Paar studiert Rechnungen am Schreibtisch

Wann haben Mieter und Vermieter ein Sonderkündigungsrecht?

Neben verschiedenen Arten von Mietverträgen (z. B. unbefristete, Zeitmietverträge, Untermietverträge) und Varianten der Mietzahlungen (Kaltmiete + Nebenkostenvorauszahlungen, Nebenkostenpauschale, Staffel- oder Indexmiete) existieren verschiedene Möglichkeiten, einen Mietvertrag zu beenden. Dazu zählen die ordentliche, außerordentliche oder auch die fristlose Kündigung. Des Weiteren gilt für bestimmte Situationen ein Sonderkündigungsrecht, von dem sowohl Mieter als auch Vermieter Gebrauch machen können. Aber was genau ist darunter zu verstehen? Welche Voraussetzungen müssen für dessen Anwendung gegeben sein? Und welche Auswirkungen hat ein Sonderkündigungsrecht auf die Kündigungsfristen? MINEKO klärt auf.

Was ist ein Sonderkündigungsrecht?

Zunächst kann das Sonderkündigungsrecht als eine spezielle Variante der außerordentlichen Kündigung eingeordnet werden. In diesem Fall verkürzen sich die gängigen Kündigungsfristen für Mieter, welche bei drei Monaten für unbefristete Mietverträge liegen, während eine Sonderkündigung seitens der Vermieter zur Verlängerung der Kündigungsfristen führt. Damit ein Sonderkündigungsrecht gelten kann, muss eine Situation vorliegen, die zum einen nicht zu erwarten war und zum anderen untypisch ist. Das bedeutet, dass Mieter oder Vermieter zum Zeitpunkt der Vertragsschließung nicht absehen konnten, dass dieser Fall eintreten wird. Es ist nicht möglich, dieses Recht per Vereinbarung auszuschließen. Besteht eine derartige Vereinbarung im Mietvertrag, ist diese nicht wirksam.

Sonderkündigungsrecht auf Mieterseite

Das Gesetz sieht eine Reihe von Umständen vor, die es Mietern erlauben, das Sonderkündigungsrecht zu nutzen und so früher als gewöhnlich aus dem Mietverhältnis auszusteigen. Ein solcher Umstand besteht, wenn der Vermieter an der Immobilie Modernisierungsmaßnahmen durchführen lässt. Diese muss er rechtzeitig ankündigen. Wenn die Arbeiten erhebliche Auswirkungen auf die Mietsache haben, steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu. Bei Bagatellmaßnahmen wie zum Beispiel Schönheitsreparaturen gilt dies allerdings nicht. Die Kündigungsfrist gestaltet sich in diesem Fall wie folgt: Wenn dem Mieter das Ankündigungsschreiben zugeht, bleibt diesem bis zum Ende des Folgemonats Zeit, das Sonderkündigungsrecht zu nutzen, die Kündigungsfrist beläuft sich dann auf einen Monat. Ebenso kann ein Sonderkündigungsrecht im Falle einer anstehenden Mieterhöhung bestehen. Wenn der Mieter die Anhebung nicht akzeptieren will und das Mietverhältnis dementsprechend beendet, kann er dies bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung zu Mieterhöhung mit einer Frist von zwei Monaten erklären. Das Recht auf Sonderkündigung ist jedoch ausgeschlossen, wenn die Mieterhöhung vom Mieter angenommen wird. Dies gilt ebenso für die Heraufsetzung der Kaltmiete bei möblierten Einliegerwohnungen. Auch eine Anhebung der Betriebskosten ist nicht mit einer Mieterhöhung gleichzusetzen. Des Weiteren können die Erben von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und im Todesfall des Mieters das Mietverhältnis binnen eines Monats mit einer Frist von drei Monaten beenden. Will ein Mieter seine Wohnung untervermieten und erhält dazu nicht die Erlaubnis vom Vermieter, so kann er ebenfalls das Recht nutzen bei einer Kündigungsfrist von drei Monaten. Jedoch ist dies für die beiden letztgenannten Fälle nur bei Zeitmietverträgen von Bedeutung.

Sonderkündigungsrecht für Vermieter

Das Gesetz sieht ebenso für Vermieter ein Sonderkündigungsrecht vor, sollten bestimmte Bedingungen vorliegen. Dies betrifft vor allem Wohnverhältnisse, in denen der Vermieter selbst das vermietete Objekt mitbewohnt, was häufig bei Einliegerwohnungen und Zweifamilienhäusern der Fall ist. Aber auch ein einzelnes vermietetes Zimmer fällt hierunter. Wenn eine dieser Situationen gegeben ist, kann der Vermieter dem Mieter kündigen, ohne dass ein berechtigtes Interesse vorliegen muss. Jedoch enthält das Sonderkündigungsrecht für Vermieter eine Verlängerung der Kündigungsfrist um drei Monate.