Mieter mehr Vorauszahlungen geleistet hat als der Vermieter an Nebenkosten ausgegeben hat, so steht dem Mieter eine Gutschrift des Differenzbetrags zu. Reichen die Abschlagszahlungen nicht aus, so muss der Mieter den Unterschied als Nachzahlung begleichen. In der Vergangenheit kam es oftmals zu Rechtsstreitigkeiten darüber, ob in der Betriebskostenabrechnung Soll- oder Ist-Vorauszahlungen anzugeben sind. Was das ist, worin sich diese Formen unterscheiden und welche Regelungen die Vermieter beachten müssen, erläutert MINEKO im Folgenden.

Unterscheidung Soll- und Ist-Vorauszahlungen

Die Begriffe Soll-Vorauszahlungen und Ist-Vorauszahlungen sind danach zu differenzieren, ob die Bezahlung bereits erfolgt ist. Das bedeutet, bei Ist-Vorauszahlungen handelt es sich um die Beträge, welche der Vermieter bereits vom Mieter mit der monatlichen Warmmiete erhalten hat. Dagegen werden unter Soll-Vorauszahlungen diejenigen Abschläge gefasst, die zwar zwischen Mieter und Vermieter vereinbart sind, aber noch ausstehen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter in Zahlungsverzug mit der Miete gerät und der Vermieter zum Ende der Abrechnungsperiode nicht alle Abschlagszahlungen verzeichnen kann. In der Nebenkostenabrechnung sollten jedoch die Ist-Vorauszahlungen aufgeführt werden, damit es für den Mieter nachvollziehbar ist, welche Zahlungen der Vermieter zugrunde legt.

Was passiert, wenn der Vermieter nach Soll-Vorauszahlungen abrechnet?

Laut der früheren Rechtsprechung war Angabe von Soll-Vorauszahlungen in der Betriebskosten- abrechnung nur zulässig, wenn der Vermieter für den betreffenden Abrechnungszeitraum keine Vorauszahlungen erhalten hat und diese einklagen musste. Lange trieb die Gerichte außerdem die Frage um, ob dieses Vorgehen einen formellen oder einen materiellen Fehler darstellt. Vor einigen Jahren entschied der Bundesgerichtshof, dass eine Abrechnung formell weiterhin ordnungsgemäß ist, wenn sie statt der geforderten Ist-Vorauszahlungen Soll-Vorauszahlungen enthält. Das heißt, ein etwaiger Nachzahlungsanspruch kann seitens des Vermieters weiterhin gefordert werden. Zudem kann der Mieter dann nicht von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen. Allerdings ist dies als materieller Fehler einzustufen, den es zu berichtigen gilt. Die formelle Ordnungsgemäßheit bleibt durch diese fehlerhafte Angabe unberührt, unabhängig davon, ob der Mieter die Vorauszahlungen ganz, nur zum Teil oder überhaupt nicht geleistet hat.