Wohnung kündigen – so machen Sie alles richtig!

Zu groß, zu klein oder zu weit weg: wenn die Wohnung nicht mehr zu unserem Leben passt, kündigen wir den Mietvertrag. Dabei gibt es jedoch einiges zu beachten. Wer die gesetzlichen Vorgaben nicht einhält, riskiert eine ungewollte Verlängerung des Mietverhältnisses und damit höhere Kosten. Wenn auch bei Ihnen demnächst ein Wohnungswechsel ansteht, sollten Sie jetzt unbedingt weiterlesen: Wir haben die wichtigsten Tipps und Informationen zusammengestellt, damit bei der Kündigung Ihres Mietvertrags alles glattgeht!

Langfristig planen

Ob es Ihrem Terminkalender passt oder nicht: Die Kündigungsfrist in Ihrem Mietvertrag ist bindend. Und die neue Wohnung muss pünktlich zum Vertragsbeginn bezahlt werden. Überschneidungen der Verträge sind ärgerlich und können richtig ins Geld gehen. Planen Sie Ihren Umzug also möglichst langfristig, um doppelte Mietzahlungen zu vermeiden

Ordentliche Kündigung

Eine ordentliche Kündigung kann im Prinzip jederzeit erfolgen, ohne Angabe von Gründen. Wichtig ist nur, dass die vorgeschriebenen Fristen und Formalien eingehalten werden.

  • Kündigen Sie Ihrem Vermieter schriftlich auf Papier und unterzeichnen Sie per Hand. Das Schreiben kann mithilfe einer Vorlage erstellt, aber auch formlos gehalten werden.
  • Wird der Mietzins per Einzugsermächtigung abgebucht, widerrufen Sie diese zum Ende des Mietverhältnisses.
  • Bitten Sie im Schreiben auch um eine Bestätigung, zu welchem Datum das Mietverhältnis endet.

Achtung! Der Versand per Fax oder E-Mail ist ungültig, ebenso wie die mündliche Kündigung

Eingangsbestätigung

Sorgen Sie unbedingt für einen Beweis, wann der Vermieter die von Ihnen unterschriebene Kündigungserklärung erhalten hat. Falls der Vermieter nämlich später das Gegenteil behauptet, liegt die Beweispflicht bei Ihnen.

Entscheidend ist nicht das Datum des Poststempels, sondern wann das Schreiben im Briefkasten des Vermieters ankommt. Um sicher zu gehen, empfiehlt sich das Versenden per Einschreiben. Je nach Art des Einschreibens erhalten Sie eine Bestätigung über die Zustellung bis hin zur Unterschrift des Empfängers. Eine weitere Möglichkeit ist das persönliche Einwerfen in den Briefkasten des Vermieters, idealerweise im Beisein von Zeugen.

Vorsicht bei Übergabe-Einschreiben! Wenn der Empfänger zum Zeitpunkt der Zustellung nicht persönlich vor Ort ist, wird die Sendung bei der Post gelagert, bis sie abgeholt wird. Dadurch kann sich das Zustellungsdatum um Tage verzögern. Falls der Vermieter das Schreiben absichtlich nicht abholt, oder die Zustellung bewusst vereitelt, sollten Sie dringend rechtlichen Beistand in Anspruch nehmen. Daher eignet sich diese Form des Einschreibens nur, wenn kein Zeitdruck wegen der Frist besteht.

Frist beachten

Unbefristete Mietverträge haben in der Regel eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Nur wenn der Vermieter die Kündigung bis spätestens zum dritten Werktag eines Monats erhält, zählt der laufende Monat zur Frist dazu. Samstage gelten dabei als Werktage. Trifft die Kündigung einen Tag später ein, ist der Monat von der Frist ausgenommen. Wer die dreimonatige Frist auf diese Weise verpasst, muss aber nicht erneut kündigen, sondern die Kündigung verschiebt sich automatisch um einen Monat nach hinten.

Übrigens: Wenn der Mietvertrag festlegt, dass der Mieter auch in einem kürzeren Zeitraum kündigen darf, muss die gesetzlich festgelegte Frist von drei Monaten nicht zwingend eingehalten werden. Eine verlängerte Frist hingegen ist aus Gründen des Mieterschutzes gesetzlich ausgeschlossen.

Achtung! Die Dreimonats-Frist kann man umgehen, wenn man dem Vermieter drei Nachmieter präsentiert? Falsch! Diese Ausnahme gilt nur, wenn sie explizit im Mietvertrag vereinbart wurde.

Natürlich gibt es auch Sonderfälle:

  • Ein beidseitiger Kündigungsausschluss im Mietvertrag hebt das jederzeitige Kündigungsrecht für bis zu vier Jahren auf.
  • 14-tägige Kündigungsfristen aus alten DDR-Mietverträgen behalten weiterhin ihre Gültigkeit.
  • Bei Untermietverträgen hängt die Kündigungsfrist maßgeblich davon ab, ob Räume möbliert vermietet werden und wie lange das Mietverhältnis besteht. Bei unmöblierten Zimmern gilt grundsätzlich eine Kündigungsfrist von zwei Wochen.
  • Werksmietwohnungen sind an die Arbeitsstelle gebunden. Endet das Beschäftigungsverhältnis, kann der Werksmietvertrag innerhalb eines Monats gekündigt werde.
  • Qualifizierte Zeitmietverträge legen die Mietdauer zwingend fest. Mieter können in dieser Zeit höchstens von einer Sonderkündigung Gebrauch machen.

Sonderkündigungsrecht

Unter bestimmten Voraussetzungen darf ein Mietverhältnis früher beendet werden, als es der Mietvertrag vorsieht:

  • Modernisierung

Wenn der Vermieter eine Modernisierung anmeldet, darf der Mieter die betreffende Wohnung bis zum Ende des übernächsten Monats kündigen. Das Sonderkündigungsrecht erlischt nach Ablauf dieser Frist.

  • Mieterhöhung

Bei einer anstehenden Mieterhöhung steht dem Mieter eine längere Frist für die Sonderkündigung zu.

  • Gesundheitliche Gefährdung

Bestehen nachweisbare Risiken für Ihre Gesundheit, etwa durch Schimmelbefall oder Baufälligkeit, darf auf der Stelle gekündigt werden.

Übrigens:Das Sonderkündigungsrecht kann im Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden. Sollte in Ihrem Mietvertrag eine solche Klausel zu finden sein, so ist sie rechtlich unwirksam.

Die Sonderkündigung muss schriftlich und fristgerecht erfolgen. Per E-Mail oder Fax ist sie nicht zulässig. In dem Schreiben muss der Kündigungsgrund angegeben werden, da es sich um eine außerordentliche Kündigung handelt. Zum Beispiel die angekündigte Modernisierung. Wichtig ist auch, dass Sie handschriftlich unterzeichnen.

Sonderkündigung durch Vermieter

Auch Vermieter dürfen in besonderen Fällen mit einer verkürzten Frist kündigen. Wenn die Miete zum Beispiel zwei Monate im Rückstand ist, darf dem Mieter fristlos gekündigt werden.

Zur Miete gehört neben der monatlichen Kaltmiete auch die Betriebskostenvorauszahlung bzw. –pauschale. Ob ein offener Nachzahlungsbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung zur Kündigung berechtigt, hängt vom Einzelfall ab.

Dasselbe gilt, wenn die Wohnung vertragswidrig gebraucht wird oder der Mieter den Hausfrieden stört. Die fristlose Kündigung ist aber nur bei nachweisbar extremen Härtefällen zulässig. Vermieter sind zudem verpflichtet, vor der Kündigung eine Abmahnung zu schicken, um die Mieter zu warnen.

Unser Fazit:

Glaubt man den Statistiken, so werden pro Jahr in Deutschland über zwei Millionen Wohnungskündigungen abgewickelt. Dabei kommt es nicht selten zu ärgerlichen Missverständnissen bis hin zum ausgewachsenen Rechtsstreit. Wer also seine Rechte und Pflichten kennt, spart Geld, Zeit und Nerven!

Gut informiert zu sein, lohnt sich auch bei vielen weiteren Themen rund ums Wohnen. Berechnet Ihr Vermieter die Nebenkosten fair oder zahlen Sie zu viel? Finden Sie es heraus! Bei Fragen zu Ihrer Mietnebenkostenabrechnung sind die Experten von MINEKO gern für Sie da!