Mietwucher? Wie Sie eine überhöhte Miete senken können!

In vielen Städten und Landkreisen sind die Mieten in den vergangenen Jahren rasant gestiegen. Mieter müssen einen immer größeren Teil ihres Einkommens für die Miete aufwenden – und im schlimmsten Fall wegziehen, weil sie sich die Miete nicht mehr leisten können.

Nicht immer ist die Höhe des Mietzinses aber gerechtfertigt. Je nachdem, wo Sie wohnen, stehen Ihnen als Mieter unterschiedliche Instrumente zur Verfügung, mit denen Sie sich gegen eine überhöhte Miete wehren können.

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Inhalt:

Mietspiegel begrenzt Mietsteigerungen

Bei Bestandsmieten setzt der Mietspiegel dem Vermieter Grenzen. Städte und Kommunen stellen den Mietspiegel gemeinsam mit Mietervereinen, Eigentümerverbänden oder Wohnungsgenossenschaften auf.

Der Mietspiegel legt in einer Stadt die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete für jedes Wohngebiet fest – also die Durchschnittsmiete, die dort jeweils pro Quadratmeter gezahlt wird. Er berücksichtigt dabei unter anderem Lage, Baujahr und Ausstattung einer Wohnung. Alle zwei Jahre wird der Mietspiegel an die aktuelle Marktentwicklung angepasst, alle vier Jahren wird er komplett neu aufgestellt.

Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen

Der Vermieter darf die Miete zwar an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen, die der aktuelle Mietspiegel angibt. Dabei gilt aber grundsätzlich eine Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren. Das heißt: Wenn der Vermieter innerhalb von drei Jahren die Miete schon um 20 Prozent erhöht hat, muss er bis zur nächsten Mieterhöhung drei Jahre warten.

In vielen Bundesländern haben Städte und Kommunen die Kappungsgrenze auf 15 Prozent in drei Jahren gesenkt.

Wenn der Vermieter die Miete im Rahmen des Mietspiegels erhöhen will, muss er den Mieter schriftlich um Zustimmung bitten. Lehnt der Mieter die Mieterhöhung ab, kann der Vermieter versuchen, die Zahlung der höheren Miete gerichtlich durchzusetzen. Wenn das Gericht dem Vermieter Recht gibt, muss der Mieter die erhöhte Miete nachzahlen – ab dem Zeitpunkt, zu dem die Mieterhöhung angekündigt wurde.

Mietpreisbremse bei Neuvermietungen

Die Mietpreisbremse ist ein Instrument, das Mieter vor allem bei Neuvermietungen nutzen können. Sie gilt seit 2015 und wurde seitdem mehrfach verschärft. Vorerst gilt sie bis 2025, aber nicht in allen Bundesländern und nicht in allen Städten. Die Mietpreisbremse verbietet dem Vermieter, die Miete zu drastisch zu erhöhen, wenn er eine Wohnung neu vermietet. Die neue Miete darf höchstens zehn Prozent über der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete (siehe Mietspiegel) liegen. Dabei gibt es allerdings Ausnahmen.

Vermieter muss Vormiete nennen

In Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, müssen Vermieter seit dem 1. Januar 2019 dem neuen Mieter schriftlich und unaufgefordert mitteilen, wie viel Miete sie vom Vormieter verlangt haben. Dabei muss der Vermieter dem neuen Mieter den Mietbetrag nennen, den der Vormieter ein Jahr vor dem Ende des alten Mietverhältnisses gezahlt hat.

Wenn die neue Miete um mehr als zehn Prozent höher liegt als die ortsübliche Vergleichsmiete, dann muss der Vermieter das begründen. Kann er keine Begründung liefern, dann kann der Mieter die überhöhte Miete schriftlich rügen – der erste Schritt, um eine überhöhte Miete zu mindern.

Der Mieter muss aber sicherstellen, dass eine Reihe von Voraussetzungen erfüllt sind, bevor er die überhöhte Miete als unerlaubt rügen und den Mietzins senken kann:

Gilt die Mietpreisbremse bei mir?

Die Mietpreisbremse gilt nicht in ganz Deutschland, sondern in sogenannten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – also in Städten oder Stadtteilen, in denen die Mieten schnell steigen. Welche Gebiete das sind, legen die Bundesländer fest – und das tun sie sehr unterschiedlich:

In Berlin und Hamburg etwa ist jeweils die ganze Stadt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt definiert. In Bayern gilt die Mietpreisbremse in über 160 Städten und Gemeinden, in Baden-Württemberg in 89 und in Nordrhein-Westfalen in 22. Mecklenburg-Vorpommern wendet die Mietpreisbremse nur in zwei Städten an, und im Saarland, in Sachsen und Sachsen-Anhalt gilt sie nirgends. Schleswig-Holstein hat die Mietpreisbremse Ende November 2019 abgeschafft.

Wenn Sie nicht sicher sind, ob in Ihrer Stadt die Mietpreisbremse gilt, erkundigen Sie sich bei der zuständigen Behörde.

Welche Ausnahmen von der Mietpreisbremse gelten?

Es gibt mehrere Ausnahmen von der Mietpreisbremse. Die wichtigsten sind:

  • Für Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet werden, gilt die Mietpreisbremse nicht. Auch Mietwohnungen, die nach einer umfassenden Modernisierung vermietet werden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Umfassend modernisiert bedeutet: Die Kosten für die Modernisierung betragen mehr als ein Drittel der Kosten, die ein Neubau verursacht hätte.
  • Wenn der Vermieter schon vom Vormieter eine Miete verlangt hat, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, dann darf er auch von seinem neuen Mieter diese höhere Miete verlangen. Weiter erhöhen darf er sie bei dieser Neuvermietung allerdings nicht.
  • Der Vermieter darf Modernisierungskosten auf den Neumieter umlegen, wenn er sie nicht schon auf den Vormieter umgelegt hat. Das betrifft Modernisierungen, die der Vermieter durchgeführt hat, als der Vormieter noch in der Wohnung wohnte, oder als die Wohnung vor der Neuvermietung leer stand. Die erlaubte Rechnung bei einer Neuvermietung sieht dann so aus: Ortsübliche Vergleichsmiete für die nicht modernisierte Wohnung plus zehn Prozent plus die Modernisierungsumlage.

Umlage der Modernisierungskosten: Wie viel ist erlaubt?

Die Kosten für eine Modernisierung dürfen nicht unbegrenzt auf den Mieter umgelegt werden. Vermieter können nicht mehr acht Prozent der Modernisierungskosten auf die jährliche Miete umlegen. Außerdem darf sich die Miete durch die Umlage nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter und Monat erhöhen. Wenn die Miete bis dahin weniger als sieben Euro pro Quadratmeter betrug, darf sie sich durch die Modernisierungsumlage nur um maximal zwei Euro erhöhen.

Hohe Miete rügen

Wenn der Vermieter keine Gründe für die höhere Miete liefern kann, dann kann der Neumieter die vereinbarte Miete rügen. Das geht schriftlich und formlos mit dem einfachen Satz „Ich rüge die Verletzung der Mietpreisbremse“. Der Mieter kann dann darauf bestehen, ab sofort nur noch die Miete zu bezahlen, die im Rahmen der Mietpreisbremse zulässig wäre.

Bislang konnte der Mieter die überhöhte Miete erst ab dem Zeitpunkt senken, ab dem er die Rüge ausgesprochen hatte. Bei Mietverhältnissen, die seit dem 1. April 2020 zustande gekommen sind, kann der Mieter die überhöhte Miete nun auch rückwirkend zurückfordern.

Miete rückwirkend rügen: 30 Monate Zeit

Voraussetzung ist aber, dass der Mieter innerhalb der ersten 30 Monate – also innerhalb von zweieinhalb Jahren – nach Beginn des Mietverhältnisses die überhöhte Miete rügt. Wenn der Mieter erst danach die Rüge wegen überhöhter Miete ausspricht, gilt sein Anspruch auf Rückzahlung erst ab dem Moment, in dem die Rüge ausgesprochen wurde. Und: Wenn das Mietverhältnis schon wieder beendet ist, hat der Mieter keinen Anspruch mehr auf eine Rückzahlung – auch nicht, wenn er die überhöhte Miete nachträglich rügt.

Mietendeckel in Berlin

In Berlin ist Anfang 2020 außerdem der „Mietendeckel“ in Kraft getreten. Er gilt rückwirkend zum 18. Juni 2019 und soll zunächst für fünf Jahre gelten. Der Mietspiegel von 2019 gilt mit der Einführung des Mietendeckels nicht mehr.

Der Mietendeckel friert die Bestandsmieten für nicht preisgebundene Wohnungen fünf Jahre lang ein, Mieterhöhungen werden grundsätzlich verboten. Bei Neuvermietungen gelten Mietobergrenzen: Sie entsprechen dem Mietspiegel von 2013 plus einem Inflationsausgleich von 13,4 Prozent. Wenn ein Vermieter die Mietobergrenze bei einer Neuvermietung um mehr als 20 Prozent überschreitet, kann der Mieter verlangen, dass die Miete gesenkt wird.

Mietendeckel: Ausnahmen und Rechtsunsicherheit

Auch beim Mietendeckel gibt es Ausnahmen: Der Mietendeckel gilt nicht für Neubauten, die ab dem 1. Januar 2014 erstmals vermietet werden. Und er gilt auch nicht für Wohnungen, die mit staatlicher Förderung saniert oder modernisiert wurden oder wenn „sonst dauerhaft unbewohnbarer oder unbewohnter Wohnraum (…) wiederhergestellt wird“.

Auch bei wirtschaftlichen Härtefällen gibt es eine Ausnahme: Wenn der Vermieter nachweisen kann, dass er durch den Mietendeckel seine Immobilie nicht mehr wirtschaftlich betreiben kann, darf er die Miete auf Antrag erhöhen. Ab 2022 dürfen Vermieter die Mieten um jährlich 1,3 Prozent erhöhen – zum Inflationsausgleich.

Rechtlich ist der Mietendeckel umstritten: Vermieter und auch einige Bundestagsabgeordnete klagen gegen das Instrument. Umstritten ist vor allem die Frage, ob das Land Berlin überhaupt die Kompetenz besitzt, einen Mietendeckel einzuführen – denn Mietrecht fällt eigentlich in die Gesetzgebungskompetenz des Bundes. Eine endgültige Entscheidung steht noch aus.

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