Leistungs- oder Abflussprinzip: Was gehört in Abrechnungszeitraum?

  • Das Leistungsprinzip bedeutet: die Betriebskosten wurden im Abrechnungszeitraum vom Mieter verursacht.
  • Das Abflussprinzip bedeutet: die Betriebskosten wurden im Abrechnungszeitraum vom Vermieter bezahlt.
  • Die meisten Betriebskosten können sowohl nach dem Abfluss- als auch nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden.
  • Nur für die Heizkosten machte der BGH eine Ausnahme – hier gilt das Leistungsprinzip.

Betriebskosten dürfen immer nur für einen Abrechnungszeitraum von jeweils 12 Monaten umgelegt werden. Beträgt dieser Zeitraum mehr als 12 Monate, so macht das die gesamte Betriebskostenabrechnung ungültig. (Es sei denn, es handelt sich um eine der Ausnahmen: wie etwa den Fall, dass der Vermieter den Abrechnungszeitraum ändert.)

Nun stellt sich jedoch die Frage, welche Kosten genau für diesen Abrechnungszeitraum abgerechnet werden können: die Kosten, die in dieser Zeit vom Mieter verursacht wurden oder die Kosten, die vom Vermieter in diesem Zeitraum beglichen wurden. Bei Ersterem handelt es sich um das Leistungsprinzip und bei Letzterem um das Abflussprinzip.

Abflussprinzip für die meisten Betriebskostenarten möglich

Das Leistungsprinzip basiert also darauf, wann die Leistung erbracht wurde und das Abflussprinzip darauf, wann das Geld für die Leistung ‚abgeflossen‘ ist, also bezahlt wurde. Der Sinn einer Abrechnung nach dem Leistungsprinzip erschließt sich relativ einfach. Die Betriebskosten, die in einem Abrechnungszeitraum verursacht wurden – Wartungen, Kaltwasserverbrauch, Gartenpflege, Müll etc. – landen auch auf der Nebenkostenabrechnung für diesen Zeitraum.

Über die Frage, ob auch nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden kann, musste jedoch der Bundesgerichtshof (BGH) entscheiden. Denn werden Kosten in die Abrechnung aufgenommen, die im Abrechnungszeitraum beglichen wurden, dann kann es sein, dass Betriebskosten abgerechnet werden, die noch vor dem Abrechnungszeitraum entstanden sind. Der BGH kam zu dem Schluss, dass die entsprechenden Gesetze die Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht verbieten und sie somit für die meisten Betriebskostenarten zulässig ist. Der Vermieter kann sich also aussuchen, nach welchem Prinzip er abrechnet.

Ausnahme vom Abflussprinzip: die Heizkostenabrechnung

Eine Ausnahme stellt jedoch die Heizkostenabrechnung dar. Denn hier gibt es eine gesetzliche Vorschrift, die besagt, dass es sich explizit um die verursachten Kosten handeln muss. § 7 Heizkostenverordnung besagt, dass die „Kosten des Betriebs der zentralen Heizanlage […] nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen“ sind.

Der „erfasste“ Verbrauch bedeutet, dass nur die Kosten abgerechnet werden dürfen, die auch in dem Abrechnungszeitraum entstanden sind. Wird eine Heizkostenabrechnung entgegen dieser Regelung nach dem Abflussprinzip angefertigt, dann ist sie inhaltlich falsch. Für den Mieter kann die falsche Abrechnung auch nicht dadurch ausgeglichen werden, dass er ein Kürzungsrecht nach § 12 HeizkVO erhält. Dementsprechend konnte in dem vom BGH zu entscheidenden Fall die Vermieterin auch keine Nachzahlung für die Heizkosten verlangen.

Offene Frage: Was passiert bei einem Mieterwechsel?

Fraglich ist, was bei einer Betriebskostenabrechnung passiert, wenn der Mieter mitten im Abrechnungszeitraum wechselt. Denn wenn hier nach dem Abflussprinzip abgerechnet würde, dann könnte es sein, dass der neue Mieter mit Kosten des alten Mieters belastet wird. Angenommen, der Mieterwechsel fand im Sommer 2016 statt und der Abrechnungszeitraum ist immer jeweils das Kalenderjahr. Dann hat der ausziehende Mieter 2015 vielleicht Betriebskosten verursacht, die der Vermieter aber erst 2016 begleicht. Die Betriebskostenabrechnung für 2016 bekommen jedoch beide Mieter – der neue und der alte.

Bei einer Abrechnung nach dem Abflussprinzip könnte es also passieren, dass der neue Mieter Betriebskosten zahlt, die weit vor seinem Einzug entstanden sind. Der BGH ließ jedoch offen, wie in diesem Fall zu verfahren ist. Es ist nicht klar, ob ein Vermieter bei einem Mieterwechsel auf eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip verzichten muss.