Betriebskostenabrechnung: Wie Wohnfläche berechnet wird

Wohnflächenberechnung für Betriebskosten

Viele Mieter schätzen es, wenn ihre eigene Wohnung kleine Besonderheiten aufweist. Ein unkonventioneller Wohnungsschnitt, Dachschrägen und Nischen erzeugen oft eine gemütlichere Atmosphäre als hohe Wände und deckungsgleiche Zimmer. Es ist angenehm, wenn man aus dem hektischen Alltag in seine ganz spezielle Wohlfühl-Oase fallen kann.

Doch die wohnliche Comfort-Zone bekommt spätestens dann imaginäre Risse, wenn die Nebenkostenabrechnung ansteht. Sollte trotz Dachschrägen und speziellen Nutzflächen die gleiche Wohnfläche als Berechnungsgrundlage angelegt werden, wie bei Wohneinheiten ohne selbige Besonderheiten, können dem Mieter berechtigte Zweifel kommen.

Wozu dient die Wohnflächenberechnung?

Viele Posten der Betriebskosten werden über einen Verteilerschlüssel ermittelt. Bestimmte Kennzahlen darf der Vermieter als Grundlage zur Mieter-Umlage in den Mietnebenkosten wählen:

  • Quadratmeter der Wohnfläche
  • Wohneinheiten
  • Personenanzahl
  • Verbrauch
  • Kubikmeter umbauten Raum

Sofern im Mietvertrag nicht vereinbart, wird jedoch die Wohnfläche für die Abrechnung zugrunde gelegt. Anteilig zu der genutzten Fläche des Mieters werden dabei die verbrauchsabhängigen Betriebskosten aufgeteilt.

Die Wohnflächenberechnung ist also essentiell, sowohl für den Vermieter als auch den Mieter, wenn die jährliche Nebenkostenabrechnung ansteht. Viele Fragezeichen erscheinen hingegen bei der Berechnungsart vor dem geistigen Auge. Was wird dort wirklich gezählt und welche Quadratmeter dürfen vollständig miteinbezogen werden?

Auch hier kann der Vermieter wählen, da ein allgemein-gültiges Maß noch nicht verwandt wird. Man unterscheidet momentan nach zwei unterschiedlichen Berechnungsvarianten in Deutschland, der Wohnflächenverordnung und der DIN-Norm 227.

Die Wohnflächenverordnung – hart aber fair

Bei der Berechnung nach Wohnflächenverordnung werden neben den Hauptflächen auch Schwimmbäder und Wintergärten als Wohnfläche angerechnet.  Sollten sich in den Räumen Raumteiler, Öfen, Badewannen, Einbaumöbel und Klimageräte befinden, so werden deren Untergründe ebenfalls miteinbezogen. Sämtliche Verkleidungen von Fenstern, Türrahmen, Sockel- und Schramm-Leisten dürfen ebenfalls nicht herausgerechnet werden. Hingegen zählen folgende Grundflächen nicht als Wohnfläche:

  • Fensternischen
  • Wandnischen
  • Treppen und Treppenabsätze mit mehr als drei Stufen
  • Schornsteine
  • Vormauerungen

Die Flächenberechnung bei Dachschrägen regelt die Wohnflächenverordnung über ein eindeutiges Maß. Ab einer Raumhöhe von zwei Metern wird die volle Quadratmeter-Anzahl als Mittel genutzt, zwischen einem und zwei Metern Raumhöhe bezieht man von der Wohnfläche 50% mit ein und Flächen unter einem Meter Raumhöhe werden gar nicht bedacht:

Zudem bemisst die Wohnflächenverordnung bei Balkonen und Terrassen nur 25% der Fläche, die sich jedoch anheben kann, sobald die Lage aufwertende Besonderheiten aufweist. Eine weitere Unterscheidung findet bei Wintergärten statt. Den vollen Wohnflächenumfang darf der Vermieter als Berechnungsgrundlage nutzen, sobald eine Heizung vorhanden ist. Um die Hälfte vermindert sich die Fläche bei unbeheizten Wintergärten.

Die DIN-Norm 277 – ein Berechnungs-Relikt aus dem Bauwesen

Sollte die Hausverwaltung die DIN-Norm 277 als Rechengrundlage nutzen, fällt das Ergebnis meist nachteilig für den Mieter aus. Die Räumlichkeiten und Flächen werden nicht als Wohnfläche, sondern als reine Nutzfläche betrachtet, was zu deutlichen Schwankungen in der Wohnfläche zu Ungunsten des Mieters führen kann. Beispielsweise werden Balkone nicht zu 25% berücksichtigt, sondern mit ganzen 100%.

Die Regelung der Anteile bei beheizten und unbeheizten Wintergärten, wie in der Wohnflächenverordnung, bleibt jedoch gleich. Ebenso legt die DIN-Norm 227 bei schrägen Flächen unter Treppen die gleiche Abstufung wie in obiger Grafik zugrunde (bis 1 Meter 0%, 1-2 Meter 50%, ab 2 Meter 100%).

Welche der beiden Methoden zur Wohnflächenermittlung der Vermieter nun wählt, ist ihm überlassen. Allein im preisgebundenen Wohnraum, also beispielsweise Sozialwohnungen, ist die Wohnflächenverordnung bindend. Grundsätzlich sollte im Mietvertrag die Grundlage der Wohnflächenberechnung ausgewiesen sein, in jedem anderen Falle muss sich der Vermieter nach der Wohnflächenverordnung richten.

Man sei sich gewiss, dass Abweichungen bei der Ermittlung der Wohnflächen zu einer falschen Nebenkostenabrechnung bei den verbrauchsabhängigen Posten führen können. Eine Prüfung vom Experten wäre anzuraten, sobald die Art und Weise der Wohnflächenberechnung nicht eindeutig im Mietvertrag ausgewiesen ist oder man Dachschrägen oder Flächen in der Wohnung besitzt, die möglicherweise falsch berücksichtigt wurden.